区域之变：细说十余个楼市板块八年巨变

　　区域之变·新城建设

　　寸土寸金的北京城正在拥挤得让人透不过气来，高楼鳞次栉比，地标建筑标新立异，金融中心、商务中心、各种商圈一个一个地生长，在有限的空间维度中集纳城市丰富的功能。城市中心只有一个，而新城可以有很多个。8年来，北京沿环线摊大饼的发展模式，正在以郊区新城的规划、建设为突破口力求改观。在一个个曾经人迹罕至、尚待开发的新城中，轨道交通延伸，功能区前瞻规划，因地制宜的产业培育，都为这里提供了新城生长的土壤。近两年，通州运河核心区、房山长阳新城、昌平新城东区以及顺义新城马坡组团，已经成为城市功能外延，吸纳新人口的新兴居住板块。

　　房山楼市8年，是见证房山长阳新城从无到有，从默默无闻到成为热点的过程。现在的房山，不仅配套规划趋于完善，区域内的品牌项目也已遍地开花。

　　近两年来房山楼市发生巨变

　　2003年，北京楼市以市区内项目为主，而当时人们居住还是以自住为主，房山仅仅是一个郊区旅游度假的概念，居住在房山的，也主要是房山本地人。

　　北京南部地区，一直以来是房价的低洼地，而房山作为南部郊区，在2008年以前，房价波动幅度不大，跟随大势上涨，但一直不是北京楼市的主角，房山楼市也主要以传统的区中心良乡板块为主。在那个房价开始上涨的时期，房山并未受到太多关注。本地房价到了2008年停留在6000元/平米左右，区域内较大的项目为绿城百合、加州水郡等，买的人也多为本地人改善和投资。小陈是土生土长的房山人，父母都在房山工作。虽然家里有房，但工作了两年的小陈小有积蓄，他便买了一套长阳加州水郡一居室的房子投资。后来小陈觉得房子不太好租，而且空着还有物业费等持有成本，他就将加州水郡的房子卖了，但他也没想到房山的房子后来还能上涨过万。

　　直到2009年北京“南城计划”的实施，房山楼市开始巨变，长阳的房价开始一路上涨。

　　小陈还记得2009年他看过房山一个叫中铁原乡小镇开盘的时候，那时该楼盘的房价为9000元/平米。开盘项目负责人高兴地告诉购房人：“我们这个项目9000元/平米，但万科在旁边拿地的楼面价已经6000元/平米了，照此楼面价盖出的楼盘，万科的房价肯定超过10000元/平米，所以现在买房山的房子肯定能升值。有万科顶着，我们也没有太大压力。”

　　规划利好助推区域发展

　　万科拿地的底气来自于2009年刚刚公布的“南城计划”。

　　2009年11月，北京市出台的《促进城南加快发展行动计划》，北京政府斥资2900亿元投资大兴、房山、丰台等南城区域，逐步缩小南北差距实现全市均衡协调发展。此时房山启动了CSD中央休闲购物区的战略规划，打造长阳新城。据悉，中央休闲购物区以奥特莱斯项目为起点，发展户外体育、会展、民宿、温泉、餐饮、娱乐等城市商务休闲产业。

　　此前的长阳，曾是良田，并没有形成居住社区，随着政府投资的引导和房山区域优越生态资源，CSD长阳新城迅速起跑，吸引了大批品牌开发商进驻长阳。万科拿下百万平米地块打造“一生之城”，首开城市综合体项目落户长阳半岛，首创联合奥特莱斯打造休闲购物区，建工、金地、绿地等品牌开发商拿下项目共同打造长阳新城，各大品牌开发商沿着地铁房山线依次排开，这里将由开发商打造并引进先进的医院、知名的学校，还有时尚便捷的购物商场，一座新兴城市正在崛起。

　　如今的长阳拥有京港澳(G4)高速、京周公路、京保公路、南六环路、轻轨房山线等多条交通干道，四通八达的交通路网不仅让出行更为便利高效，也让住在房山、上班在市区成为现实。而处于低洼地的房价，则让越来越多的购房人青睐长阳新城。

　　本报记者 袁晓澜

　　通州新城 利好频传房价回归

　　“通州楼市现在低调了。”在通州核心区一项目有关负责人看来，虽然近期通州区频传利好，但楼盘不约而同进行了“冷处理”。

　　8月中旬，高规格配置的通州新城建设领导小组成立；10月，市政府正式印发《加快推进通州现代化国际新城行动计划》。在此之前的去年10月，通州启动运河水乡建设；今年4月，通州区启动核心区市政建设项目。

　　无疑，这些都可以作为通州楼市的利好。但经历了调控以来楼市峰谷起伏的通州楼市，这一次冷静了。或许从8年来的发展中，通州楼盘更明白了，稳稳当当的市场，需要实实在在的利好，不能重走“透支-回调”的老路。

　　新城核心区成为热点

　　现在的通州运河核心区，已经不复此前人们印象中寂寞的模样。运河、燃灯塔，月亮河公园作为商业配套的船型建筑，京贸国际城4栋拔地而起的百米住宅楼，都已重新妆点了通州运河核心区的面貌。在这周围，分布着京贸国际城、K2清水湾、月亮河公园、珠江国际城、新华联运河湾等多个楼盘。

　　在亚豪机构市场总监郭毅看来，正是通州新城建设规划，使运河核心区继八通线沿线之后，成为通州楼市热点区域。在此之前，从2003年年底以来，随着八通线的开通，通州楼市开发重点随着八通线方向进行伸展，果园、梨园周边都曾如雨后春笋般出现了很多新兴楼盘。

　　而当通州新城规划出台，带给运河核心区重大利好后，京贸国际城等楼盘也加快了开发节奏，珠江也将在通州的地盘一步步扩大，此外，包括K2、华业、富华、东亚新华地产等更多的品牌开发商也开始进驻核心区。新城核心区从而吸引了众多买房人的关注。

　　房价重回理性轨道

　　更多的房企来了，在售的楼盘多了，通透板楼、复式住宅、酒店式公寓等多种产品给买房人提供了更多的选择空间。

　　处于通州城区核心的富力·金禧花园还为通州新城带来了精装产品。“耿庄桥下的芙蓉路从羊肠土路变成现在双向多车道公路，大片的野地崛起高楼，原来通州五六层小楼不可能有大堂，现在楼盘景观、户型、车位等品质要素都有了更新的亮点。”在核心区开发企业人士看来，凡此种种，通州楼盘品质全面向好的变化着实不少。

　　不过最引人关注的，还是新城规划出台后通州房价的变化。从2009年底到2010年年初，通州楼市价格的猛涨让人记忆犹新，全面突破万元、两万元，甚至冲向每平米三万元。

　　不过，历经了去年4月以来的调控后，随着京贸国际城、珠江拉维小镇等区域主流楼盘价格的回调，核心区房价开始回归。即将入市的东亚逸品阁将通州房价拉到13000元/平米的水平，重回2010年年初。

　　现在，经历调控的洗礼，通州新城核心区多个楼盘都回到趋稳的推盘轨道。伴随着运河核心区的开发，通州楼市有望伴随着新城区整体发展而稳步成长。

　　本报记者 张旭

　　昌平新城 滨河宜居板块崛起

　　昌平很大，它拥有近百处的自然、人文景观；它也是北京最早一批形成规模的传统别墅区，被市场铭记；它还拥有回龙观、天通苑这样的大型综合性居住社区，令人又爱又恨。昌平很“平”，在通州、大兴、房山等郊区新城凭借利好一路炒高房价的时候，它的楼市发展波澜不惊。如今，在新城建设的大潮中，昌平新城宜居板块已经初具规模，规划逐步落实，坐拥万亩滨河森林公园，地铁线穿城而过，昌平新城正在崛起。

　　昌平新城板块发力

　　地域博大是昌平的一大特点。除老城区外，早在10年前，在八达岭高速路的带动下，昌平的小汤山和沙河两个板块就形成了传统的别墅区。天通苑、回龙观这样的大型居住社区以及立汤路为起点演变的奥北别墅区，都组成了人们对昌平的印象。

　　“实际上，昌平人还是愿意住在昌平的城区”，一位熟悉昌平的开发商负责人对记者表示，昌平上风上水，如果没有特殊的原因，老昌平人并不愿意脱离本地到北京城内居住，而在昌平人看来，奥北别墅区、回龙观这样的地方是北京城内的人或者外地人愿意居住的，对老昌平人来说那是昌平的郊区。

　　如今，对于昌平人来说，昌平城区，已经不仅仅是那个老城区。一个新城的规划蓝图早就描绘清晰，正在逐步落实。

　　8年前，也就是2003年，《昌平卫星城东区用地规划调整及控制性详细规划》获得正式批复。2007年1月，《昌平新城规划(2005－2020)年》获得批复。根据规划，昌平新城包括昌平组团和沙河组团，其中东部新区(即原规划“东区”)是昌平组团的重要组成部分。昌平新城东区位于老城区东侧，规划范围内将建设一个占地总面积136公顷，集商务办公、商业金融、休闲娱乐为一体的商务中心区。昌平新城正在逐步替代传统的别墅区，拥挤的回龙观，成为业内瞩目的新板块。

　　滨河宜居带改写居住格局

　　伴随着昌平地铁线一期的贯通和二期建设，昌平近年衍生出的居住板块被沿线串起，上地-西二旗板块、生命科学园板块，沙河板块，地铁线一路向北，穿过昌平新城。

　　除了地铁规划带来的交通利好，将很多人的目标聚集此地的，还有北京最大湿地公园——万亩滨河森林公园。这个总占地面积约11643亩的公园，是目前市区最大公园朝阳公园的两倍，水域景观达5000亩左右，水面最宽处超过1000米。

　　昌平的宜居板块也沿此衍生。目前，金隅观澜时代、融创长滩壹号、金科廊桥水岸等项目将在此呈现低密度洋房、别墅等宜居产品。中经联盟秘书长陈云峰表示，昌平传统的居住组团是位于京藏高速。新的居住组团的出现，主要因为京藏高速拥堵现状久难改善，而新的轨道交通分布更偏东、南；另一方面则是绿色低碳居住观念的盛行，在同等条件下，人们更偏向环境优势突出的板块居住，滨水流域自然资源更丰富，宜居价值更大。

　　本版采写/本报记者 张晓蕊

　　顺义新城 低密居住带渐成规模

　　现代汽车从北京顺义开出，燕京啤酒在北京顺义酿造，首都机场是顺义空港经济发展的腹地，这些都是顺义的名片，而这样一个在北京各大郊区中产业发展较为强劲的区域，楼市的发展却较为平缓。近两年，此前以中央别墅区为发展重心的顺义一路向北，新城崛起。少有“人烟”的马坡组团成为顺义新城的核心，这里正在生长出一个品牌房企催熟的低密度宜居带。

　　老城向北，马坡组团渐热闹

　　“顺义有汇源果汁、燕京啤酒、牛栏山二锅头”，一位熟悉顺义的开发商负责人介绍，“这说明，顺义的水好，又有一定的产业可以解决就业问题，所以很多顺义人都愿意固居在本地”。

　　如这位开发商所说，顺义的产业模式一直助推区域发展。如今的顺义已经从原来传统的产业，如汽车、酒厂、现代农业，进入会展、金融等多种产业类型合力发展的阶段，而原来拥挤的顺义老城区，似乎也容纳不下老顺义人和被吸引来的新顺义人。

　　顺义城区向北扩展，新城规划可以追溯到9年前，2002年2月，市规划委员会和马坡政府委托中国城市规划设计研究院，编制顺义卫星城马坡组团(顺义新城)总体规划。2004年1月，相关部门原则通过顺义新城控规，顺义新城建设起步。

　　根据规划，顺义新城由空港新区、马坡组团中心区、河东新区三个组团组成。其中马坡组团为核心——空间结构布局分为，“两轴”，即顺安路―绿色商务交往轴、白马路―运动体验产业轴。“双心”，即绿色国际交往中心、绿色行政中心。“四区”包括花园市镇区、滨水度假区、特色居住区、绿阴别墅区。此前不被人关注的马坡，热闹起来。

　　低密宜居带趋向“自给自足”

　　在顺义人眼里，这里本就是环境宜人之地，毗邻奥运水上公园及国家森林公园，国际高尔夫俱乐部、乡村高尔夫俱乐部、北京乡村赛马场、乔波滑雪场。驱车至顺义老城区只需10分钟左右。近两年，顺义新城配套建设逐步落实。2010年，顺义启动的M15号线轨道交通，为新城的发展助力。2011年6月，北京市规划委公布《潮白河绿色生态发展带综合规划》，潮白河作为顺义的“名片”再次镀金。

　　实际上，在顺义新城的开疆拓土中，开发商也有不小功劳。2002年，鲁能地产最早进入这里，斥资60亿元进行土地的一级开发，将在顺义完成7个村庄的改造。目前其打造的鲁能7号院为马坡新城的代表楼盘之一。除此之外，合景泰富的香悦四季、中铁花溪渡、北辰拿下的马坡地块项目也合力烘托起低密度居住带。

　　在房子盖起来的同时，顺义人也在感受马坡的变化。此前这里的生活配套还主要依赖老城区辐射，现在也在趋向自给自足。香悦四季西区东南侧一街之隔在建一个5.3万平米的综合购物广场，内设影院、餐饮等休闲娱乐配套。依托空港经济，随着企业以及人才的入住，区域内各项生活配套会逐步完善，成为一个真正可以生活的新城。

　　 区域之变·交通激活

　　 “别看现在北京越来越大，可出门比过去方便多了。”从上世纪80年代挤公交到上世纪90年代坐疯狂小公共，再到以前买了私家车却不得不满面愁容地驾驶，到现在乐享地上地下四通八达的立体交通网，8年来，北京人真切感受到了交通大突围。特别是贯通北京东西南北的轨道交通，在时空范围内延展了城市规模，同时在经济上产生了新的聚集效应，很多产业都聚集到轨道交通沿线，区域性社会、人口、文化、经济因素都发生了重大变化，原来的边缘区成为市区，原来的远郊将成为近郊。如国奥板块、朝青、两广路等板块，已是北京最繁华的区域，黄村、旧宫等更多“新城核心区”也随之产生。

　　黄村 借地铁东风成热区

　　被誉为北京的“南大门”的大兴距离市中心不到10公里，是北京距离市区最近的郊区。“而直到2009年绿地、保利拿地后，成规模开发的黄村才能称之为板块。”大兴一位开发商表示，此前黄村一向被业界视为房地产发展相对滞后、开发分散的南城郊区；2010年开始，在地铁通车，多个楼盘集中入市下，黄村楼市才真正从近郊的农村小镇转变为新城市居住中心。

　　品牌开发商合力撬动区域

　　据了解，1997年入市的兴涛家园可谓黄村楼市的发端，但真正在北京楼市一炮打响的，是华润置地于2001年在黄村北端开发的翡翠城，这个低密度的别墅还配备北京小学的名校资源，当时开盘价仅为4400元/平米。

　　2003年，顺驰以9.05亿元拍下黄村卫星城北区1号住宅用地，后命名为顺驰领海。“地王”迅速提升了大兴的关注度。但随后，大兴土地市场再度沉寂，区域内很少再有新项目入市。

　　“‘地王’出来后大家本以为区域会借势兴起，但还是不行。”曾代理大兴项目的代理商告诉记者，除了交通制约外，大兴楼市也一直找不到炒作点。尤其是和借助产业兴起的亦庄板块、借助轨道交通崛起的通州板块相比，大兴楼市的发展明显滞后。而在2007年北京楼市的大涨中，大兴区域的涨幅也相对较小。

　　直到2009年，在地铁大兴线修建的利好下，政府集中出让区域土地，引来绿地、保利、金地、华润等品牌开发商争夺，连续刷新黄村土地单价，逼近万元大关，才几乎和同期的通州地价持平。

　　2010年，绿地新里·西斯莱公馆、领海·朗文世家、保利·茉莉公馆、金地仰山、红木林等多个瞄准刚需的楼盘入市迎来热销，黄村以一个崭新的新城居住区面貌出现在人们眼前。

　　据亚豪机构统计，大兴商品住宅成交均价从2009年的11615元/平米涨至目前的约19000元/平米，两年间上涨64.5%。今年大兴区域新入市的17个项目当中，有10个位于黄村，而且开始从刚需盘向高端盘转变。

　　交通、商业规划很“给力”

　　如果说大兴楼市起步较晚、发展相对慢的最大原因是道路交通的制约，那么地铁大兴线就是这股“东风”。

　　亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，地铁4号线和地铁大兴线的对接，京开高速辅路的拓宽，连接大兴和市区的郭公庄路、马家堡西路、蒲黄榆路、万寿路南延长线的等诸多交通利好引发了区域市场强烈的升值预期，开发商的大举进入更是提振区域，这是导致目前大兴房地产市场火爆的主要原因。

　　2009年11月，随着北京市政府颁布《促进城市南部地区加快发展行动计划》，高达2900亿元的投资有望彻底改变南城的发展进程，大兴借此实现了整体基础设施布局的提升。

　　据大兴区政府消息显示，未来3年区内将投资建设交通设施、生态、能源等30个项目完善基础配套，总投资为380亿元，如英国超市巨头TESCO乐购进驻黄村国际商业中心；全球最大的家居用品零售商宜家则规划在黄村建设30万平方米的亚洲旗舰店。大兴将成为集产业基础、交通规划、商业配套和城市绿地于一体的宜居新城。

　　本报记者 自曾晖

　　旧宫 “价格洼地”受瞩目

　　旧宫镇位于大兴区北部，是大兴14个行政区域之一，也是大兴区辖域面积最小的镇(面积29.05平方公里)。由于历史原因，区域配套落后于亦庄等地，楼市发展也相对滞后，但随着地铁亦庄线的开通，以及规划中L5号线的利好，2010年至今富力、万科、金地等大房企积极跑马圈地，拥有丰富土地资源的旧宫因“价格洼地”而日渐受到瞩目。

　　2005年曾井喷供应

　　旧宫一位开发商告诉记者，过去旧宫位于朝阳、丰台和大兴交界处，属于城乡接合部，交通和配套较落后，楼市发展自然滞后于亦庄、马驹桥等地。旧宫最早的房地产开发可追溯到上世纪80年代，镇里建福利房开始，那时开发量较小，有德茂小区、康福园、清欣园等楼盘。

　　记者了解到，2003—2004年，旧宫迎来了首个商品房开发的高峰期，美好家园、德林逸景、德茂佳园、美丽新世界等多个小区先后开工，并在2005年中形成了供应井喷，当时均价约3000元-4000元/平米。

　　据当地开发商介绍，2005年的亦庄面临住宅“断供”，价格也在5000元/平方米以上的高位，而以房价低、在售新盘多的优势，旧宫进入了南城购房者的视野。但由于需求不足，此后的几年旧宫楼市一片沉寂，仅有绿城阳光名苑、亦庄北岸等少量新盘陆续入市，二手房成交也很冷清。

　　直到2009年底北京房价高涨将刚需逼进郊区，南城计划出台、地铁穿过旧宫，以及明悦湾、润枫锦尚两个新盘入市，旧宫才开始热闹起来。当时这两个新盘报价在13000元—14000元/平米之间。

　　而随着2010年房价暴涨，地铁亦庄线、蒲黄榆快速路的通车利好等，轻松地将旧宫楼盘推至2万元/平米的高位。据中原地产透露，在目前的调控压力下，旧宫二手房价格已普降至16000元—19000元/平米；新盘富力盛悦居距离地铁亦庄线旧宫站仅400米，并带精装修，目前成交均价为2.2万元/平米左右。

　　富力、万科跑马圈地

　　“最大的利好是政府千亿投资到城南的基础设施，尤其是地铁。”上述开发商表示，相比黄村、马驹桥等区域的激烈竞争，旧宫的楼盘较少，如果能在地铁附近开发刚需或首次改善类产品，在调控下的风险会较小。

　　自2010年至今，旧宫最受关注的要数品牌开发商的进驻。2010年11月，富力联合体以13.6亿元拿下大兴旧宫东站4号地，折合楼面价为7126元/平米；2011年9月，万科联合体以17.05亿元拿下旧宫另一地块，楼面单价折合9843元/平米。地价不断创下新高。

　　本报此前曾报道，大兴区旧宫镇城市设计方案已于今年3月出台并征求专家意见，规划中提出“大亦庄”概念，以亦庄新城为中心，带动周围地区发展；旧宫作为亦庄新城配套区，拟被打造成南城主要的商业商务服务区，规划中轻轨L5线设计穿过旧宫并设两个地铁站点。

　　链家地产表示，亦庄房价仍然在相对高位，在地铁亦庄线开通后，由于旧宫区域较低的房产价格，一方面将分流大量亦庄区域客户到旧宫，另一方面交通的有效改善将吸引城区消费者到旧宫置业。

　　本报记者 自曾晖

　　朝青 一条大路串起数个精品盘

　　如今，站在大悦城西北门前，周围高楼林立。大悦城身后是正在热火朝天施工的地铁六号线。宽阔的青年路上，车水马龙的盛景之下，很难想象时间往前推移8年，这里还像是村庄的面貌。

　　起步于2004年

　　“2003年5月份，我来这里买房时，青年路还是一条又老又破的小马路，两边是名副其实的臭水沟，周围是一大片低矮的村庄，像走到了村子里。连个稍微大型的商场都没有，更别提什么高档社区的踪影。”久居于此的姚女士如是说。

　　2004年，朝青板块起步，楼盘仅有珠江罗马嘉园等屈指可数的几个。2005年，大批量楼盘火热登场；2006年起，朝青板块已然满眼尽是高品质住宅。从星河湾到天鹅湾，从逸翠园到大悦公寓，新盘如雨后春笋般拔地而起，这里也一度成为京城楼市的主力供应板块。同时，朝青板块入住人数逐年上涨，成了名副其实的CBD的后花园。

　　CBD东南 交通激活高档社区

　　8年前，CBD东南的百子湾、西大望路区域还有着很多郊区的痕迹。接受来自CBD的经济辐射及两广路、西大望路的拓宽，这里在这八年间发生了翻天覆地的变化。

　　从准郊区起步

　　2003年，CBD区域已经成为繁华的核心商务区，而当时CBD东南片区，还非常落后。“西大望路只有上下行各一条车道，而且破旧不堪。路两旁的平房，是各种私人开的小商店和小餐馆。”亚豪机构市场总监郭毅回忆。

　　2003年，国贸区域的房价已经突破万元，而两广路上的后现代城售价为每平米6500元，其他项目也基本如此，购房者主要是在CBD工作的白领。当年年底，珠江帝景开盘，令这个区域更受关注。郭毅介绍，珠江帝景是当时区域内价格最贵的一个项目，8000多元/平米，由于其拥有商街和酒店，且为欧式风格，吸引了不少“海归”购买。

　　交通激活区域

　　2006年底是CBD东南区域开始腾飞的起点，标志性事件是西大望路、广渠路改扩建工程完工。西大望路原来部分路段路宽只有9米。扩建后，路宽近30米，形成了三上三下加辅路的道路，交通十分便利。广渠路和西大望路在扩建后均成为城市主干路。

　　2006年底交通发生彻底改观，接踵而至的就是2007年北京楼市一轮快速上涨的热潮。郭毅回忆，位于百子湾的沿海赛洛城从2007年初每平米8000元左右，到2008年初的14000元左右。而随后而至的2008年金融危机，让北京楼市迅速降温。首城国际中心第一期赶上了2008年底的低迷期，住宅均价约13000元/平米。但随着2009年3月楼市的强势反弹，项目的价格也是一路上扬。目前首城国际新一期的售价已近42000元/平米。

　　CBD东南区域的房价已经让白领阶层无法承受，购房的主力转变成了中高端置业者。而区域内的各种配套也已经成熟。2009年广渠路15号地经过97轮竞价后，以40.6亿元成交，彰显了区域的价值。如今在该地块上建设起了金茂府，以均价50000元/平米开盘，取得了销售额超过15亿的业绩。

　　本报记者 刘狄

　　扩路修地铁，利好不断

　　几年来，朝青板块的利好也不曾间断：从朝阳北路、朝阳路拓宽，到CBD东扩、地铁6号线动工、CCTV及BTV的搬迁。这也推动了朝青板块8年来稳步的价值升级。区域内的楼盘无论是从质量、风格还是开发商的品牌实力，都是京城房地产开发业的品质高地。

　　板块硬件设施的升级也相应带来了这里居住人群的变化，从职业白领、自由职业者、商务人士，以及在CBD、国贸、使馆区办公的外籍人士。来朝青置业的人群也从起初看重交通便利、价格适宜的刚性需求客户，演变成为现在以看重居住环境、讲究产品品质、注重生活氛围为主流的中高端置业者。区域内新盘御翠·尚府将于近期入市。

　　本报记者 李捷

　　国奥 奥运成就城市新焦点

　　国奥地区是京城的上风上水区域，紧邻北中轴线。从申办奥运会成功到奥运会的成功举办，国家在这里投入大量资金，改善了这个区域的基础设施和环境，使这里从一个荒凉的城乡接合带成为现在众人瞩目的焦点，并被称为继中关村和CBD之后北京第三个城市中心区。

　　地上地下路网通畅

　　区域内最标志性的建筑非鸟巢、水立方莫属。面积宽广的奥林匹克森林公园是北京的天然绿肺和氧气制造机，也改善了国奥区的居住环境。而政府投入900亿元的城市交通设施改善，已经使得奥运核心区成为拥有最先进的地上地下纵横交错的多极交通体系的区域之一。区域内坐拥四条地铁：地铁5号线、地铁13号线、地铁8号线以及规划中的地铁14号线。四条地铁与城市中心区的环线形成轨道交通网，出行便捷，同时又可缓解地上交通。

　　公路方面，区域内有北苑路、安立路、北辰西路、北辰东路、林萃路以及京藏高速、京承高速公路贯通南北，同时还有科荟路、大屯路、北四环和北五环连接东西，与南北走向的各大主干道联通通畅，为本区域构建了一个快速路公路交通网，便捷连通CBD、中关村、燕莎、王府井等重点区域，便于居民开车出行。

　　住宅单价已近3万元

　　见证奥运地产增值历程，国奥板块内的楼盘销售均价从2001年5月时的3500元/平米，上升到2008年润泽庄园首期产品问世时的8800元/平米。但不到半年，其再次开盘时已蹿升到15500元/平米，涨幅超过80%，成为当时北京涨幅最大的新盘。而目前，该项目售价已涨至30000元/平米左右。

　　2009年8月开盘的华贸城，首期均价为15000元/平米，到2010年1月升至22000元/平米，目前售价已达26000元/平米；天润·福熙大道2009年底开盘均价19300/平米，2010年底升至25500元/平米，目前为28000元/平米；北京城建·筑华年、世华泊郡及中国铁建国际城目前售价均为2.6万/平方米左右。

　　区域之变·产业托举

　　楼市的火爆，需要人气的旺盛带来财气的汇聚。产业新区、科技园区的确立，也就预示着、伴随着企业的进驻、人气的提升。这也使产业拉动容易成为区域隆起为楼市新高地的基础条件。

　　在北京扩散式的发展中，城市职能的转移，往往意味着一个新的产业园区的兴起。聚集效应，既有利于得到政策和市政交通等配套的支持，同时又可以放大带来更多的上下游产业，包括形成置业和消费的需求。而如果这种产业优势同时可以结合良好的生态环境或者商业配套，那就具有形成宜居环境的更多利好。近年来，比如亦庄之于南海子公园，上地板块之于西山，望京新城商业配套的成熟，都使这些区域吸引了更多买房人的关注。

　　于是，产业拉动楼市新热点的形成，也就成了过去几年中北京楼市板块变迁的不能不说的一部分。

　　望京 晋身国际范儿“旺京”

　　从“城乡接合部”变身成“国际范儿”，需要经历多少年？望京用亲身经历演绎出自2003年至今的华丽蜕变。

　　高端商务氛围成熟

　　望京作为北京乃至亚洲最大的一个社区，在大北京版图上始终独树一帜。2000年以前，望京犹如一个被边缘化的地区，由于距离内城区较远，难以共享社会资源，当时区域内的各个社区都过着自力更生的日子。而八年后的今天，北京这座世界城市的发展辐射能量不断增强，大望京区域的价值也在不断被拔高——第二中央商务区的规划落地，一个集绿色产业的现代商务宜居新城已然成型。

　　望京楼市在这8年的时间里一直持续升温，完成了史上高速发展的黄金阶段。从早期大批品牌房企的相继开工建设打造亚洲最大的居住社区，到后来随着观念的更新、转化，开始引入更多的新鲜元素，针对商务区和高端写字楼开始全面探索，并且获得了巨大成功。西门子、爱立信、奔驰、摩托罗拉等世界500强企业的争相进驻也将区域的高端商务氛围彻底“熟化”。区域发展随着拔地而起的楼群共同崛起，求新、时尚、文化三位一体，共同锻造出了全新的国际大望京气质。

　　国门CBD全新亮相

　　五环路、京承高速路的相继开通打破了望京区域交通瓶颈，同时，区域内新增了多条通往四环路、京密路的交通干线，多年发展形成的完善生活配套也吸引了众多购房人的青睐，如今的望京已经渐渐成为“不夜城”。

　　而大望京CBD在2011年成为备受业界及市场瞩目的区域。以保利地产、绿地集团、合生创展、SOHO中国等为代表的品牌房企汇集于此，在大望京CBD掀起了一场“豪门盛宴”。这些品牌企业瞄准的正是被称为北京第二CBD规划所带来的美好远景，不仅如此，这些品牌企业都在力图将自己的产品打造成为区域商务标杆。

　　对此，业内专家分析，商品房项目的减少，说明望京已经进入了更高级的商业开发阶段，这同时也是一个区域走向成熟的最好标志。与此同时，大望京商务区的发展潜力得到社会各界公认，望京CBD正形成比肩中央商务区的高端氛围。

　　高端居住圈正在形成

　　望京，未来的“国门CBD”。《北京市规划委“十二五规划”》给了大望京一个清晰明确的未来：在总建筑规模129.22万平米的范围内，公建建筑规模约103万平米，居住规划仅20多万平米。一个新的商务区即将在朝阳区诞生，大望京商务区被正式规划为北京第二CBD。

　　区域价值的提升使大望京CBD进入到“全面开花”的地产开发期，一批高端住宅产品相继入市，以保利·中央公园、远洋·万和公馆等一批高端产品的相继入市将引领望京区域从准高端居住区，向顶级豪宅居住格局的迈进。望京“国门CBD”的高端居住氛围正在形成。

　　亦庄 宜居宜业新城崛起

　　位于北京东南部的亦庄自从1991年筹建北京经济技术开发区以来，经过20年的发展后已然成为北京的高新技术产业中心，同时也正在朝“国际宜居宜业新城”的目标前进。

　　8年起伏，迎来新热潮

　　记者从亚豪机构、中原地产、中广信等地产服务机构了解到，亦庄可谓北京房地产开发的最早区域。早在2000年前后，亦庄楼市就迎来了以鹿鸣苑、听涛雅园为代表的首批商品住宅供应；当时房子设计和品质都很一般，房价为2500元-3000元/平米左右。

　　2003年—2004年，亦庄出现了第一个开发高峰期，到2005年形成密集供应，包括亲爱的villa、格林小镇、一栋洋房等。这些项目以Townhouse、叠拼或洋房等低密度产品为主，当时在北京楼市可谓一大创新，在带来亦庄居住品质大幅提升的同时，房价也攀升至5000元-7000元/平米，主要购买人群为区域内高新产业的中高收入技术和管理人员。

　　据亚豪机构介绍，亦庄2004年暂停了住宅用地的供应，再因区域规划数度易章，随后数年因住宅用地供应大幅减少，亦庄渐入沉寂，在2009年前，仅有金色漫香林、天鹅堡等少量住宅在售，核心区则以林肯等50年商住项目为主，均价在15000元/平米左右。

　　但从2009年底远洋地产、2010年春中信地产高价拿地后，亦庄板块开始重新吸引市场关注。

　　2010年起，包括城南计划、亦庄地铁通车、南海子公园开园、沃尔玛会员店营业等利好不断，亦庄新城的产业配套不断升级，同时亦庄楼市的供应量和价格开始创下市场高峰。目前，亦庄核心区售价在21000-24000元/平米之间。

　　名企提升区域居住品质

　　中广信分析，在亦庄新城的规划下，区域既有着500强大公司进驻的国际化背景，同时自身又兼具一系列优势，宜居、宜业、宜商、宜乐；整个区域的价值也会大踏步的向前发展。

　　据介绍，亦庄先后引入了诺基亚、GE、SMC、ABD等近70家掌握着世界前沿技术的世界500强企业，已经形成了非常良好的高科技产业氛围和总部集群效应。

　　随着地铁亦庄线的开通，区域交通实现便捷、低成本对接中心城区。业内人士指出，亦庄以前区内主要是工业园区，现在虽然多数是低密度的住宅，随着地铁的开通、各种配套的完善、既定规划的逐步实施，将会增加一定比例的其他业态。工业、商务、教育、医疗、商业、不同档次的住宅有机地融合在一起，将使这个区域形成良性发展。

　　与此同时，随着远洋、中信、富力、金融街、和裕等品牌开发商的进驻，亦庄地铁线的开通，以及亦庄区域产业基础和居住氛围的日渐成熟，使亦庄居住品质提升，并迎来越来越多的产业人群和实力阶层迁移置业。

　　本版采写/本报记者 李捷 自曾晖

　　海淀西北 借力高科技、名校崛起

　　“最早上地这边简易房比较多，很多农田，一直以来也是北京外来人口的聚集地，算是排在回龙观、天通苑这两个大社区之后出现的人口密集地。”见证上地区域多年变化的刘先生回忆说。

　　说起海淀西北部，无论是上地区域，还是广为人知的百望山以北的山后板块，西北部始终拥有中关村上地产业园区和高级学府区的优势，具备交通便利、配套设施成熟、人文宜居等特性，成为众多购房者的置业首选。

　　高端购买力扩容

　　海淀北部新区与南部的中关村相比，起步较晚，发展空间也更大。8年前，中关村北扩方案出台，整个中关村向北扩展221平方公里，包括西北旺、温泉、苏家坨、上庄四镇。新区建成集科技园区、教育基地和生态办公区于一体的新型区域。这使得山后地区和上地地区成为海淀西北部地区的新亮点区域，海淀的发展重心逐步北移。

　　“海淀科技园区起来之后，上地的地铁，一年比一年人多。现在早上高峰期排队都得20分钟，上地的房价也水涨船高。”刘先生表示，几年前上地的房价不过几千，现在去看很多项目都在两三万了。

　　作为国家级的高新产业园区，上地地区也以高素质、高知识、高购买力为基础。随着上地高科技产业园区的发展，联想、北大方正、用友等知名高新企业的进驻，越来越多IT人才涌入。根据相关数据显示，海淀北部新区的从业人员已经从2008年的2万人增加到2010年的4.2万人。区域内的高端购买力已经不容忽视。

　　主打学区房

　　由于海淀区教育资源优势十分突出，北大、清华等名牌学府云集，中关村一、二、三小及人大附中等闻名远近，上地楼市主打学区房，海淀北部新区的教育环境也将向南部区域看齐。据悉，未来10年，海淀北部将新增55所中小学、幼儿园，均由名校承办，教育质量有望达到南部水平。

　　区域内的开发商也更加重视教育资源的引入，纷纷打起“教育牌”。如亿城西山公馆内引进的名牌中小学及幼儿园，力求为主业带来一个幼儿教育、小学教育、中学教育的“一站式基础教育”服务。

　　品牌联动效应

　　区域发展前景令很多品牌开发商进驻，如五矿万科如园的开发商万科集团，如保利西山林语开发商保利地产等，使得区域形成品牌联动效应。

　　如今，海淀西北部正在酝酿着更多品质大盘。在上地东，万科和住总联合开发的住总万科·金域华府，其总建筑面积高达55万平米，不仅是万科和住总精心打造的“金色系”高品质项目，也是区域鼎力大盘。

　　北京地铁山后线规划2015年通车，该线行经海淀区山后地区。届时区域内的不少楼盘都因此增色不少，如百旺杏林湾、五矿万科如园等项目。

　　本报记者 龚小锋

　　顺义空港区 临空经济助推综合体

　　凭借首都国际机场的带动，顺义区独享临空交通优势。而紧邻机场兴起的顺义空港区，更是依托首都国际机场这一强大的平台，日益形成以航空产业、高新技术产业、现代物流业和现代制造业为代表的临空产业集聚的局面，并同时拉动了现代服务、商贸会展、休闲娱乐等产业的快速发展。

　　伴随着周边配套的不断完善，顺义空港区现已进入了居住价值和物业投资价值的攀升阶段。

　　空港区超速发展，农田变新城

　　“当时机场附近都是大片的农田和树木，不到二十年的时间就发展成了一座新城。”在顺义土生土长、现在在机场附近上班的任小姐这样告诉记者。

　　早在上世纪90年代，当时还是县级行政区的顺义县就提出“依托机场、服务机场，大力发展空港口岸经济”的发展战略，随后规划出林河、空港两个工业区和一个国家级出口工业区。

　　经过近二十年的发展，顺义空港区与周边的天竺出口加工区、林河工业区、国门商务区等，共同形成了以临空产业、高新技术产业、现代物流业、现代制造业等为代表的临空产业集群，并呈现出向周边辐射发展的趋势。

　　而根据《北京城市总体规划(2004—2020年)》，顺义空港区将成为继北京CBD、中关村科技园区、金融街、奥林匹克中心区、亦庄经济开发区外的北京城市第六极。

　　中建、绿地等房企提前布局

　　与传统商务区产业及配套突飞猛进的发展相比，顺义空港区的商务环境发展相对滞后，区域内缺少成熟写字楼以及办公产品，高端商务物业更是屈指可数。

　　然而，看好顺义空港区未来巨大发展前景的开发商已经纷纷提前进驻布局。其中，不乏像中建、绿地、首开这样的大型房地产开发企业。例如，由中建地产和绿地集团共同开发的翼之城项目，凭借商业+写字楼+SOHO的一站式规划理念已初步受到市场认可。北京首开集团也在顺义区政府授权主导下，对顺义空港区进行了一级开发，并兴建了集居住、办公、商业为一体的北京苏活项目。

　　在城市交通方面，到2020年，地铁15号线、市郊铁路S6线及S3线、轻轨L1线和机场轻轨将为顺义区呈现出一套更为便利的公共轨道交通系统。届时，包括顺义空港区在内的顺义新城将在就业、居住、医疗、教育、休闲等方面进行全面提升。

　　北京国门空港经济技术开发中心总工程师李红曾表示，临空经济区的总体规划已经完成，今后将有更大规模的商业金融用地陆续推入市场。业内人士也普遍认为，与世界大型枢纽机场城市一样，顺义空港区将会显著拉动城市经济，加速城市繁荣，形成新的区域经济增长点。

　　本报记者 刘杨