品质之变：房票时代楼市向精细化开发转型

　　购房者不再满足于简单的噱头，青睐户型精细、配套完善、环保节能等高品质楼盘

　　房地产市场进入“房票时代”，市场关注的目光重新回归产品品质本身。

　　设计精细并能按需求改造的户型、完善的周边配套产业、兼具人性化的社区文化以及量身定做、后顾无忧的物业服务，硬件环境和软件管理相辅，这些都成为开发商变革开发观点，打造更具高品质产品的标准。

　　2003—2011年，短短八年间中国房地产开发经历了轰轰烈烈的跨越式大发展，极大地改善了城市居民的基本居住条件，并造就了万科为代表的一批地产龙头房企。在房地产成为国民经济支柱产业的同时，房子也成为了民生的头等大事。

　　但在肯定房地产行业八年来的进步之余，业内不乏有识之士提出，目前房地产市场呈现粗放式、集约型的开发特点，偏重“速度”而牺牲“品质”，出现了大量设计与施工粗糙、建筑质量堪忧的住宅产品。

　　虽然业界呼吁住宅开发向精细化转型的呼声已久，但由于楼市销售的火热而迟迟未见开发商响应。直至在今年最为严厉的限购、限贷政策下，房地产市场进入“房票时代”，市场关注的目光重新回归产品品质本身，开发商才更加关注楼盘在软硬方面的品质打造。

　　北京房地产业协会秘书长陈志指出，在目前楼市调控的环境下，房企内外兼修注重品质的时代已经来到；精修内功、以品质提高楼盘竞争力成为业界共识。

　　在住宅精细化开发的大趋势下，消费者不再满足于简单的“概念”或“噱头”，户型、配套、社区服务、物业管理、环保节能等技术指标都要一项项细细考察。设计精细并能按需求改造的户型、完善的周边配套产业、兼具人性化的社区文化以及量身定做、后顾无忧的物业服务，硬件环境和软件管理相辅，这些都成为开发商变革开发观点，打造更具高品质产品的标准。

　　■ 细看变化

　　【景观】

　　告别“面子工程”

　　随着京城房地产市场竞争加剧，社区景观逐渐成为人们关注的热点。目前，居住区园林绿化的水平已经成为商品房档次高低比拼的重要标准之一，也是塑造楼盘形象、提升楼盘附加值、进行差异化竞争的最有效手段之一。

　　不仅美观，还更实用

　　与过去社区内随意堆放假山、种植花花草草相比，如今的园林景观也趋于更加艺术化的设计，其价值并不仅仅是美观，还具有多重实用性，为业主的交流沟通、娱乐休闲、老人的健康运动、孩子的学习成长服务。设计者也更加注重考虑居者感受，充分利用现有的地貌特征进行规划设计，使人工环境和自然环境有效结合，形成个性化和特色景观。景观设计在注重审美性的同时也要注重其功能性和参与性，努力将其打造成为可观赏、可通行、可游玩、可使用的境地，体现人性化的关怀。

　　注重生态、协调

　　当前，在景观设计方面，绝大多数的开发商和设计师都有着一致的观点，认为景观设计应尽量与自然贴近，尽量保持原生态，在植被的选择上也倾向于选择有益于身体健康和改善环境功能的品种，可谓一举两得。通过对居住人群构成的研究，可以看到有越来越多的小区内增加了给老年人提供的健身器材以及供孩子们娱乐的设施。

　　此外，现如今楼市中的项目，景观的打造在体现出适当的层次感和变化性的同时，也开始注重与建筑物本身的整体协调性，通过形式、色彩、尺度、动静等方面的变化突破了以往单一设计带来的审美疲劳。除了硬件营造的园林环境，通过景观的设计还能够体现一个项目及品牌所倡导的精神理念，给业主带来积极、健康、美好、知性等生活方式的间接启发。

　　【配套】

　　向大而全转型

　　2011年，北京置业向大兴、房山等远郊区县蔓延已成趋势，一座座新城居住中心拔地而起；开发住宅的同时为这些新城完善周边的配套设施，成为开发商的“必选项目”；而在8年前，开发商绝不会想到自己将会承担“造城”的重担。

　　新城规划力避“睡城”

　　“2003年时开发水平不高，购房者要求也低，当时理解的配套就是社区里弄个小公园、小超市。”北京一位开发商感叹，当时位于朝阳北路的星河湾还未开盘，业内听闻星河湾在周边修路、治理河道都觉得“很新鲜”。

　　据业内人士介绍，由于北京早期商品房土地大多在市区，市政配套主要由政府解决，当时购房者的需求也较简单，开发商只需修建社区内部的简单配套，如绿地、康体设施、停车场等。但随着八通线附近的新华联家园、城铁沿线的回龙观社区等小区的热销，住宅项目的商业配套不足的问题已初步显露。

　　“地铁的开通把购房者输送到远郊区县，过去是通州、回龙观，现在是房山、大兴等地。”上述开发商表示，过去回龙观、望京由于只注重住宅开发，商业配套滞后，成为北京有名的“睡城”，而现在新城的规划从一开始就注重商业和住宅平衡。

　　政府推动发展“大配套”

　　事实上，近年来政府在土地出让时，一般都附带有公共设施的建设要求，而且捆绑的公建比重越来越大；而随着购房者对生活服务要求的提高，住宅除了单一居住功能外，还强调生活属性，要求楼盘配备包括康体、休闲娱乐、商业、教育、医疗，停车场、会所等“全配套”。

　　对于开发商而言，现在拿地越来越远，郊区的房子想卖得好，也必须解决配套问题。而当地市政发展滞后，政府也有意推动开发商发展大配套，如引入名校、修建综合体甚至引入产业等。

　　在当地政府的支持下，一些实力较强的开发商开始以“大配套”带动区域经济发展，度假型、商务型、休闲型、养生型、娱乐性综合配套相继出现，成为区域的新中心。如首创在房山的芭蕾雨项目、龙湖在大兴的时代天街项目等，都从传统的住宅开发商转型为城市综合投资运营商。

　　【户型设计】

　　以宜居、实用为先

　　实用、合理，切中需求

　　从“小厅大卧”到“大厅大卧”再到“大厅小卧”，从“单卫”到“双卫”，从封闭式厨房到敞开式厨房，从“x居”到“x居半”，从“大户型”到“小户型”，从平层到跃层……每一次点滴的变化都印证了北京商品房户型设计不断前进的步伐。

　　限购时代，居住功能成为首先打动购房人的要素，有限的“房票”开始对品质住宅进行前所未有的细致甄选。厨房餐厅兼具、客厅卧室一体化造就出的生活场景已经成为记忆，拥有宽敞的客厅，功能区域的相对独立，早已成为当下购房者的基本配置。多位建筑学者、业界专家一致指出，户型设计不在于面积大小、功能实用，布局合理才能精准切中当前购房人的需求。

　　多样需求催生个性细节

　　首次置业的年轻刚需更加注重于能够体现舒适性与个性化的小户型产品。而开发商在户型设计上进一步创新，注重居家的舒适实用性。小户型麻雀虽小五脏俱全，不单单是卧室、卫生间和厨房，还增设了阳台、贮藏室，有的甚至为双阳台、大休息室。户型结构不单单是跃式和错层，甚至还出现了挑空客厅或餐厅。而针对改善型置业者的中大户型也推陈出新，通过增加阳台、入户花园等方式提高性价比。此外，高端项目也增加了更多的创新空间，包括阳光地下室、多重花园空间、私家电梯间等元素不断出现。尤其是注重地下室的设计，一些独立别墅赠送的地下室面积达地上部分面积的1/2，可作为收藏室、桑拿室等多种用途。

　　【低碳】

　　从卖点到主流趋势

　　2003年，锋尚在北京喊出“告别空调采暖”的口号，彼时中国房地产市场才刚刚进入商品房开发阶段，谁也不曾想到，8年后，节能低碳会成为房地产行业产品研发的主流趋势。

　　低碳住宅始于2003年

　　业内人士介绍，目前评价低碳住宅的一大指标是看能耗，和普通型住宅达到同等舒适度的基础上比普宅所需能耗更低；虽然先期投入会增大，但从建筑的整个寿命周期来看，使用和维护方面的费用会大大降低。目前评价的指标有美国LEED认证、建设部的三星评级和德国DGNB标准。

　　“一开始主动做低碳住宅的开发商凤毛麟角。”据洲联集团生态节能中心总经理刘飞回忆，2005年后国家开始重视建筑能耗，相继颁布了《公共建筑节能规范》等一系列政策后稍见起色，2007年至今市场进入活跃期，但整体上，北京市场的发展稍滞后于以上海为代表的长三角市场。

　　华高莱斯国际地产顾问公司董事副总经理公衍奎表示，开发商做低碳的动力在于市场认可，关键问题是购房者愿不愿意为这些技术付费。北京的低碳住宅始于2003年的锋尚、2006年的当代MOMA，由于采用了高效保温墙体、恒温恒湿等多项技术，售价也大幅高出周边项目。但据其了解，锋尚结案时出现亏损，而MOMA之所以能盈利更多得益于2007年的市场火爆，随后MOMA在长沙的尝试表明购房者不愿支付高价。公衍奎表示，因为消费者关注居住舒适本身要远超过社会所得的节能部分，因此，建议开发商采用消费者愿意买单的技术。

　　新技术已成高端盘“标配”

　　业内专家指出，作为北京最早的低碳建筑，无论锋尚还是MOMA都更关注“市场卖点”，但随着高端楼盘购房者对低碳建筑的认可，裘马都、国奥村、金茂府等楼盘的成功表明，整个行业越来越关注产业链的健康发展以及公益的影响。

　　上述专家表示，随着购房者环保意识的增强，市场对舒适节能产品的接受度日渐增加，当时很多实验性的技术如今已经变成一些高端楼盘的标准配备，而一些成本较低的节水、节电、节能技术也得以在普通住宅推广。随着技术进步，低碳建筑的成本将会更低，节能建筑已成为住宅开发的最大趋势。

　　【物业管理】

　　服务更深、更广

　　服务纵向延伸

　　物业管理行业起源于英国，1981年在我国出现了第一家市场化的物业管理公司，依葫芦画瓢对照香港和国外的管理模式开始运营。这一小步为此前国内房屋物业以“房管所”一统天下的模式中注入了新鲜元素，也揭开了物业管理行业发展的一大步，整个行业逐步开始进入了物业管理社会化、专业化和市场化的新阶段。

　　经过20多年的发展，物业管理作为一种全新的产业在社会上被逐步认同，并且呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟。

　　而随着近些年房地产市场发生翻天覆地的变化，物管行业在人们日常生活中的地位和作用被重新衡量。越来越多的人开始从单纯追求产品设计、周边环境、建筑质量等物业价值转向注重生活质量、精神文化等生活价值和房产保值增值、投资收益等转变。因此，业主对物业价值评价尺度也在逐年升级，可以说物业管理已经纵向延伸至房地产的整条产业链之中，为提升楼盘品质发挥了重要的作用。

　　个性化的横向覆盖

　　个性化的需求在当今社会，已经蔓延至各个领域，小到餐饮，大到房产，都存在着各种各样不同的需要。物业管理行业通过多年的发展，也将个性化的服务理念引入其中，从而也推动了服务理念和专业化的全新升级，力争将服务覆盖并满足各类需求。

　　通过对不同业主需求的细分，突破传统物业服务。比如，将物业服务分成了基础服务和特色及精神需求服务等板块；甚至还有一些增值服务，包括资产管理及租售经纪委托业务，使服务模式向宽度和深度全面发展，在对扩大内需、拉动经济增长发挥积极作用的同时，行业自身产值和效益也得到不同程度的提高。

　　■ 开发商感言

　　“做精细产品赢得热销”

　　曹筱玲(北京龙湖副总经理)：

　　龙湖是2007年挥师进京、并进行全国布局，这一年也是房地产开发进入规模化、有组织的发展阶段，行业发生了不断适应社会经济文化发展方面的变化。开发商注重房子本身的居住属性，到包括建筑风格的多样化、园林景观层次的丰富化、物业服务的人性化、建筑节能低碳环保等多维度的生活感受和创新功能等等。 

　　龙湖地产“香醍系”、“唐宁系”、“颐和系”等产品线的全面布局和项目热销，说明精细打造好产品，提供良好服务，才能赢得市场。

　　■ 看2012

　　“全行业品质将更加深化”

　　童悦仲(中国房地产研究会副会长)：

　　2012年，将是房地产全行业品质更加深化的一年。

　　调控当前，政府针对炒房投资性需求进行了强有力的管控，使得高房价终于刹住了飙升的态势，这也为我国住宅产业化的稳步推进带来了大好时机。可以说，开发商拿到土地就开发，盖成房子就赚钱的时代已经一去不复返。如果不能够进行合理的规划，也会给企业自身带来风险，因此未来开发商也必将会更加注重住宅建筑产品品质的提升。

　　特22-特23版采写/本报记者 自曾晖 李捷 曾慧娟