瞭望：近观保障房退出机制

　　“保障房的退出机制有了，不符合条件的要求退出，但怎么退？如果不退怎么办？由哪个部门来专门做这项工作？”

　　“你这么大声怎么能租到房啊？”10月28日上午，当《瞭望》新闻周刊记者在北京市石景山区石景嘉园小区里询问出租房源时，被住户刘大娘一把拉住，她小声地说，按规定，这里是经济适用房小区，房屋不能出租，否则要被政府收回，“只能偷偷地问”。

　　刘大娘的警惕源于几天前的一条新闻——有关部门近期将严查保障房租赁现象。但她还是透露：小区一位住户搬家了，委托她帮忙留意招租。那是一套两室一厅的房子，50多平方米，租价约3000元/月。

　　类似石景嘉园小区暗地出租经济适用房的情况并不鲜见，在本刊记者采访中，多位受访者坦言，其所居住的经济适用房都或多或少存在对外租赁现象，这已是公开的秘密。

　　事实上，保障房后期管理中的问题已沉疴多年，早已引起主管部门关注。

　　10月下旬，十一届全国人大常委会第二十三次会议举行联组会议，就国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告进行专题询问。住建部部长姜伟新坦承，有个别“开着宝马去买经济适用房”的现象发生，但不是主要的，说明在管理过程中还有问题。

　　日前，国务院办公厅发布《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，明确指出要健全退出机制。对拒不服从退出管理的，还可依照规定或合同约定申请人民法院强制执行。

　　姜伟新近期也表示，住建部将进一步研究保障性住房退出机制。通过控制保障性住房户型面积，引导保障对象当收入条件改善、具备了一定经济能力后自然退出。

　　“退出机制有了，不符合条件的要求退出，但怎么退？如果不退该怎么办？由哪个部门负责执行？”北京市石景山区住房保障办公室主任王晓庆认为，大规模建设保障房后，如何管理、建立健全退出机制，既是下一步重点，也是难点。

　　石景嘉园小区中的刘大娘所住的是一套两居室的经济适用房，她指着不远处的一处商品楼说：“那个小区起价近2万元/平方米，我们这个楼盘售价只有约4000元/平方米，对于中低收入家庭而言，国家出台的住房保障政策，是雪中送炭。”

　　可是，住进小区近一年来，刘大娘却发现，不仅有住户将房屋对外出租，还有多位住户拥有小轿车，“一到晚上车位停得满满当当，最豪华的，还有宝马轿车”。

　　按照北京市现行政策规定，对申请购买经济适用住房家庭收入有严格要求。以三口之家为例，家庭年收入在45300元及以下，人均住房使用面积在10平方米及以下，家庭总资产净值在36万元及以下。据此标准计算，符合条件购买经济适用房的家庭，购买和消费高档轿车是相当困难的。

　　采访中，业内专家特别指出，尽管购买两限商品房、经济适用房、廉租房等保障房的申请条件各有不同，但是，申请条件中要求的“家庭总资产净值”，都是指全部家庭成员名下的房产、汽车的净值及现金、有价证券、投资(含股份)、存款、借出款等之和。

　　“有的人抱着住进新房就万事大吉的心态”，位于石景山区金顶阳光保障房小区的住户胡先生告诉本刊记者，在他所住的小区，有些住户会在入住保障房后购买车辆，“这是因为存款等家庭资产容易瞒报，汽车就不一样了。”

　　而令胡先生更为不满的是，在金顶阳光保障房小区唯一一栋廉租房中，也有部分住户拥有私家轿车。

　　由于无法逐一核实小车的登记信息，停放在廉租房楼下的汽车是否为户主所有，记者不得而知。可是，通过连续三天的观察，记者发现，确如小区居民所言，这栋100余户住户的廉租房楼下停有两排小车，约有20台。

　　受访居民还告诉记者，小区内有的住户还将房屋对外出租。一位年过六旬的老大爷说，他所在的限价商品住房楼栋约160余户中，有十余户将房出租。廉租房也有少数人对外租赁房屋。

　　而今年10月，经北京亦庄房地局核实，亦庄开发区的鹿海园四里人才公租房也有承租者转租公租房，目前这三套公租房已被收回。

　　本刊记者了解到，除限价商品住房政策没有规定不许出租外，廉租房、公共租赁房、经济适用房均不允许转租转借。

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰接受本刊记者采访时说，当前，需要进一步明晰住房保障的目的，区分两类不同的受保障群体，一类是收入增长潜力较大的，尤以刚毕业的青年人为主，政府对其在住房方面只需给予临时性帮助，如公租房和货币化补贴；另一类是收入没有可能大幅改善的，尤其是上年纪的五保户、低保户，政府则有义务将其住房需求背负起来，以经适房和廉租房方式予以保障。“前者是‘公共服务’，后者是‘社会救济’,若将二者混为一体，易导致乱象。”

　　“更为关键的是，需尽快完善健全相关机制，才是遏制乱象蔓延的治本之策”，受访业内专家说。

　　严格筛查准入

　　事实上，国家对保障性住房的准入审核、租售管理、退出机制等均有严格规定。

　　2011年9月末，国务院办公厅发布《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(下文简称“指导意见”)强调，要建立健全分配和运营监管机制，严禁以任何形式向不符合住房困难标准的家庭供应保障性住房。虚假资料骗购、骗租保障性住房的，一经查实应立即纠正，并取消其在5年内再次申请购买或租赁保障性住房的资格。

　　王晓庆说，从审核到管理，政府部门多措并举，一直在努力探索。首先是三级审核，两级公示。在街道初审阶段，主要审查申请家庭包括家庭人口、住房面积、家庭收入、家庭总资产在内的四方面材料。审核的同时，还将派出两人以上的工作人员入户核查，根据实地调查情况认真填写《入户调查表》并签字确认。再者是组织评议，推广社区“听证会”制度，由住房保障部门及社区居(家)委会相关人员组成的听证小组，对所有的申请家庭，就个人申请的几项内容当众公开，并对听证人员提出的疑问进行解答。“在熟悉的周围邻里面前，申请者瞒报的难度就加大了”，王晓庆说。

　　北京市住保办常务副主任邹劲松介绍，截至目前，北京仅在街乡初审阶段便查出3万多户不符合申请条件的家庭。

　　王晓庆说，街道审核完后上报至区住保办，由他们复审。他们主要负责审查申报者的资料提供是否齐全，网上信息录入是否正确，是否按标准配租配售，进行二次公示。不符合条件的退出申请，符合标准的报送市住保办，发现问题则退回到街道，重新补齐或查实申报材料。北京市住保办依据区里提供的材料再次审核，并通过公积金、社保、税务、车管等部门筛查，符合条件的给予备案，疑似有问题的退回区里重审。

　　为防一些不符合住房保障资格者投机取巧，从去年4月开始，北京市住保办在全市范围内，对已通过资格备案的申请家庭收入、住房、资产等情况进行专项核查，建立了同房屋产权、公安、社保、地税、车管等部门联动查询机制。

　　王晓庆举例说，市住保部门通过税务、公积金等部门进行数据交换后，将自动生成电子表格，一旦超过设定的标准值，便会出现提示。登记在申报者名下的汽车、房屋等信息一览无余。不符合标准的，这一信息会及时反馈给区住房保障部门，以便下一步作重点核查。“在去年全市统一组织的核查行动中，发现了利用假身份证、假户口、假工作单位的案例。”

　　“按规定现在要买房需经两次审核，只要有一次不过，房子都要重新进入销售环节。”王晓庆说，此前已通过资格备案的申请家庭，在摇号前要进行复审，正式进入网签环节时，将再经一道房产情况的“筛查手续”。在审核中，如果发现购房人不具备购房资格，就不能买房，而这套房也将被重新销售。

　　“通过核查手段，对弄虚作假、属于瞒报的轮候家庭取消资格，已购房家庭需退出所购住房，由开发商退房退款；尚未办理产权证的，开发商到法院提起诉讼；办了产权证的，由住房保障管理部门通过法院起诉；对出具虚假证明的单位根据相关文件追求其责任”，王晓庆告诉本刊记者。

　　家庭收入摸底难

　　“尽管审查严格，且设立了多道关卡，但仍无法全面消除骗购骗租行为”，受访人士表示。据了解，在住建部重点审批的16个城市中，分配给不符合条件的家庭占比为2.4%。

　　本刊记者在采访时发现，申请者递交材料的初始关口——居委会与街道办事处便遭遇难题。北京市石景山区金顶街街道金一区社区居委会一位工作人员说，他们入户调查也只能对看得见的有形资产，如房产、汽车等作一个初步掌握，但是，有价证券、存款等却无法查实。

　　“有的家庭，连夫妻之间的存款都不清楚，加上金融系统数据尚未联网，我们也缺少审查办法”，上述居委会工作人员说。而在保障性住房的申请条件中，有价证券、投资(含股份)、存款等都被囊括在家庭总资产净值内，必须申报。

　　“入户调查主要依赖于街道办及居委会，他们对申报者家庭的住房信息等情况比较了解”，王晓庆说。

　　但记者发现，在人员配备上，无论是街道办事处还是居委会，人力与财力上的匮乏，无法确保所有申请者资料的真实性。

　　住户胡先生告诉本刊记者，针对个人家庭总资产的入户调查，管理部门有一定难度，但也存在审查不严。他以自身经历为例，当年他申请金顶阳光限价商品住房时，房屋价格与周边商品房价格相比并不具有明显的价格优势，再加上地理位置相对较偏，主管部门为了尽快将剩余房屋配售，“审查比较随意”。

　　按照国务院办公厅《关于保障房建设和管理的指导意见》的要求，市县人民政府应当建立住房保障管理信息系统，完善保障性住房和保障对象档案，动态监测住房保障对象家庭人口、住房和经济状况变化情况。

　　有受访专家说，每个家庭的经济状况和人员组成，都会随时间发生变化，动态监测难度更大。而在实践中，由于申请公共租赁住房的主要是中等偏下收入群体，其收入变化较难掌握。

　　某居委会工作人员还表示，囿于工作人员少、工作量大面广的情况，一些入户调查主要依据申报者单位加盖公章的收入证明单。

　　但是，问题在于，从当前的情况看，加盖单位公章的收入证明也易发生造假情况。一位住房保障部门的官员说，目前已查出的申报材料造假的家庭，多是有单位的。

　　最近，凭着一份从单位开出的“月收入1300元”的假证明，农行宁夏分行员工马少栋突破重重审查，让自己的名字出现在了银川市申请经适房购买资格(第五批)家庭情况公示名单上。后经网民微博(http://weibo.com)举报，银川市住房保障中心查实后，已取消其经适房购买资格，5年内不得再次申购。

　　事后，负责为马少栋办理申请手续的街道办工作人员接受采访时说：“收入状况很难掌握，虚开收入证明的情况往往在被举报之后才能发现。”

　　本刊记者在采访中了解到，通过举报查处的案例占极小的比例。王晓庆也持相同的观点，他说，一是举报者少，二是有效的举报比例不高。

　　入住后清退更难

　　对于本刊记者提到的石景山区辖区内出现的保障房租赁现象，王晓庆说，根据政策规定，对已购买经济适用房和已入住廉租实物配租房的家庭，住保部门还建立了定期抽查和不定期巡查制度，以期制止保障性住房出租、出借行为。

　　2011年9月出台的指导意见中明确要求，应定期检查保障性住房使用情况，对违反规定将保障性住房出售、转借、出租(转租)、闲置、改变用途且拒不整改的，应当按照有关规定或者合同约定收回。

　　即便成功购置到经济适用房或承租到廉租住房及公共租赁房后，随着申请者经济状况改善，或通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合相应的住房保障条件的，应当在规定期限内腾退。不再符合经济适用住房保障条件的，应当退出经济适用住房，或者通过补交土地收益等价款取得完全产权。

　　王晓庆说，在实践中，接到有违规租房的举报，工作人员去核查时，无法将户主所有的家庭成员信息调出来，一旦户主极力否认出租事实，也缺乏核实手段。

　　石景山区金顶街街道金一区社区居委会工作人员反问：“就算是出租，又能有什么证据去认定呢？”

　　王晓庆坦承，虽然之前的工作尚存漏洞，审核手段也不完备，但去年全市的筛查工作，与多个部门信息联动后，“浑水摸鱼的现象少了”，但退出问题仍很头疼。

　　“经核查不符条件后，有的家庭采取不理不睬的方式，你通知他，他不来，通过网络及报纸公示，明确后果自负，但有的家庭仍心存侥幸：你能拿我怎么办？”王晓庆说。

　　在王晓庆看来，有些案例在动用了法律手段后也还面临着难以执行的问题。他举例说，有的申请经济适用房的家庭，申请之初采取了骗购手段，年收入稍许超出标准，但现在符合条件，“而他在购买房屋时几乎倾尽全部财产，本身没房住，如果让他退出来了，他住哪里？法院也很难执行。”

　　对于廉租房的家庭，王晓庆更是感觉困难重重。廉租房的月租金才几十元，住户违规被查出后政府要求强制退出，靠低保生活的人能租得起市面上的房子吗？他认为，实物配租房住进去容易，要想完全清退不太可能。

　　王晓庆说，石景山区住房保障部门下一步的工作重点，将对去年全市专项核查中查出的不符合资格的申请家庭作退出处理。

　　亟待立法

　　10月27日，在十一届全国人大常委会第二十三次会议召开联组会议“关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告进行专题询问”中，住建部副部长齐骥表示，关于保障性住房的公平分配问题，更大的缺失是在立法层面。有一些通过不正当的手段骗取了保障性住房的，现在还没有承担相应法律责任，所以处罚起来也显得羞羞答答。

　　“我们希望，法规健全以后，可能的处罚会更加严厉一些。”齐骥说。

　　陈杰认为，针对违规行为，应实行强制腾退手段。“不树立规则的权威性，很难做好公共事务。这需要加快立法保障。”

　　“如果因为违规而腾退原有保障房，生活和住房确实困难的，符合什么条件就申请什么样的新保障。重新进入新的轮候队列。”陈杰说。

　　中国人民大学法学院教授刘俊海认为，我国的住房保障体系已经基本建立，但未健全。改善住房保障问题，要将政策法制化、规范化。

　　刘俊海说，首先要建立公民信息的共享机制。清华大学房地产研究所副所长季如进教授也认为，应全面建立申请人的承诺机制，进而推动最终的建立个人的诚信档案。同时，要向住房保障管理部门申报银行账号、工资账号、信用卡等等，以便管理部门定期查询。一旦个人收入发生变动，需及时上报。

　　其次要提高违法成本，降低违法收益。刘俊海建议，应按照申请保障性住房的财产金额百分比规定罚款额度。对于骗购骗租者要纳入诚信黑名单。

　　陈杰、季如进等也持相同意见，他们认为，既要从法律上设立一定的惩罚力度，也需要加大道德约束，目前违法成本过低，应予公开曝光。

　　“同时，可考虑成立专门机构，配备专业人员负责不符合规定的申请者、入住者的退出问题，包括相应的司法程序，破解执行难的问题。”王晓庆这样建议说。

　　□文/《瞭望》新闻周刊记者李俊杰