房企资金趋紧 购地趋于谨慎

　　【《财经》综合报道】 据媒体消息，中原地产监测数据显示，截止9月底，房地产行业公司平均持有现金19亿元，分别较6月底和年初减少4%和11%，现金储备持续减少。为衡量房地产企业短期偿债能力，选用持有“现金与年内到期债务比率”来衡量。截止9月底，房地产行业该指标的平均值为1.10，已逼近警戒线，分别较6月底和年初水平下降10%和33%，表明行业的现金偿债能力进一步恶化。

　　由于销售回款速度放缓，标杆房企购地也愈发谨慎。10月，仅有万科、绿城两家房企共计花费约21亿元购入4宗地块。其中，绿城参股山东东营区一宗商住用地仅花费9800万元。而前期每月都有购地支出的保利、中海等房企在10月未有动作。与历年数据相比，今年标杆房企在土地市场上的投入明显减少。今年前10个月，标杆房企累计拿地金额与累计合约销售金额的比例约为21%，这一比例甚至低于处于金融危机漩涡中的2008年。

　　在调控政策仍未放松，市场心态明显转变的大背景下，房地产市场暗流涌动。但是从短期来看，全面性的降价尚未到来，从量变到质变无法一蹴而就。在限购、限贷政策下，各个城市的住宅成交量已连续多月呈现平稳走势，即使供应量出现大幅增加，对成交的刺激作用也十分有限。这表明在目前的市场环境下，刚性需求已经主导市场。加上年末信贷额度的紧张，即使降价项目增多，预计年底前成交量仍维持低位。

　　目前来看，降价行为主要集中在供应比较充足的区域，真正的全面性降价尚未出现。对开发商而言，目前降价更多是策略性的选择，目的是完成年度销售目标或解决短期的资金问题。

　　中原集团研究中心高级经理刘渊认为，只有满足地价下行、开发商资金紧张、二手房降价这三个条件，全市场的拐点才会真正到来。而从目前市场环境及政策走向来看，这三个条件正在加速形成，并促成拐点的到来。

　　第一，地价出现下降，才能促使开发商心甘情愿的降价。目前从全国来看，地价下滑的现象只是个例，土地价格仍处高位。但是随着各地流拍率的增加，年度土地出让计划完成率的压力，以及近期北京、上海郊区的部分地价已明显松动的示范效应，地价开始趋于下行已是大势所趋。开发商若能主动降价售楼，不仅可以自救，也可能有机会以低价来补充土地储备。

　　第二，开发商资金状况日趋恶化，唯有降价促销，现金为王才是上策。从目前整个房地产行业来看，衡量短期资金安全性的指标“现金与年内到期债务比率”已达1.1，逼近1.0的警戒线。虽然个别标杆房企的该指标目前可以达到1.56，资金链暂处安全范围，但该指标自年初以来不断恶化。如政策环境持续高压，或将加速整个行业突破警戒线，标杆房企亦难独善其身。

　　第三，体现买卖双方真实心态的二手房价格出现下跌，则表示市场全面下调的来临。今年以来的调控政策对开发商的效果明显，但一线城市二手房的价格依然维持高位。虽然二手房成交量下滑幅度超过新房，但受限购政策影响，业主降价意愿平淡，主要城市中心区房价依然维持高位。然而，自10月开始，根据中原领先指数显示，上海二手住宅价格指数已步北京、深圳后尘，出现下跌，表明一线城市房价的真正松动已经开始。其他二线发达城市的二手住宅价格虽仍有微幅上涨，但涨幅也已逐月收窄。新房市场与二手住宅市场的互动影响，将促使全市场价格步入全面调整。