楼市寒冬来了专家教你买房

　　11月19日，西平地王项目凯旋公馆“领御”苹果系精装洋房终于抢在年底前入市，同时推出了一个较优惠的折扣进行促销，认筹2万即可享受开盘9.5折优惠。记者观察发现，在东莞，品牌开发商的种种“暗降”行为已经弥漫到了整个楼市，成交量日益下跌，购房者的观望情绪严重，不少人猜测，东莞楼市的降价潮已经来了吗？与此同时，一些精明的购房者也跃跃欲试，准备入市“抄底”。

　　文/记者蒋幸端 图/记者卢政

　　市场

　　寒冬来了？新盘9.5折优惠入市

　　11月19日上午，西平地王项目中信凯旋公馆全新组团洋房“领御”进行新品发布，同时也正式启动认筹，据了解，中信凯旋公馆“领御”作为西平首个精装房项目，是中信地产和世纪城地产联袂打造的130~190平方米的精装墅质洋房，面对的购房群体定位为都市商务精英，而值得关注的是，该洋房新推入市，就进行认筹2万享受开盘9.5折优惠活动，打折幅度大。而由于该楼盘在前一期别墅的销售回笼了大量的资金，有业内人士预测，其价格将会相对较低，可能会以平本价甚至低于成本价定价。

　　与此同时，南城水濂片区豪宅项目御花苑也推出新品天珑湾·珑云组团，该组团推货量约100套，面积区间为150~220平方米，相关负责人则透露，此次产品将会“性价比比较高。”其代理商东莞中原地产事业部总经理兰新宇则表示，关于新品价格，将会考虑到目前的市场情况来定价。

　　事实上，今年10月份以来，东莞楼市新品定价越来越合理，不少新盘以一个较低的价格推出，甚至是亏本价进行销售，瑞峰置业副总经理姚丽军表示，在目前的市场环境下，不少楼盘入市会推出一个较低的价格，以起到回笼资金的目的，同时将在市场回暖后逐步提高楼价，以实现利润最大化。

　　年关将近 外来品牌开发商纷纷“暗降”

　　此外，年关将近，随着楼市观望情绪的加重，降价潮进一步弥漫，不少外来品牌开发商进行“暗降”，以期在年底前快速回笼资金。

　　虽然不少楼盘避谈降价，但记者在采访当中仍然发现了不少品牌开发商已经进行“暗降”，特别是外来开发商、上市公司，降价幅度明显。如万科·金域华府推出新一期产品，产品素质比前一期要优秀，但价格却仍然保持在11000元/平方米左右，万科·金域松湖新推产品价格8000元~9000元/平方米，和之前价格保持基本一致，但景观、户型等却比前一期要好得多，业内人士认为这属于“暗降”。而中信森林湖新推产品价格仅8000多元/平方米，比之前推出的10000元/平方米产品价格下降了1000元/平方米左右。东莞瑞峰置业市场副总经理姚丽军认为，“后推的产品素质比前面的要好，但是定价却没有提高，事实上就是暗降了。”另外，业内盛传金地地产“被降价”，其在塘厦博登湖三期项目，开盘将直降3000元/平方米，而其相关人士则表示，这并非实质性降价，而是金地地产下调开盘价格，“相对降价”。

　　东莞中原研究部监测数据也显示，8月份，东莞楼市降价幅度超过3%的楼盘所占比重为25.13%，9月份为25.71%，10月至11月份(1~10日)分别为27.68%和29.13%，呈逐月攀升态势。

　　原因

　　东莞楼市处下行态势

　　近八成楼盘日均成交量不足1套

　　东莞中原地产市场研究部分析认为，近几个月来楼市观望气氛渐浓，不少项目来访量开始减少，成交量显著下降，开发商为了打破僵局冲年度销售任务，加大促销力度，降价的楼盘逐渐增多，这也从一个方面反映了当前东莞楼市已处于下行态势。

　　自10月中下旬开始，东莞住宅成交呈逐周回落态势，东莞中原地产市场研究部数据显示，从10月10日~10月16日期间的18.22万平方米一路下滑，跌至10月31日~11月6日期间的7.42万平方米，成交量节节下滑，7.42万平方米的周成交量，也创下了2011年以来除春节期间以外的周度最低水平，楼市下行的势头十分明显。

　　从一个楼盘日均销售1套这个指标来看，9月份有近72%的项目日均成交量不到1套，10月份这个比例约为76%，到了11月份(1~10日)更是有近八成的楼盘日均成交量低于1套。姚丽军也表示，楼市冬天到来了，从统计数据来看，目前楼市日均在100套左右，东莞日均成交的正常水平为120~150套，已经是偏低的成交量。

　　调查

　　六成多网友表示还要继续观望

　　《广州日报·东莞新闻》联合搜狐焦点网进行网络调查，在735名参与调查的网友当中，有六成多网友表示还将继续观望，而仅有7%的网友表示目前已经在看房，并打算年底出手买房。

　　在量跌价稳的情况下，您准备出手买房了吗？六成多网友表示不确定，要继续观望，等楼价降到合理价位再买。其中37%网友表示要继续保持观望，等楼价再降才考虑买房，26%网友称不清楚，目前市场下没有买房的计划，而25%的网友表示春节前后降价再买房，5%网友称明年再买。仅7%的网友表示年底前出手买房。

　　专家支招

　　楼市处于下行态势，到了入市“抄底”的时候了吗？记者请来业内人士支招，四招教您买到物美价廉的新房。

　　等 等“量价齐跌”时就是“抄底”好时机

　　什么时候才是抄底的好时机呢？姚丽军认为，楼市周期有四个阶段，第一个是调整期，量跌价升或价稳，第二个是量价齐跌阶段，第三是价稳量升，属于楼市复苏期，第四个是量价齐升。“抄底最佳时期是量跌价跌的时候，这个时候买房最好议价，价格也最低。”

　　姚丽军表示，东莞楼市的调整期从9月份开始，已经有相当长一段时间了，而量价齐跌的阶段很快会到来，从趋势来讲，应该是11月、12月接近这个趋势，“很多盘在促销了，很多量已经萎缩到相当的点了，到年底有很多开发商有回笼资金的需求，是购房者买房的一个最好时机。”

　　挑 挑好让利开发商，买到心水楼盘

　　年关将至，外来品牌开发商、上市公司资金压力加大，“做报表的时间到了，审核业绩的时间也到了，不少楼盘要进行年底冲刺。”姚丽军表示，这时候许多品牌开发商、上市公司资金压力和出货压力大，调整价格的行为就会出现。同时他也指出，目前市场上让利的多是上市公司或集团企业，本土几个大企业如光大、新世纪地产等的价格暂时都没有动。

　　业内人士建议，这个时候买房要学会“挑”，要时刻关注外来品牌开发商、上市公司报表，挑一些资金压力和出货压力大的开发商开发的楼盘，在这些公司进行打折促销最优惠的时候，购买到最合心水的楼盘。

　　淘 楼市下行，淘出精品特价房

　　除了直接的打折优惠外，开发商更多的促销方式是推出“特价房”，一些楼盘推出十几二十套素质较一般的房源进行特价，但是最值得关注的是，有些楼盘会拿出一两套方向好、景观好，户型好的单位打出特价进行促销，以吸引眼球，如不久前万科·金域华府推出8800元/平方米左右特价精装修单位，户型质量都不错，只是货源极少，特价单位仅一两套。作为一个精明的购房者，要时刻关注特价房产品，在特价房的浩瀚海洋中淘出精品，以最优惠的价格，购买到最好的产品。

　　磨 最好议价时机到，做个优秀“磨价族”

　　开发商急着出货，楼市下行，进入了买房市场，业内人士分析，这个时候需要考究购房者的“磨”功， “磨价实际上是开发商和购房者之间的一个博弈，谁最后妥协，谁就赢。”而“磨价”也是需要技巧的，如首先要在楼盘进行优惠促销的时候购入，把开发商主动提供的所有的优惠拿到手，再次需要和销售人员“磨”，把价格打到最低，第三还要找人脉关系，把价格再往下拉，一个优秀的“磨价族”，就是让开发商顺利卖出房，购房者也能得到最大优惠，达到双赢。