楼市拐点五重门缠身：降价阵营扩大

　　在政策没有松动迹象的情况下，市场观望情绪弥漫，住宅成交量依然低位徘徊。国家统计局最新发布的数据显示，今年10月份与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。统计还显示，10月70个大中城市房价平均环比指数年内首次出现负增长，平均环比下降0.14%。

　　种种迹象表明，随着房地产调控政策的落实，房价在全国出现下滑的范围在继续扩大。上周，全国重点城市成交量环比虽有小幅增加，但仍维持今年以来的低位，而二手房挂牌价格指数创今年以来的新低，在置业者预期不断下调的情况下，楼市价格的下行也是大势所趋。

　　成交量迟迟难有起色，给开发商的资金面带来较大的压力。为了加速销售回款，更多大型开发商也纷纷加入降价浪潮。据中原地产监测，近两个月来，十大标杆房企中已有过半进行大规模降价促销，不少品牌房企10月销售均价环比降幅超过一成。这也使得近期有关楼市拐点是否已经到来的讨论日益激烈。

　　降价门 降价阵营扩大呈阶梯式蔓延

　　据研究机构克而瑞对楼市的监测统计，深圳近7天(11月17日－11月23日)新建商品住宅共成交292套，成交面积2.5万平方米，套数环比下降25.13%，成交面积环比下降28.49%。近7天商品住宅市场成交量环比大幅下降，成交均价也大幅下降。

　　成交量的冷清让开发商们的心情更加焦虑。为加速销售回款，近期有更多的大型开发商加入降价的行列。据中原统计，上周万科和保利分别在上海、南京、重庆、深圳等城市进行大幅度降价，如万科在深圳的两个项目分别推出特价房，最低折扣达到88折；保利在重庆的6个项目也传出打折促销的消息，最大降幅接近20%。中原监测数据显示，截至目前，十大标杆房企中已有中海、保利、万科、富力等7家开发商进行大规模的降价销售。10月，十大标杆房企在售项目的销售价格环比和同比分别微跌3%和2%，其中保利、富力、绿城、万科和中海的销售均价环比都有超过1至2成的下降。专业机构瑞银日前预期，今年第三季度至明年年底，中国一、二线以及其他城市房价将分别下跌20%、10%和5%。

　　在日益扩大的降价阵营中，龙头房企的表现更引起关注。万科11月再次成为楼市焦点，深圳和上海清林径项目都下调售价15%，南京和青岛项目也是低价开盘。万科总裁郁亮“冬天论调”迎面扑来，三季度典型房企掀起的“以价换量”降价潮阶梯式蔓延，城市价格体系有望重构。

　　业内人士分析，虽然万科表示没有实施全国范围降价，但万科上百个项目在同时动工建设是不争的事实。特别是万科深圳市场年内有11个项目推盘，上业绩压力不小。

　　中房信研究表明，在万科等品牌房企的带动下，降价队伍扩大，二线、区域和城市本地房企主动加入降价阵营。先期高调降价企业多发生在中海、万科等第一梯队，目前金科、金融街等二三级梯队，以及城市本地企业加入降价队伍，已争夺市场有限客源，抢得销售话语权。降价潮由城市外围向市中心蔓延，一线城市向楼市发达的二三线城市辐射。

　　此外，业内人士认为，房企加大项目的销售力度将带动整个房价下行，特别标杆企业的高调降价行为可能重构区域房价，也将进一步推动楼市拐点的确立。

　　资金门 房企短期内资金链紧绷

　　对于房地产企业来说，短期的资金链安全性正持续下降。A股房地产上市企业三季度报告显示，开发企业总体资金状况已经下滑到警戒线附近。从房企货币资金短期债务比这一指标上来看，自2009年四季度以来基本呈逐季下降趋势，今年三季度这一指标为1.07，几乎已经到了临界点上，显示短期资金压力巨大。

　　除了销售遇阻外、资金难以回流外，当前紧缩的货币政策使房企融资更加艰难，特别是很难从常规银行途径获得长期借款。房企不得不借道融资成本较高的短期委托贷款和信托等方式，使得短期还款压力激增，加上2009、2010年的长期借款将陆续到期，短期资金链的承压会加重。

　　央行日前发布数据表明，10月全国新增信贷为5868亿元，比9月的4700亿元明显增多。与此同时，10月M2(广义货币供应)同比增速为12.9%，比9月略有下降，但降幅趋缓，表明M2增速放缓即将见底。CRIC研究机构对137家内地上市房企货币资金对短期债务覆盖率与M2同比增速走势进行了深入分析。分析指出上市房企货币资金对短期债务覆盖率与M2同比增速走势几乎趋于一致，呈现出显著的相关性。那么伴随着货币政策的触底反弹，企业的现金流状况预期也会有所改观。

　　但从另一个角度来看，情况似乎还没有那么乐观的预期。央行近期表态称或对货币政策进行微调，这表明如果外部环境继续恶化，或将促使央行下调存款准备金率，并有可能放松差别准备金政策和信贷投放的约束。研究机构认为，即使出现了定向宽松的口子，这些资金也很难大规模地流入房地产行业，从这个意义上看，整个行业资金状况改善有限，企业缺钱的大趋势很难逆转。中房信就此预期，明年市场窗口性机会仍在，但大牛市出现的几率很小。

　　房贷门 利率上浮特刚需压力大

　　年关将近，银行的“腰包”并不向过去那么丰厚，深圳多家银行表示，虽然目前一二手房贷款已经没有很大差距，但临近年底，房贷额度更加紧张，房贷利率继续水涨船高，甚至首套房贷利率最高上浮了30%。

　　按照现行限贷政策，对贷款购买商品住房严格执行首付款比例和贷款利率规定：首套房最低首付三成、基准利率；二套房最低首付六成、1.1倍利率；第三套及以上住房贷款暂停；对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

　　然而，在信贷紧缩、房地产调控的环境下，各银行充分运用自主定价权，在上述限贷政策基础之上不断上调利率，以优化贷款结构和提高利润水平。优惠利率早已成为历史，目前深圳各银行的房贷业务甚至连基准利率都已绝迹，就连首套住房贷款也都实行上浮利率，如建行、工行、招行等上浮10%，农行、中行等上浮20%，而深圳发展银行首套房贷需上浮30%。

　　“现在准备贷款买房的置业者实际上非常被动，完全是银行在挑客户，有些资金不是很充裕的置业者还因为贷款金额不理想而不得不放弃买房计划。”深圳市二房网信贷部负责人表示，年底贷款紧张局面更为严重。

　　事实上，随着去年4月限贷令和今年1月加强版限贷政策相继出台，银行就房贷发放量早已调整至按月甚至按周控制，多家银行信贷部负责人曾预期将不会再像往年一般在业绩增量的追求下出现“年初开闸放量、年底收缩暂停”的局面。如今年底已经到来，各大银行后面等着放贷的购房者都很多，但是银行都不再考量个贷的增量，只求不‘冒泡’而被上级部门审查。

　　因此，银行人士普遍表示，即便到明年初，房贷也不会随之变得宽松，银行经营思路已普遍由追求贷款增量转变为重视存款和结算，房贷利率还将持续走高。然而，去年10月以来的连续5次加息，加上而今动辄上浮10%、20%的房贷条件，令供楼成本普遍增加30%以上，很多购房者特别是特刚需们望而却步，也令楼市成交更加低迷。

　　退房门 置业者买房风险加大

　　近期，伴随着房价的下跌，要求开发商退房、补价的声音此起彼伏，部分业主与开发企业的矛盾逐渐升级甚至发生了严重的纠纷。

　　根据中原市场研究部门的初步统计，就在短短不到两个月的时间内，包括深圳龙华花半里、北京大兴顺驰领海、南京天正滨江花园、宁波合生国际城、上海浦东中海御景熙岸等多处楼盘的售楼处发生“维权”业主和开发企业的严重纠纷。这些引发纠纷的项目都有一个共同的特点，就是其在售房源的房价相比此前售出的已经大幅度缩水，降价幅度最高的已经接近一半。

　　不少业内人士认为，现行的预售制度仍然给捂盘惜售、分段放盘提供了存在的空间。不仅如此，在销售宣传过程中由于大量的口头承诺根本不会写入合同，购房者往往会吃哑巴亏，这些问题在楼市走高的情况下容易被掩盖，一旦市场遇冷就会马上暴露出来，成为矛盾冲突的导火索。

　　那么各地业主的这种所谓“维权”行为到底能否得到法律的支持呢？深圳法律界人士谈到这个问题时表示，如果仅仅是因为市场因素导致价格的变化，那么开发商在其中没有过错，在这种情况下，业主以市场变化为退房或维权理由的话，法律上很难获得支持，这样的维权在法律上很难站得住脚。

　　对于业主要求退房或者补差价的问题就已经引发了社会上的广泛讨论，这会对买卖双方带来怎样的影响？大部分人都认为，对于房企而言，“退房门”不但会影响其销售进度，也势必会对其后期项目定价产生影响；而对于置业者而言，买房出现资产缩水的可能性也在加大，而缩水后能否真正得到补偿目前还法律缺乏支持。

　　调控门

　　变化空间或加大

　　调控带来的销售困难是众多城市的共同体验。有统计显示，一线城市北京当前市场存量已经超过1000万平方米、上海已接近900万平方米，均达到近3年来的最高点。

　　从2月份开始，一二线城市逐步实施限购，加之货币政策步步趋紧，楼市成交量大幅萎缩，开发商的日子越来越难过，降价似乎成为回笼资金的唯一通道。越来越多的开发商加入降价行列，其中不乏万科、龙湖、中海等标杆房企。

　　对于房地产市场出现价格下滑，中国人民大学经济研究所等机构日前发布的《中国宏观经济分析与预测2011－2012》报告认为，房地产市场的全面调整还没有出现。该报告认为，目前房地产市场正处于加速恶化的阶段，局部调整和房地产市场的内部调整依然是2012年4个季度的主流。

　　万科总裁郁亮称，2008年的金融危机促使政府放松了对当时地产行业的调控，但这一次地产行业不会再有这样的好运了，而且现在还很难判断这个“冬天”有多长。万科不会过多考虑行业拐点问题，积极定价、加速周转仍是主要经营策略。

　　显然，对于政策短期内不会放松的判断，地产界已趋一致。但另一个市场现象的出现，也在另一方面正在冲击调控政策的执行。

　　在房企资金普遍紧张的背景下，高企的地价和苛刻的出让条件成为房企屡屡“弃购”的主因。面对重重压力，近期各地政府已开始通过多种“松绑”措施来推动土地出让，如北京已开始下调土地竞买保证金，放宽交款时限，北京、杭州、成都不同程度地放松了土地出让中的保障房配建条件。年关将至，各地政府若要按期完成本年度供地计划，唯有采取更积极和灵活的土地出让策略，更为理性地评估地块起拍价，才能减缓土地流标率日趋严重的现象。

　　以北京、上海为例，近期北京郭公庄地块对保障房配建的剔除，意味着整个北京土地出让门槛正式调低。

　　上海今年1－10月土地出让金总额为928亿元，初步预计全年总额为1000－1100亿元，较去年大幅缩水30%左右，业界预测这个数字在2012年甚至将低于1000亿元；而房地产相关税费方面，初步预计今年全年在330亿元左右，较去年同期也将减少70亿元左右，预计2012年将低于250亿元，较2010年的缩水幅度也将超过30%。显然，如此规模的财政缩水对当前国内任何一个城市来说都是无法承受的，而这绝不仅仅发生在上海。

　　中房信研究表明，随着房地产调控的继续执行，相关各方博弈将会更加激烈，而届时，房地产政策调控在执行层面的转圜空间有可能也将随之扩大。

　　名词释义

　　楼市拐点

　　(百度词条释义)

　　是指楼市的成交量以及均价发生逆转，无论是呈上升期转为下降或下降转为上升，均是拐点。

　　“拐点”是一个数学名词，学过高等数学的人都熟悉它。“拐点”是一个点，从几何上说既无长度又无面积更无体积，从时间上说它刻画的是“时刻”而不是“时间”，更不能引伸为“时期”。因此，用“拐点”一词着重的应该是它关于“转折”的标志性含义。

　　目前中国的房地产市场上，有很强的对拐点的预期。上一次的拐点是2008年，经过了2007年的股市，楼市疯涨后，2008年，楼市伴随着股市大跳水，但是在国家一系列宏观经济的刺激之下，2009年中国楼市重回牛市。(记者 陈聪)