易宪容：地产仍是暴利行业 楼市拐点说法尚早

　　嘉宾简介

　　易宪容，经济学博士，中国社科院金融研究所研究员，原金融研究所金融发展室主任，后辞去该职位。有网友称他为“房地产平民代言人”，对楼市一向以“敢言”著称，其言论“房地产业挟持着整个中国经济”曾引起极大反响。

　　核心提示

　　楼市“拐点”何时到来？现阶段，这是个热门话题，但没人能给出确切答案。开发商部分降价，是否意味着普通购房者今后将以更低价格买到房？二手房评估征税，银行首套房利率提高，这是不是楼市调控政策逆转的开始？针对以上热点话题，记者日前采访了长期关注楼市的经济学家易宪容。

　　1

　　地产业目前

　　仍是暴利行业

　　深圳特区报：一些专家认为，自从招拍挂制度实行之后，房地产已不是暴利行业。您怎么看？

　　易宪容：这个问题没有必要去分析。只要看中国富豪榜上的名单，哪一位和房地产无关？另外，即便很多地产商都说利润不高，但实际进入地产业的企业并未减少。

　　这些年来，一些家电、实业类公司争先恐后进入房地产，甚至因此“荒废”主业。现在，一些互联网公司也开始忙于圈地，这不是因为企业要搞“多元化”，而是地产利润依旧很高，比他们之前做的实业要高得多。

　　对房地产商来说，目前房地产市场化程度比较低，住房产品是房地产企业垄断性定价。同时，加上消费者分散，住房信息不对称以及房地产采取的不同营销策略，购房者在市场上与开发商的谈判能力低。现实中，有多少购房者能和开发商讲价呢？在我看来，暴利的本质在于利用全国人民公有的土地资源，让住房成了极少数人赚钱谋取暴利的工具，掠夺与损害了全国大多数人的利益。很多开发商几千元起家，几年之后就身家上亿，在全世界也很少有一个行业能让人如此快速地致富吧？

　　深圳特区报：在地产业链条上，地方政府、地产商及炒房团都是不可缺少的一环。地产暴利究竟出现在哪个环节，购房者也能有暴利吗？

　　易宪容：每个环节都有利益。此前，因为有开发商降价，有购房者要求补偿楼价，我觉得这种情况应区别看待。如果购房者将买楼视为投资，既然进入这个利益链条，就应坦然承受投资损失。当然，如果是视购房为生活必需品，则可另当别论。

　　在股市，炒股亏钱你可能自认倒霉，进入楼市如果是为了投资或投机，也是如此。如果想退房，要看退房的目的是什么。如果开发商存在欺诈，没有按合同办理业务，购房者可到法院打官司，要求退房。但是，不能因为房价降低了就要求退房，这是不合理的诉求。过去200万买的房子，现在跌到50万，那是你应该承受的。

　　中国楼市的投资或者说投机因素很强。你到北京去看看，之前卖出的住房是否真正是在解决居民的居住需求？目前许多小区的住房，尽管卖出去了几年，但是根本无人居住，空置并不少见。好的房子长期空置无人居住，资源严重浪费，同时，很多人连基本的居住条件都无法满足。换个角度想，炒房的人都不用去工作，只要去炒房就能让财富增值数倍，这是很荒唐的事情，既不利于民生改善，也无益于实体经济。

　　2

　　关键是去除

　　楼市赚钱功能

　　深圳特区报：前几年的楼市调控政策，缘何遏制不住房价上涨？

　　易宪容：2004年以来，政府一直在调控楼市，特别是2010年以来，调控政策出台更加频繁。但为何政策越多，房价升得越高？根本上就是因为没有去除住房的赚钱功能。只要持有住房有利可图，那么，无论是商品住房还是保障房，所有人都会趋之若鹜，房价怎会不高？当住房赚钱效应随着房价飙升进一步强化，如果调控政策不是从这里入手，仅是做些表面文章，比如限购、限价等，那么房价还会涨更高。

　　深圳特区报：如何才能去除楼市的赚钱功能呢？

　　易宪容：房地产问题的关键，在于房子已变成投资品而非消费品。当住房变成投资品，一个人买多少套都没问题。要解决这个问题，要从金融信贷着手。房地产问题在一定程度是个金融问题。收紧信贷，调控楼市便可以釜底抽薪。

　　上半年，楼市出现一些调整，根本上是央行货币政策收紧或银行信贷按揭政策变化的结果。近10年来，国内房价飚升，地产泡沫吹大，基本上都是由信贷和税收政策推动，2009和2010年表现最为明显。

　　数据显示，今年6月末，全国主要金融机构房地产贷款余额10.26万亿元，其中个人住房贷款余额6.26万亿元。两个指标都比2008年增长1倍。更为严重的是，还有人估算，现在的逾56万亿元的银行信贷中，可能六成左右都与地产有关。在推高楼市的同时，巨大的贷款量也蕴含极大风险。房价上涨时，这些贷款风险自然隐蔽起来。如果房价下跌，风险有多高是无法预计的。是否能够改变这种功能，在于决策者决心有多大。

　　3

　　拐点的出现

　　要看税收政策

　　深圳特区报：现在，地产商开始降价售楼，这是不是意味着楼市“拐点”可能会到来？

　　易宪容：这样说还为时过早，除了我上面讲的金融信贷政策，“拐点”何时到来取决财税政策调整。房地产税是一个综合概念，包括了交易流转税、所得税及住房持有税或物业税。如果税制设计得当，遏制楼市投机并不难。

　　在香港，住房交易税高达4.25%，任何人都无法通过阴阳合同来避税。近来，香港为打击房地产投机，把成交半年之内的住房交易税再加15%，一年之内交易的再加10%，二年内交易的再加5%等，这样一来，基本上遏制住了炒房势头。

　　深圳特区报：您对地产税收政策的转变有何建议？

　　易宪容：在内地，税制对炒房依旧较为宽松。房地产税在多数国家属于地方税，为地方财政重要部分。

　　上世纪90年代中期，美国地方年财政收入1万多亿美元，其中房地产税就占20%以上。目前，国内房地产税比重偏低，与房地产有关的税仅占全部税收收入的比重很低，占地方财政收入的比重也不到10%。同时，由于楼市和地方财政密切相关，地方还会采取“减税”措施。比如房地产交易税，当前征收幅度是在1.5%－3%。由于其弹性大，如果地方政府鼓励更多人买房，一般会“就低不就高”。还有不少二手房交易都会采取阴阳合同避税，从而使得内地住房交易税实际上非常低。

　　因此，要遏制投机，首先要从交易流转税及交易所得税入手。只要对这两种房地产税进行改革，高房价泡沫岂有挤不出的道理？

　　观点回顾

　　地产业更应

　　注重保障民生

　　深圳特区报：您在六年前便认为“房地产业挟持着整个中国经济”，现在对这一观点有修正吗？

　　易宪容：在欧美，房地产从来不是支柱产业。你根本找不到像中国地产业这样辉煌的对应行业。即便是房价泡沫已破灭的日本，地产业也不是支柱行业。日本经济的支柱行业显然是制造业。

　　中国房价这些年一直在涨，越来越多的人买不起房，炒房团却一夜暴富，结果是大量房屋空置。如果要说这些年有变化的话，那就是这种“挟持经济”的程度加深和加重了。

　　不可否认，房地产业对其他行业有拉动作用，但更应是民生产业，而不是强调经济支柱作用。现在，仍有很多人买不起房，如果房价下降，房地产销量会升高，对其他行业的拉动就更大，这是显而易见的道理。拉动经济和高房价没有关系。所谓“刚性需求”，我更不敢苟同。未来的楼市一定要改变过度炒作的发展模式，否则这种“挟持”对中国经济来说，仍很危险。

　　深圳特区报：很多人说你是“房地产平民代言人”，你怎么看这个头衔？

　　易宪容：我不是什么代言人，我只是说出了事实。简单的问题再被一些人复杂化后，我再把它回归到简单。

　　10月份70个

　　大中城市房价表现

　　与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。

　　与去年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有2个，比9月份增加了1个。涨幅回落的城市有59个。

　　资料来源：国家统计局网站(记者 谭德波)