土地市场进入冰封期 地产商政府博弈地价

　　地产商不出手拿地，政府心急如焚却迟迟不愿下调地价，他们担心出现房价与地价在博弈中的双向失控

　　□ 本刊记者 朱以师 | 文

　　年底将至，原本是土地市场的“旺季”，今年却格外冷清。各大房企纷纷启动“冬天模式”减少拿地，地块流标和中止出让频繁出现，各城市的土地市场深度低迷。

　　“调控现在进入了第二阶段，房价下来之后，地价怎么办？是该地方政府表态的时候了。”中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天接受《新世纪》采访时表示，在政府通过强行压制需求逼迫开发商降价之后，开发商与地方政府在土地市场上的博弈开始了。

　　地方政府陷入两难境地。一方面，变相放松调控托底房价的政策试探统统被中央政府叫停；另一方面，土地市场持续萎缩，地方财政受压。尽管已采取了更为积极和灵活的土地出让政策，市场依然难见起色。

　　“现在地方政府比开发商更着急。”高策地产顾问机构董事长李国平如是说。

　　成交僵局

　　“土地市场基本僵住了。”陈啸天对财新记者称，由于销售不畅、资金紧张，开发商当前的拿地意愿极低。

　　万科集团总裁郁亮近日公开表示，万科已进入“冬天模式”，现金为王，要更加慎重地买地，“买地是最费钱的，不能买错地”。

　　首创置业董事长刘晓光告诉财新记者，“目前楼市仍处于不景气状态，首创的策略是保持审慎投资态度，不会轻易拿地。”

　　绿地集团董事长张玉良此前接受财新记者采访时也强调：“因为销售不好，7月我们就很少拿地，10月开始明确不再拿地。”

　　中原地产监测的十大标杆房企（保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海）下半年明显放慢了拿地节奏。据中原地产统计，今年7-10月，10家标杆房企仅花费购地款212亿元，前十个月购地金额相比销售款仅占21%，创下历史最低值，甚至低于2008年的31%。

　　“一方面是由于政府的土地供应量偏少，优质地块不多，地价未出现明显下降；另一方面，由于销售回款增速放缓，开发商为保证持有较充裕的现金，拿地比较谨慎。”北京中原地产市场研究总监张大伟分析称。

　　开发商的谨慎在城市土地出让的数据上得到了充分体现。据中原地产统计，11月全国35个热点城市的土地出让均陷入低谷，流标和中止出让的地块达到了117宗，环比10月的22宗增加了4倍多，流标地块的规划建筑面积达到1580万平方米。

　　其中，广州的土地流拍现象最为显著和集中。仅11月的上半月，广州就三度中止了多幅地块的出让。原定于11月1日公开出让的12幅广州南站地块被临时停拍；11月8日，位于广州南站核心区的12幅地块中止出让；11月15日，原定于11月18日公开出让的8幅土地，有7幅的拍卖再次被取消，如期拍卖的天河区广氮地区地块则遭遇流拍。这32幅地块的出让底价高达187亿元，约占今年广州土地出让收入计划的29%。

　　广州知名房地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同对财新记者分析，广州出现集体流拍和中止现象，主要原因是拍卖底价定得过高，推出的地块底价基本上就是“准地王”级别的。

　　“在市场好的时候可能会卖出去，现在市场这么不好，就另当别论了。”据韩世同测算，广州市11月流拍的土地楼面均价达到了5584元/平方米。

　　在一些二线城市，甚至还出现了开发商“退地”的情况。11月2日，济南市国土资源部门公告出让的11幅土地，其中9幅因无人申请购买而流拍，另外2幅以底价成交。这9幅土地都位于济南市长清区大学科技园片区，包括4幅商业金融用地和5幅居住用地，总面积约855亩。知情人士向财新记者透露，这9幅地原本是龙湖地产有意购买，已签订了前期的熟化协议，并缴纳了2亿元熟化金，但最后龙湖以“资金紧张”为由放弃了竞买，导致土地流拍。

　　北京的情况也不容乐观。根据北京市土地整理储备中心的数据统计，1-11月北京全市土地市场共成交经营性用地107宗，合计910.5公顷，仅完成了全年供地计划的51.4%。北京今年的土地供应计划无法正常完成已成定局。

　　房地产开发企业推迟缴纳土地出让金也成为趋势。一家在成都拿地的开发商告诉财新记者，当地国土部门多次上门催缴土地款，但他们的原则是不当出头鸟，周边的企业不交，他们也不交。据他透露，绿地的成都公司也是以资金紧张为由拖延缴纳土地款的时间。

　　地方“托市”

　　土地交易的低迷直接导致了各地土地出让金的大幅下降。据中国指数研究院统计，截至11月28日，全国监测的25个大中城市土地出让金合计9501亿元，同比减少1172亿元，降幅达11%。

　　各大城市中，上海是惟一土地出让金超过千亿元的城市，达到1191亿元，但与去年同期相比，也减少了13%；北京市前11个月的土地出让金总额为920.7亿元，同比下跌14.4%，其中住宅类土地出让金收入仅为372.6亿元，与去年同期相比下跌幅度高达51.4%。

　　大连则成为降幅最大的城市，前11个月的土地出让金总额为499亿元，仅为去年同期的一半。另外，无锡、南京、武汉等城市的土地出让收入也分别下降了34%、29%、21%。

　　“土地出让金的大幅下滑，已给地方财政带来非常大的压力。”李国平告诉财新记者，重压之下，地方政府开始采取多种措施推动土地市场的成交，此前北京市住建委已经召集开发商进行座谈，要求开发商加大拿地投资力度以及更多参与保障性住房的建设。

　　11月，北京市国土局还采取了一系列措施，包括降低竞买保证金比例、放宽付款进度、减少保障房配建面积、降低交易起始价格、分割地块上市等，以鼓励更多企业参与拿地。11月9日，北京土地储备整理中心取消了丰台区郭公庄车辆段项目四期F2公建混合住宅用地配建部分；11月23日，又下调了顺义区后沙峪镇地块及平谷区马坊镇地块出让起始价，降幅分别达8.9%和15%。

　　地方财政情况较好的北京还“能扛得住”，一些二三线城市情况已非常窘迫。“下面一些地方，财政拨不出医保的钱，还有拖欠教师工资的情况。”某省会城市一家大型国企开发商告诉财新记者，“现在市里、区里的领导，都会来找我们去拿地，托一托底。”

　　该开发商透露，他们在11月份刚拿下的一幅建筑面积达90多万平方米的土地，就属于“政治任务”——“市委书记亲自拍的板，不拿也得拿。但那个地方很偏，还都规划的是商业，根本不知道怎么做，只能先拿了放那里再说。”

　　陈啸天也证实，这种“国企托底”现象在二三线城市很普遍。“在资金允许、力所能及的情况下，我们还是要去拿的，不拿的话，政府也hold不住了。”该国企开发商透露，“拿地之后，政府在别的方面也会有所照顾。如果以后市场好了，别人拿不到的地，政府也会给你。”

　　地价博弈

　　然而，在陈啸天看来，地方政府“托市”的这些手段，对缓解当前的土地僵局并没有实质性作用。

　　“现在的主要问题是，房价下来了，地价还没有松，房价与地价不匹配。”陈啸天认为，必须要将土地成交价格实实在在降下来。但中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，目前地方政府下调出让底价的空间有限。每一幅土地出让底价的确定，主要包括两部分：一是土地的拆迁、整理成本，二是政府的土地收益。拆迁整理的成本是刚性的，有弹性能够调整的只是政府土地收益这部分。要下调地价，就要求地方政府放弃一定土地收益，与开发企业一样，“以价换量”。

　　陈啸天分析说，各地方政府现在之所以迟迟未动，也是担心出现“房价与地价”在博弈中双向失控的问题，即房价一跌再跌，地价也一跌再跌，最终开发商反而更不敢拿地了，造成局面失控。

　　“开发商也是看预期的，如果预期房价稳定或上涨，地价合适的时候就会拿地。”李国平认为，需要先稳定房价，然后适当调整地价，才可以打破现在的土地僵局。

　　陈啸天也认同这样的看法，他表示，房价已经在筑底，地价需要适当松一松，可能下调的幅度会小于房价下调幅度，但需要“供求双方达到一个新的平衡点”之后，开发商才会重新出手买地。