中央地方持续博弈 地产调控仍将继续

　　政策预期和市场走势都已明朗化，开发商必须至少挺过明年上半年；但地方和中央的博弈也在加剧

　　□ 财新《新世纪》记者 李慎(微博) 朱以师 | 文

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　　从偷偷摸摸地降，到大张旗鼓地降，从担心老业主砸楼盘，到拼着挨砸也要降，在过去的半个月时间里，房地产开发商对于降价的认识发生了质的飞跃。与此同时，宏观经济政策“微调”、信贷定向宽松等论调又起。随着房地产投资增幅下降、土地流拍加剧，地方对中央政策底线的试探性动作不断“上演”，初见成效的楼市调控会就此放松吗？

　　在11月11日的财新峰会地产论坛上，一位房地产商会的会长、一位关注地产的独立经济学家，加上两位投资银行人士及一位开发商代表，不约而同地给出了否定的答案。

　　让开发商终于“死心”的是国务院总理温家宝的讲话。10月12日佛山放宽限购时，燃起了地产界对年底放松调控的期待，然而佛山政策当天被中央叫停，有如给业界当头浇了盆冷水。11月6日，国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡公开强调，“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，政府的目标就是要使房价回归到合理价格，同时又促进房地产业持续健康发展。”

　　在这之后，各界对地产调控政策的走向已然明朗：房地产调控在明年党的十八大之前应该不会退出，开发商至少需要挺过明年上半年。正是在此预期之下，最近一周，房价大降案例集中爆发了。

　　地方中央博弈加剧

　　自11月初“中海御景西岸”“龙湖郦城”等楼盘相继拉开降价序幕后，上海部分楼盘降幅已达到30%以上。

　　更重要的变化是，一手新盘的降价已开始带动观望数月的二手房市场。在过去一周，上海成为继北京和深圳后第三个二手房价格指数下跌的城市。据中原地产统计，11月7日-13日，京津穗深四大城市的二手房报价均创年内新低，其中北京、深圳和天津均为历史最低位；同时，五大一线城市的二手房新增挂牌量较2010年年末也出现大幅萎缩。

　　市场趋势已经明朗。据中原地产监测，10月份30个大中城市的新建商品住宅成交量已经较去年同期大幅下滑42%，11月份降幅呈不断扩大趋势。

　　土地市场也不容乐观。中国指数研究院(微博)的数据显示，10月，全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%；其中住宅类用地408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。热点城市中，深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等城市则整月无宅地现身，广州、武汉、成都、西安等地的住宅类地块纷纷零成交。

　　相应的，多数城市的土地收入也在下降。据中房信(微博)-克尔瑞系统监测，今年前10个月，上海的土地成交金额同比下跌了25%，杭州、南京同比跌幅在三成左右，西安、长沙等地更是同比下跌超过五成。

　　“有一个省长跟我聊天，明年的地方财政收入、土地出让金怎么预算、怎么拍都不知道，地方财政收入都没有了。”在11月11日的财新峰会上，德意志银行亚洲投行部主席蔡洪平表示，现在最着急的还不是老百姓，而是地方政府。一方面地方政府土地收入少了；另一方面，在地方经济中，特别在沿海地区，已经很难改变投资拉动经济增长的方式，也很难改变现有投资结构，地方政府对房地产的依赖度还是太高。

　　蔡洪平指出，楼市调控的核心问题，是中央政府与地方政府利益的调节。中央政府制定目标，地方政府花钱做事，但土地收入又在减少。因而，地方与中央的“猫鼠游戏”不可避免。他认为，如果情况继续恶化，地方政府可能会采取一些变通的方法“增加弹性”，但绝不会“宣布”取消限购等调控措施。

　　限购短期不会退

　　在地方政府“叫穷”、房地产开发商“叫苦”的博弈之下，中央政府的房地产调控政策何去何从？独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠判断，这一次政府不会选择救市。“2008年救市，后来把经济搞坏了，若再这么做，谁来承担责任？”他指出，很多开发商还等着政府去救，是很不明智的选择。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生认为目前已基本实现年初制订的地产调控目标，但从今年年底到明年两会之前，政策都不会放松，除非出现一些特别大的问题，比如说很多开发商的资金链都断裂了。“但这种情况不可能出现，据我了解，没有听说哪个大型开发商资金链会断。去年开发商已经大量充电，而且经历2008年经济危机后，大型开发商都比较谨慎。”聂梅生说。

　　阳光100集团常务副总裁范小冲(微博)也表示，限购现在肯定不敢放，“因为已经骑虎难下，目前需求还很旺盛，所以要玩命地按着弹簧。现在别说不会放，反而还会不断加力度，因为弹簧不断积蓄力量，如果不加力度就会又爆了。”

　　与以往一样，对房地产政策的预期，更重要的是其对经济整体的影响。瑞银证券首席经济学家汪涛指出，房地产对经济的影响倒不是房价降了多少，而是其对水泥、工程机械、建材家电等上下游产业链的影响。如果成交量大幅下滑，且开发商投资意愿持续下降，整个社会的开工建设就会下滑。“今年钢筋、水泥的增长都是个位数的。”

　　汪涛分析，房地产政策调控是否需要变化，还得根据整体经济形势来判断。“政府不会特别关心某些房地产商能不能活下去，而是关心整个经济、工业生产、就业等方面。如果出口大幅下滑，需要内需来支撑，政策可能会有转向。”她认为，楼市调控政策短期内不会退出，“现在退出的话，房价可能会报复性反弹，调控又将功亏一篑”。

　　聂梅生认为，暂时没有必要担心房地产投资下降对整体经济产生的影响。根据国家统计局的数据，今年1月至10月，房地产投资已将近5万亿元，超过了去年全年的投资规模。其中，有超过1万亿元是保障房的投资。

　　而现有政策也不会一成不变。聂梅生认为，如果放松的话，会从货币政策开始，在通胀压力已经稍缓的情况下，应该适当放松银行对个人第一套住房按揭贷款的限制，因为这涉及民生。此外，明年可能还会先在房产税、土地出让制度以及房地产金融方面出现改革。

　　谢国忠也认为，限购政策并不是完全不能放松。“为什么有限购？是因为政府不愿意加息，用限购政策来取代加息。”谢国忠说，“贷款利息应该反映它的风险，如果货币政策加息的话，可以取代限购令。但不能一边把利息压着，一边取消限购，那就等于是在补贴投机了。”

　　调整仍将持续

　　对于政策短期内不会放松的判断，地产界已趋一致。预期明确之后，降价及行业调整便势在必行。

　　“今年A股、H股都没有房地产企业上市，资本市场对房地产的资金支持已基本断掉，现在的情况已经清晰，如果政府没有什么动作的话，地产行业将在未来几个月时间内发生大的震荡，房价继续下行，出现更多企业倒闭或者砸售楼处的现象。”蔡洪平如是说。

　　谢国忠则判断，很多房地产企业会破产，企业将重组。“中国的房地产企业不能有2万多家，可能2000多家都会觉得多。”他说，“只有重组之后，这个行业才能变得健康，不需要依靠泡沫来维持盈利。长远来看，泡沫破了之后对房地产行业是有好处的。”

　　“房地产公司过去是依靠杠杆、囤地、土地增值，而不是靠造好房子创造价值。靠这种简单的规模效应，简单地消耗土地，靠泡沫，这种成长是不真实的。”在范小冲看来，调控是对房地产行业的一种修正，调整的过程将是去杠杆化和去泡沫的过程。

　　万科集团总裁郁亮11月12日接受媒体采访时也表示，房地产业再留恋过去的好日子已经不现实了。“我们现在进入了下半场，和上半场不一样，开发商作为‘足球运动员’，要有不同踢法，开发商可能该和原来的很多做法说再见了，要做新的东西。比如，过去觉得有好产品就一定可以卖掉，卖高价，多赚钱，但这个逻辑现在不成立了。”

　　郁亮认为，2012年万科的发展策略是过冬，在冬天模式下，万科需要做到现金为王，卖楼更加积极，不能囤地，以及更加谨慎地买地，最后要降低运营成本。对于不断发生的开发商降价后售楼处被砸事件，郁亮表示，万科会继续坚持合理定价原则，更加积极地与业主沟通，但基本的市场原则必须要坚持。

　　万科的心态，在目前的房地产业界很有代表性。

　　保障房需做实

　　作为此次地产调控组合拳中重要的组成部分，保障房的建设进度与限购退出的时间和方式有着直接关系。但对于保障房的实际完成情况，及其对宏观经济的拉动作用与效果，仍有待观察。

　　住建部11月10日宣布，到10月底，全国城镇保障性安居工程开工已超1000万套，实现了年初计划的目标任务。

　　汪涛对此指出，这次调控组合拳里最重要的一拳是保障房，“保障房关键看执行，现在保障房在建而没有完工的有1500万套，去年开工了500多万套，但当年只建完了30多万套，今年不知道能完成多少套。明年再要开工不管是800万套还是1000万套，仍然是很大的量，但问题是政府能否把这块做实，开工之后对钢筋、水泥等形成真实需求，而不是挖个坑、剪个彩就算开工了。这一块还需要中央政府把资金做到位，让地方政府真正有动力去完成。”

　　汪涛认为，房地产的长期健康发展需要调根本，保障性住房建设是一个可行的方式，问题是必须要做到实处。

　　年初，住建部与地方政府签订了保障房军令状，地方政府无一不将保障房当做一项重要的政治任务去完成。但据财新《新世纪》调查获知，地方上对于保障房的统计口径其实非常混乱，不少地方把单位自建房、政府公务员小区等都纳入了保障房统计范畴。

　　对此，蔡洪平认为，这次调控的根本问题是调控地方利益，建保障房也是抓到了根本。“我相信这就是痛的地方，”蔡洪平表示，“地方政府才不愿建这个东西，保障房指标定了以后，地方政府官员来北京开会，没有哪个城市真心愿意建，因为这实际上是地方利益损失，地方财政损失。所以，他们故意把数据弄得很混乱，3600万套是不可能完成的，因为这是核心利益所在，地方政府不会这么无私无畏地去做保障房。这是根本的问题，只有保障房真的建成了，调控才能调到根本上去。”

　　从此前的佛山限购闹剧可看出，目前地方和中央对于房地产调控已进入深度博弈阶段。地方政府不断希望冲破限购“魔咒”，但中央政府决心坚定。保障房建设，其实也是中央和地方博弈的一块重要内容。

　　中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲曾表示，保障房建设应防民粹主义，中国政府在承诺天量保障房建设的同时，更应该思考保障房的界限，政府参与的限度在哪，保障房的收入来源是什么，政府应该如何支持保障房的建设。“政治家们有他们的思考，但经济学家们一定要适时提醒，花钱的时候留点神。”樊纲表示。

　　蔡洪平也认为，“在政府强烈干涉下打压下去的房地产市场，最后局面也不会很健康。这个市场已经被糟蹋了，很难相信还可以在上面画很美好的画——可能这个问题会更严重。”