地产借道私募基金 风险如影随形

　　CUBN记者 邓丽娟 北京报道

　　时至年关，2011年轰轰烈烈的房地产调控使得楼市还处低迷状态，紧缩的银根和终端的销售滑坡已然让部分地产商坐不住了，他们在寻求“稻草”，亟待解套。此时，相比较信托和债券以及银行、信贷，房地产私募基金凭着便利、灵活、节约时间的突出优势，已成了房企融资的最佳途径，当然风险也不容小视。

　　炙手可热之状态

　　“房地产项目差钱了怎么办？找XX投资，专业收购优质房地产项目……”“信贷的门关闭了，私募的门打开了。”最近记者经常听到有不少地产商收到此类的房地产股权投资基金公司发来的短信。深入地了解，原来房地产股权投资基金公司早已是“风生水起”。上个月29日，滨江集团董事长戚金兴在“滨江创投?普特资本新闻发布会”上宣布，集团下属的第一只房地产股权投资基金首期种子基金募集达6亿元，同时被命名为“普特1号”的房地产股权投资基金也正式成立。戚金兴称：短短五个月的时间内，首期种子基金募资到6亿元，预计年底前能募集到20亿元的资金，预计年化收益率超过20%。并且争取明年募集量达到50亿元，后年100亿元。当然，滨江集团并非特例。嘉凯城11月25日就已公告称，嘉凯城拟设立住宅投资房地产基金；其他还有荣盛发展、金地集团、复地集团、远洋地产在内的多家房地产企业设立了私募房地产基金管理机构，并启动了旗下基金的募资、投资活动。

　　12月份发布的人民币房地产私募基金发展报告称，2011年度人民币房地产私募基金迅速增长。数据显示，目前人民币房地产私募基金融资总规模已近千亿元。这一数字相比2010年全年约500亿元的数字已有成倍数地增长。其中在第三季度完成的私募股权投资交易中，房地产行业后来居上，以18起投资案例和12.69亿美元的交易规模跃居各行业案例数量和投资金额榜首。

　　而截至三季度末，已有新募私募房地产投资基金22只，募集到位32.25亿美元。其中，由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过80%和70%。有券商基金研究人士向《中国联合商报》记者透露，由于目前有关房地产基金多为私募，尚难以统计较为全面的数字。

　　国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹此前指出，在严控银行贷款不放松的情况下，适应新融资渠道一定会成为房企转型中的必经之路。同时，国务院发展研究中心金融研究所副所长张承惠认为，对于房地产开发商来说，在融资渠道收缩、融资难度增加的情况下，私募基金应该说是增加了一个新的融资渠道。

　　不可忽视之风险

　　据记者了解，房地产基金投资主要分为三种进出形式，一种是股权进债权出（几年后项目完工，地产公司回购股权并支付项目收益给PE公司）；一种是债权进债权出（明确每年投资收益）；一种是股债混进混出（成为地产公司的股东之一）。前两种情况较为普遍，第三种情况少见，往往发生在项目出现问题时无法退出的情况下，身不由己地变成了股东。

　　目前最为普遍的问题是，专业PE机构熟悉资本运作之道，但对房地产市场开发及管理缺乏专业经验，而房地产企业深谙房地产项目开发、管理及财务运作，但缺乏基金运作实践经验。对于房企来说，借道私募基金缓解困境或许是一妙招，但也抑或是一把双刃剑，甚至恐将是饮鸩止渴。

　　同样对于投资人来讲，风险也不能忽视。高收益同时隐存风险，地产调控仍然未见放松迹象，楼市已陷入量价齐跌局面，若地产项目烂尾或者销售不出去最终或被“套牢”，“股权”投资变成了房地产项目的股东。China Venture首席执行官陈颉在接受媒体采访时坦言，“由于这类基金是在中国房地产调控政策下催生出的具有中国特色的产物，因此在基金的投资策略、退出机制和风险控制等方面都不成熟。如果房地产基金投资的项目被套住或是亏损，投资人将面临基金到期后无法变现的风险。”

　　其实，目前一个不容房地产私募基金经理小视的现实是，前一轮房地产私募基金的投资收益率在15%～30%之间，仅与房地产信托产品收益率相当，而私募基金承担的风险更大，所需做的工作更多。另外值得注意的是，尽管房地产企业纷纷借道私募基金融资，但实际上，从年初至今，无论是美元基金还是人民币基金，募资越来越难。和美元基金不同的是，人民币基金没有相对成熟的机构群体，往往只有社保等少数几家机构投资者，其他大部分是来自国内的富有群体，而这部分人对于投资其实并没有固定的分配，很多投资PE的只是因为PE热才进来，一旦降温，首先退出去的也会是这部分人。