三成上市房企难完成销售目标进入百米冲刺阶段

　　本报记者 刘勇 北京报道

　　链家地产最新数据显示，在已公布11月份销售业绩的16家上市房企中，全年销售目标完成度为50%-80%的房企有5家，包括首创、绿城、雅居乐、合景泰富、金地，其中完成率最低的绿城仅为55.8%，而首创仅完成了67.5%。虽然距离年关还有12月份一个月的时间，但是，自8月份以来连续下滑的市场成交，显然难以对距离目标过大的房企起到实质性的帮助。

　　中原地产三级市场研究部总监张大伟向记者表示：“根据目前的市场状况估算，预计超过三成的上市房企难以完成全年销售目标。”

　　“完不成目标很正常”

　　“今年房企完不成销售目标太正常了，完成了反而不正常。”一上市房企销售经理向记者表示，从今年的销售情况来看，一线城市销售额与预期相比相差较多，从户型上看，现在没有卖出去的房子都是大户型。此外，高端住宅受到比较大的影响。从上述情况来看，一线城市、高端住宅的销售情况受到了比较严重的打击，成为重灾区。因此，凡是将产品集中在这两个方面的房企销售业绩预计都难以完成。

　　上述销售经理坦言，公司正是由于全国化布局比较晚，二三线城市项目不多，因此没有完成全年目标。而像绿城、龙湖这样以高端住宅为主要产品的房企估计也难以完成目标。

　　虽然距离年终还有一个月的时间，但是预计12月份的销售情况不容乐观。数据显示，自8月份以来，房企的销售呈逐月下跌的态势，指望12月份销售额突飞猛进显然不现实。

　　截至今年11月份，万科的销售金额已经连续4个月下滑。万科公布的销售数据显示，其销售额自8月份开始出现同比下降，8月至10月份销售额分别同比下滑12.6%、12%和33%，销售面积在9至10月分别同比萎缩4.9%和23%，9月份以来出现成交面积和成交金额双降局面。到了11月销售面积环比下降27%，同比下降24%；销售金额环比下降20%，同比下降36%。而中国海外、龙湖等房企11月销售金额按月跌幅逾20%，即使降价促销也未能力挽狂澜。

　　张大伟表示，今年房企完成目标情况比较差，这表明在制定年度销售目标时，并没有预估到情况会有如此大的反差。

　　预先下调销售目标

　　事实上，上市房企对于能否完成全年销售目标非常重视。因此，在发现苗头不对的时候，就会预先下调销售目标。

　　在楼市价量齐跌的2008年，不少房企看到市场的成交冷清，率先调整了年度销售目标。2008年第三季度的数据显示，包括雅居乐、远洋地产、合景泰富、上海复地在内的上市房企将年初制定的销售目标下调了25%-35%。

　　与2008年一样，今年房企也在第三季度开始调整期望值，下调销售目标。但是，与2008年不同，至今公开表示下调销售目标的上市房企仅有富力地产与绿城中国两家。

　　今年9月，富力成为首个公开表示下调全年销售目标的上市房企，将全年销售目标由400亿元下调至320亿元，下调幅度为20%。而前11个月，富力销售金额为263.2亿元，距调整后的目标仍有40亿的差距。前8个月，富力销售184.53亿元，8月-11月，富力销售了80亿元。据此来看，即使调整了预期，预计富力仍然难以完成目标。事实上，2008年，富力就下调了其全年240亿元的销售目标，但表示将确保完成180亿以上的销售额，但其2008年最终的销售数据是约160亿，距目标仍有一步之遥。

　　备受资金链问题困扰的绿城中国继富力之后将全年合约销售目标由550亿元人民币降至400亿元，下调幅度为27%。而前11个月，绿城销售金额为307亿，距目标尚有近100亿的差距。2008年，绿城销售金额虽然过百亿，但距离其200亿的目标仍有距离。海尔地产更是将全年200亿的目标骤然下调至80亿，下调幅度达到了60%。

　　此外，不仅上市房企预先降低了今年的销售目标，一些房地产经纪公司也看到了业绩下降的趋势，提前调低了任务指标。

　　一上市房企下属的经纪公司负责人向记者表示：“今年年中的时候，公司就看出销售不乐观的苗头，早早将年初定的任务指标下调了30%。现在，我们完成了约80%，今年完成任务肯定无望。这种情况在经纪公司中是普遍现象。”

　　房企全面收缩

　　虽然房企销售目标只是企业对于未来一年的预期，但是，房企的销售额决定了企业下一年的利润。

　　张大伟表示，事实上，提前调整销售目标可以看做是房企的一个姿态，更重要的是从中可以看出房企在经营策略上的调整。

　　西南证券房地产分析师肖剑向记者表示：“从今年房企销售状况可以预测，明年房企收入同比增速下降、利润增速回落已成定局。房企全面收缩，相应的预收账款增速将放缓，大多数房企将会停止扩张，持币观望。”

　　“据统计，近十年来，上市房企的历史平均增长率为20%，预计未来长期增长预期将有所下降，行业长期增长率将降至12%-16%。”肖剑进一步表示。

　　目前，十大标杆房企中已有中海、保利、万科、富力、龙湖等7家开发商进行大规模的降价销售。而中原地产数据显示，今年前10个月，标杆房企累计拿地金额与累计合约销售金额的比例约为21%，这一比例甚至低于2008年。此外，国家统计局最新数据显示，今年11月单月的投资同比增速达20.1%，较10月下降4.9个百分点，创出年内新低。预计12月房地产开发投资增速将进一步放缓。

　　显然，房企全面收缩的动作已经开始。

　　阳光100常务副总裁范小冲向记者表示：“房企都已经作好过冬的准备，基本停止拿地。现在活下来比扩张更重要。”