机构预计明年3月房价或进入同比下降通道

　　2012年楼市限购政策将延续 保障房竣工量将高于今年

　　新金融记者 刘君

　　12月20日，上海市官方宣布，明年上海继续执行住房限购政策。至此，包括之前已经宣布继续实施限购的北京、广州和深圳，北、上、广、深四大一线城市2012年将继续实行限购政策。

　　此外，据新金融记者不完全统计，之前已经宣布限购的46个城市中，共有11个设置今年的12月31日为暂定的截止时间，目前其中的7个已经明确表态2012年将执行之前发布的限购政策。“最近的中央经济工作会议已经很明确提出，坚持房地产调控不动摇，这也就意味着明年包括限购在内的调控政策继续执行没有悬念，预计最近会有更多的城市陆续表态坚持调控立场，坚持限购。”北京大学房地产研究所所长陈国强对新金融记者表示。

　　此外，国家统计局公布的11月份70大中城市住宅销售价格变动情况显示，11月70大中城市房价平均环比下降0.19%，价格连续两月环比下降。“若保持当前房价下行的速度，预计明年3月份左右将会出现价格同比下降的实质性下调阶段。”链家地产首席分析师张月表示。

　　坚持限购不动摇

　　12月20日，上海市政府官方微博(http://weibo.com)宣布，明年上海严格贯彻执行国家有关调控政策，继续加大房地产市场调控力度，继续执行住房限购政策，进一步巩固调控成果，促进房地产市场健康发展。就在同一天，青岛市政府办公厅对外发布《关于继续执行住房限购政策的通知》，明确青岛市区住房限购政策在2011年12月31日截止期满后继续执行。

　　江苏省住建厅相关部门负责人近日公开表示，就该省而言，已执行限购政策的南京、苏州、无锡、徐州四城市，明年肯定还会延续政策。天津房管部门日前表示，天津限购令出台时并未规定有效期，目前本市地产市场仍按照原有政策执行。

　　对于那些之前将限购政策实行期限定为今年12月31日的城市，2012年是否延续限购政策，曾成为全国媒体关注的焦点。近日，这些城市中的福州、厦门、海口、济南、长春、青岛、苏州等7个城市已经明确表态2012年将继续执行限购政策。截至记者截稿为止，仅有石家庄、合肥、贵阳等少数几个有限购截止日的城市，尚未明确当地的限购令到期后是否延续。

　　“不过目前来看，这些城市应该也会在近期宣布延续限购政策，从之前那些宣布延续限购城市的表态中就可以看出，2012年坚持楼市宏观调控是大势所趋。”陈国强说。

　　据报道，12月初，住建部曾知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。住建部同时还向地方政府表达了包括一般情况下不对已经出台的地方房地产调控政策进行“方向性调整”、楼市调控政策承继性连接等在内的一系列主旨精神。

　　值得一提的是，当时是中央经济工作会议前夕，部分限购令即将到期城市在当时对政策走势还持观望态度，多数并未明确表态限购是否延续。而中央经济工作会议上，房地产调控被列入保障和改善民生工作任务的重要举措，从中央层面上再次强调其重要性，无疑向地方政府传递了明确的信号，明年限购持续无法回避。

　　限购效果明显

　　回顾今年的限购政策，2011年1月26日，国务院发布通知，明确规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个。7月初，国务院常务会议明确“二、三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数量增加到近50个。

　　而限购政策对楼市所产生的影响也显而易见，中原地产指出，截至2011年11

　　月，大部分已“限购”城市的住宅成交量大幅下滑，且“限购”执行严格的城市成交下挫更为明显。

　　根据链家地产市场研究部统计，10月全国限购城市环比指数99.77，其中环比下降城市29个，比10月增加9个。未限购城市环比指数99.85，环比下降城市20个，比10月增加6个。而11月份的70个指标城市中，环比房价下调超过0.5的6个城市中全部为限购城市，限购的40个城市中有30个城市出现了房价环比下调，7个城市房价停涨。其中，限购最严格的一线城市，平均环比下调幅度达到了0.35，而执行限购城市的40个城市中环比平均下调了0.23，非限购的30个城市环比下调幅度为0.13。

　　成交量方面，限购城市所受影响明显大于非限购城市。中国指数研究院数据显示，基本上均出台限购政策的一线城市成交量已低于2008年的历史低位，相对来看大部分尚未出台限购政策的二、三线城市略好于2008年。整体来看，2011年1-11 月，一、二线代表城市月均成交面积分别为64万平方米和57万平方米，同比分别下降15%、7%；三线代表城市为36万平方米，与去年同期基本持平。与历年水平相比，今年1-11月，一线城市月均成交面积已低于2008年历史低点(76万平方米)，与2009年的较高水平(131万平方米)相比降幅达51%；二线代表城市月均成交面积接近一线城市水平，达57万平方米，虽明显高于2008年水平(36万平方米)，但较2009年和2010年分别下降22%和10%；三线代表城市月均成交面积为36万平方米，与2009年和2010年相比，降幅分别为18%、8%。

　　从具体的限购城市来看，南京自今年2月19日起执行限购令，实施当月当地住宅成交量就从1月的7404套迅即下滑至2181套。从今年6月起，南京房价出现环比下跌，11月据国家统计数据，环比跌幅已达到0.5%，位居全国70个大中城市房价环比跌幅前列。此外，郑州今年1-10月成交面积同比下跌52.76%，无锡同比下跌39.55%，合肥同比下跌34.08%，这些限购城市均位于成交量跌幅前列。

　　“限购虽然是不得以情况下出台的行政手段，不过在抑制房价快速上涨过程中发挥了重要作用，短期内贸然取消肯定不利于调控目标的形成。”陈国强表示。

　　住建部政策研究室副主任王珏林则直言，一旦限购放松，各地房价很可能会出现报复性反弹，那样的话历时两年的调控成果将毁于一旦。

　　或迎房价同比拐点

　　限购持续，楼市调控坚定，使得房价下行的预期更加强烈。国家统计局公布的数据显示，11月70大中城市房价平均环比下降0.19%，价格连续两月环比下降，降幅比上月扩大0.05个百分点。11月全国平均房价环比继续呈现下降趋势，全国房价已进入下行区间。目前已经有49个城市房价环比下降，比上月增加15个，降价范围加速扩张。

　　张月认为，11月全国房地产投资额环比下降2.4%，全国房地产开发景气指数28个月来首次落入不景气区间，调控对房企的影响由表及里，越发深入。“当前房价虽然出现价格环比下降的拐点，同比仍处于上涨状态，若保持当前房价下行的速度，预计明年3月份左右将会出现价格同比下降的实质性下调阶段。随着明年调控的不放松，仅从价格泡沫压缩方面来看，房价就存在15%-20%左右的下降空间。”张月表示。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，2012年上半年楼市将继续低迷，下半年趋于企稳。一、二线城市新建商品住宅成交量将出现15%左右的下跌，全国新建商品住宅销售均价涨幅同样继续回落，估计二季度将出现负增长，全年均价出现5%左右的下跌。

　　与此同时，买房人的购房意愿也在走低。2011年第4季度，由中国人民银行在全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查显示，72.9%的居民认为房价“过高，难以接受”，较上季下降2.8个百分点。未来3个月内有购房意愿的居民占13.9%，比上季小幅下降0.3个百分点。接近监测以来的最低点(13.2%，2008年第3季度)。这一结果表明，目前房地产市场观望气氛浓厚，房地产调控成效凸显。

　　“从调控的本意来看，还是希望通过结构性调整，将那些在前几年房地产开发热潮中，盲目入市的投机性开发商和抱着投机目的的炒房人洗出局，使房地产回归其合理价值。”中原地产(天津)投资顾问部分析师孙宇对新金融记者表示。

　　陈国强提醒买房人，虽然房价下行不可避免，不过崩盘式下跌出现的可能性较小。“部分城市的房地产项目已经出现了实质性的降价，回调幅度已经达到20%-30%，这些项目继续大幅下降的空间已经很小。应该是之前还在苦撑的更多项目会加入降价行列，有自住刚性需求的买房人，应该是更积极观察的心态，而不仅仅是消极的观望。”

　　楼市博弈升级

　　除了房价预期继续下行，2012年楼市的另一大看点就是中央与地方在楼市调控中的博弈还将继续。即使已经延续的限购政策上，也体现了这种博弈。46个城市中有29个城市执行局部限购，各地“限外”措施松紧不一，如长沙、西宁、呼和浩特等市均对相邻城市或省内人士不设“限购”，石家庄、长春等市则由于购房落户条件相对宽松，使得“限购”中的“限外”在执行时大打折扣。

　　由于限购对楼市成交影响明显，今年也出现一些地方政府试图放松的情况。10月11日，佛山曾戏剧性上演了“限购”松绑的紧急叫停事件，加上此前大连、海南曾传言将放松限购，随即又被紧急辟谣的情况，充分显示出地方政府对中央政策底线的试探倾向。而土地出让金的减少和楼市低迷带来的税收减少，使得地方政府的财政压力加大，也将进一步加大明年楼市博弈的力度。

　　“不过也应看到，严厉的限购、限贷、限价政策，在打击投资和投机性需求的同时，也不可避免地伤害了部分刚需。如何在当中取得平衡，将在明年考验政策层面的智慧。”孙宇对新金融记者表示。

　　值得一提的是，根据中央经济工作会议精神，2012年将推进房产税试点改革，房产税试点城市范围有望扩大。房产税是否会代替限购成为楼市长期调控的手段，成为关注的焦点。

　　中原地产在其2011年年刊中表示，对房地产行业全面刹车将是不理性的，然而“大踩油门”也将是疯狂的。目前市场的诸多限制性条件已决定了未来房地产将告别爆发式增长的时代，合理的“油离配合”，即在既有的政策框架中作灵活调整是必须的。

　　中国指数研究院则指出，在2012年甚至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策，短期内市场需求和价格波动幅度加大，行业风险上升。从更广的视角来看，经济转型、增速放缓、结构调整、货币投放变慢已成为中国经济中长期发展走势的普遍共识。有鉴于此，现在正是政府、开发企业、银行等相关各方思考中长期变革及应对策略的时机。

　　保障房新开工700万套

　　在限购不放松的同时，作为另一重要调控政策的保障房建设，也传来明年新开工700万套，在建量达到1800万套的消息，再次显示了中央坚定楼市调控的决心。

　　近日的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，明年全国新开工建设保障房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上，竣工量要高于今年。据了解，目前住房和城乡建设部代表全国保障性安居工程协调小组，与各省区市签订了明年住房保障工作的目标责任书。

　　与2011年1000万套的建设目标相比，2012年保障房新开工700多万套的数据似乎有所减少。不过住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹接受采访时表示，新开工数量虽然少了，但是2012年实际在建工程量巨大，建设资金的实际投入也将超过今年。房屋建设有2-3年左右的建设周期，根据粗略估算，明年实际在建工程量有1800万套左右，保障房建设的力度并没有减弱。“2012年降低开工数量，意味着在资金投入上可以更多用于保竣工保质量，让低收入家庭尽早享受到实惠。同时，还能将腾挪的部分资金用于保障房配套工程建设。”秦虹表示。