明年上半年楼市供大于求加剧 郊区普遍临裸售窘境
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-12-26 15:27 来源: 法制晚报
——51个纯新盘入市拽低房价
购房人的集体观望使得楼市成交量很难转暖，而开发商的资金链则面临更为严峻的考验，不得不加速推盘，以期卖房回款。
据亚豪机构最新统计，明年上半年北京将有51个纯新盘扎堆入市，开盘量同比增加七成。
在供应量明显增加的作用下，预计房价将继续出现下滑，而供应最多的郊区项目则不得不紧紧贴着成本价“裸售”。
市场数据
4万套住宅涌市供大于求加剧
今天上午，亚豪机构统计数据显示，2012年上半年，北京市共有51个纯新盘计划入市，而2010年、2011年上半年实际入市的纯新盘分别为36个、30个，可见明年上半年楼市供应量同比增幅达到70%。粗略统计，这51个项目预计提供至少4万套的商品住宅。
在当前的政策形势下，预计明年上半年北京商品住宅成交量将不会超过5万套，但上半年仅纯新盘的供应量就达到了4万套，如果再加上老项目后期推出的新房源，明年销售速度远远无法追赶大规模的新增供应，供大于求的市场状况将深度恶化，楼市库存很可能达到15万套，超过2008年的库存高峰。
预计2012年上半年受关注的住宅项目项目名称 开盘均价 交通位置 物业类别(元/平方米)东亚华欣湾·澜岸别墅 待定 六环以外 别墅远洋万和公馆 待定 四至五环 公寓紫御华府 待定 五至六环 公寓路劲·世界城 待定 六环以外 普通住宅金融街·融汇 待定 六环以外 普通住宅联港·幸福湾 待定 五到六环 普通住宅京投万科新里程 待定 五至六环 普通住宅塞纳维拉·永定华庭 35000-40000四至五环 普通住宅恒华·安纳湖 14000 五到六环 普通住宅合生·滨江帝景 17000 五到六环 普通住宅首开·国风美仑 待定 五至六环 普通住宅数据提供：亚豪机构
四成新盘位于六环外郊区普遍面临“裸售”
据了解，这些计划入市的纯新盘中，位于六环以外的项目有19个，接近总量的四成。而去年、前年同期，六环以外的上市新盘个数均不足新盘总量的一成，北京的住宅郊区化现象在2012年明显提速。
除远郊新盘上市增加外，一些近郊新城六环以外区域、以往没有商品房供应的新兴板块也将迎来纯新盘的集中放量，以大兴北藏村和昌平南邵镇最为典型。
亚豪机构市场总监郭毅分析，由于这些新兴板块的土地均在市场高峰期摘得，地价成本偏高必然影响到房价，再加上新兴板块的配套不足、市场认可度低，销售竞争将更加惨烈，预计将会出现多个贴着成本价“裸售”的楼盘。
以大兴北藏村为例，2012年上半年该区域将有保利·新茉莉公馆、金融街·融汇、联港·幸福湾3个新项目计划入市。但目前同区域刚刚开盘的龙湖·时代天街售价仅1.2万元，如果想卖出房子，其他上市项目的定价都很难超过1.2万元。
而这3个新项目中，土地成本最高的金融街·融汇楼面地价已经接近8000元，如果参照龙湖·时代天街来定价，该项目将基本没有利润。
降价分析
地王项目入市一搏比拼高性价比
前两年北京土地市场交易热度高，诞生了不少“地王”，而2012年，亚奥的紫御华府、大望京的远洋万和公馆、亦庄的中信府别墅，以及通州的金隅公建项目等多个“地王”级楼盘均有入市计划，这些项目拿地时的楼面价都在万元以上，其中，大望京的远洋万和公馆则高达24066元/平方米。
据了解，今年共有8个“地王”级项目先后入市，但只有金茂府、保利中央公园、中信新城3个项目取得了销量突破。这些成功的“地王”项目均具有“定位高端、定价匹配”的特点。
亚豪机构市场总监郭毅分析，能够成为众开发企业争抢的“地王”，首先土地的综合优势一定很突出，然后通过高品质的产品开发提升项目价值，以高端品质、中端定价的高性价比为杠杆，撬动“地王”项目高成交。目前来看，明年上半年计划上市的紫御华府、远洋万和公馆等项目也都采取同样的营销思路。
专家预测
供应激增将引导房价加速下滑
亚豪机构市场总监郭毅分析，一方面，2009、2010两年供地高峰期过后，2011年北京出现了项目开工潮。据市统计局数据显示，今年1-11月，全市商品住宅新开工面积为2445.2万平方米，比上年同期增长45.5%，开工量的加大意味着众多项目进入了开盘倒计时。
另一方面，今年楼市成交冷清，令一些蓄客不够理想的新项目一再推迟上市，拖至2012年后，开发商亟待销售回款缓解资金困境，已经不得不冒着市场风险强行开盘。
郭毅表示，在如此严峻的市场形势下市场将会重新洗牌，旺市逐利润，淡市降风险，开发商应尽早降价，现金为王。唯有率先降价，且价格直触购房者的心理底线，才有可能最大限度地吸引成交，从而回笼资金。
而如此大量的供应将导致六环外高地价项目的获利能力显著下降甚至消失，资金紧张、销售愿望强烈的房企将不得不制定出更低的价格，引导价格加速下滑，全市房价恐将面临深幅下行调整。
文/记者张媛