2011成楼市转折点：成交下降价格回落

　　2011成楼市转折点

　　成交下降、价格回落、商业增量、产品质量升级、服务水平提高、多元化发展局面

　　很多人把2011年称为楼市调控年，在这一年里，国家制定并实施了“史上最严厉的调控政策”，政策直接剥夺了大部分投资客对住宅市场的购买资格，削弱了市场的购买能力。对于目前以住宅为主战场的房地产开发，一边是消费力的削弱，一边又是开发量的增长，住宅市场出现了供大于求，走向供需失衡状态，在部分开发商公开表示降价销售之后，昆明楼市也只能默认进入了低潮期。

　　专业机构纷纷认为昆明楼市的拐点已经出现，不仅拐了价格，还拐出了新市场。在未来的市场中，商业地产、旅游地产、物流地产、养老地产……多元化形态的地产项目将相继面世，供消费者更宽广地选择；市场竞争加剧使得项目产品质量升级，服务水平提高；明年市场一旦出现明显降价销售迹象，或许是购房的最佳时机。

　　观点：

　　至祥置业研究中心

　　限购及限贷政策成今年调控关键

　　2011年房地产的调控政策关键是在“限购”、“限贷”、“货币”、“土地”和“保障房”五个方面。

　　就市场反应来看，“限购”影响最大，直接将大量再改客户、高端客户和投资客户的购房资格剥夺，从需求角度砍断市场链条，是导致市场转向的决定性因素。

　　“限贷”和“货币”政策是通过提高资金成本，同时对供求双方加压，使开发商面临贷款难、筹资成本高的窘境，使消费者进入贷款成本攀升，未来预期下行的心态。与“限购”结合后，三个方面给开发企业形成更大的资金压力，贷款渠道受阻，销售渠道变细，生存环境急剧恶化。

　　“土地”和“保障房”两个方面重点是打击了开发企业对未来市场发展的预期。通过严格付款期限和打击囤地，使得土地开发加速，住房有效供给增加。

　　商业上升住宅下降 推盘总量少于去年

　　根据至祥研究中心截至2011年12月23号的昆明开盘项目监测情况，2011年共开盘75次，较2010年的89次下降16%。

　　从月度变化来看，受到春节时间变化的影响，2011年1月开盘次数同比下降幅度明显，年中整齐趋势较为一致。第四季度受到政策和经济影响逐步在房地产行业显现，月度供求量与2010年相比下滑近50%，市场快速降温。

　　从开盘项目的类型来看，表现出了极强的政策性因素，2011年昆明住宅产品开盘45次，同比下降30%，而商业则在住宅限购的背景下，成为开发商重点推出的产品，也成为投资者关注的重点，全年开盘27次，较2010年上升了35%，这一升一降尽显市场冷暖。

　　楼市价格回落 仍有虚高

　　从国家统计局公布的昆明城市价格指数来看，昆明的价格涨幅已经显著回落，但整体仍保持了上涨的态势，2011年7月市场开始出现价格的松动，之后金九银十旺季的到来，价格出现短暂提升，在11月确认拐点到来。

　　从开盘推出的物业类型来看，商业的价格遥遥领先，达到41834元/平方米，是住宅的近4倍，已经出现显著的价值高估，商务市场相对较为稳定为14913元/平方米。

　　2011年阳宗海区域在以华侨城为代表的高端别墅楼盘的引领下，以18942元/平米的价格领跑各个区域，一环内板块以17702元/平方米的价格紧随其后。随后的价格差异则充分反映了城市区域的发展特征，世博板块和东市板块凭借良好的生态与产品品质与二环内板块并驾齐驱，滇池和北市则代表了城市主流的选择区域，官南、西山、高新和东南都属于城市进一步发展逐步扩张的区域，而呈贡、安宁、石林和嵩明则属于辅城或新城区，整体配套水平仍有待完善提升。

　　商业项目开盘价格表现出较为明显的特性。高新板块受到假日城市嘉悦购物公园商铺价格的影响以近6万的价格领先其它区域，从板块发展和目前对应的价格水平来看，至祥认为价格普遍存在虚高的局面，对于未来的商业产品投资需要更加理性。

　　全年成交量下降 平均单套户型面积扩大

　　从总量来看，截至2011年12月18日，全年成交备案面积为583万平方米，成交套数为69682套，与2010年相比成交套数下降幅度为7.25%，受到平均单套户型面积扩大的影响，成交备案面积同比下降幅度为3.8%。

　　2011年受到限购令推行预期、网签、一房一价等政策性因素影响，1月出现加紧备案，2月和3月受到春节和网站升级影响出现价格回落，4月在网签和一房一价挤压下，成交量激增达到峰值，随后月份进入平稳状态，并于2011年10月这个传统的销售旺季开始出现萎缩，宣告市场拐点的到来。

　　政策影响 消费者购房意愿降低

　　限购令将大部分有购房能力的消费者排除在外，直接断绝了他们置业的念头，而以首次置业为代表的刚需客户则受到利率优惠政策的取消和利率上浮的影响，置业的资金成本压力激增，加之对房价下调预期的日益强烈，大量潜在置业客户持延后置业的观望态度，而对于改善客户由于二套房贷的影响则可能直接阶段性取消置业计划。12月22日央行发布的四季度储户调查报告也显示，未来3个月内有购房意愿的居民占13.9%，比上季小幅下降0.3个百分点，该数据接近2008年第三季度监测的最低点13.2%，也反映了上述心态的转变。

　　限购令酿成商业及州市发展

　　自城中村改造启动开始，昆明的商业地产进入了一个快速上升的通道，而2011年受到限购令的影响，商业进一步受到投资者的关注，而城中村改造也使得商业成为开发企业重要的利润来源，在这一背景下，商业地产迎来了火爆的局面，面对未来商业供应量大增，商业价格快速攀升，作为投资型物业的商业反应更为迅速，其火爆程度注定不会长久，在今年年底尚无针对性调控的背景就开始理性回归了。

　　至祥认为，就商业地产的未来发展来说，特别是城中村改造带来的大量相似区位的项目，商业如何形成差异化、如何通过业态提升满足消费者更高层面的需求都成为重点问题。

　　限购也带来其他州市地区市场的春天，让更多的被挤出的投资客户群体去关注州市市场、关注非限购的旅游地产，抢占自然资源。各个州市都依托自身的自然资源特点，形成了融合民族文化、自然风光为主题的旅游地产项目，并将目标客户群体从本地扩展到昆明乃至全国，使昆明成为主战场，在房交会上独霸一方，在产品和营销方面都获得了显著的提升。

　　至祥认为，云南的旅游地产仍旧处于起步阶段，主题的独特性、推广的系统性都有待提升，而对于旅游地产的规划与资源的融合也存在空间。

　　建议：开发商使用“五法”战略面对挑战

　　至祥认为，在政策组合拳的影响下，开发商可以用“转战”、“聚焦”、“节流”、“提速”、“参与”五种方法应对未来市场挑战，其核心都是实现“现金为王”。

　　“转战”对于具备资金实力和背景实力的开发企业，转战非限购区域、非限购物业，可以形成更好的资金周转，规避限购的影响；“聚焦”重点在于产品层面，首次置业和首改客户已经成为市场的核心客户群，对于将推产品进行方向性调整，在限购持续的背景下，将有助于资金的回笼，特别是在可能出现的货币政策松动的背景下，首次置业和首改客户存在进一步扩大的可能；“节流”需要开发商增加营销的精准性和营销渠道的开拓，告别原来粗放的广告投放方式，以微博(http://weibo.com)营销为代表的网络手段和客户资源梳理将会发挥更大的作用，另外在项目选择上也要更加谨慎，“少拿地、拿好地”是至祥的忠告；“提速”指加快项目开发进度，提高资金流转率，对资金成本形成重点监测；“参与”指积极参与保障性住房建设，获取一定的优惠条件，在微利条件下保障企业主体的持续经营，等待更好的市场机遇。

　　未来：价格下调将出现多元化局面将形成

　　房地产行业在2011年进入深秋，2012年上半年则可能是冬天的来临，在销售进一步下滑的局面下，价格显著下调将出现。在刚性需求成为市场主力的背景下，住宅市场的产品将会以首次置业和首改为主，平均的单套户型面积将出现进一步的下滑，小三房的产品将会受到更多的关注和选择。

　　就商业市场而言，伴随着商业价格快速上涨和集中放量，出台针对商业泡沫激增政策的可能在增大，但商业市场自身具有更强的自由调节能力，预期在未来价格会出现理性回归，商家自持的比例也将进一步增加，从销售回款转向自持增值。从业态来看体验式综合体和特色折扣店等升级产品和差异化产品将会逐步出现，商业市场多元化的局面将形成。

　　观点：

　　昆明中原地产策略中心

　　成交瓶颈出现开发商反应加快

　　昆明房地产市场跟一线城市相比历来存在一定的滞后性，但今年出现了转变，这种滞后性正在缩减。在限购限贷等宏观政策及宏观舆论影响下，一线城市开始出现量价齐跌的状态，昆明逐步受到宏观政策的影响，成交情况开始出现下降，外来品牌发展商，本土发展商对待危机的处理反应方式更为快捷，开始引入一线城市之前对应危机所采取的营销方式。

　　据统计，昆明今年的新盘放量与去年相比有所减少，但个盘的推售量比去年大，推售基数量较大，大部分项目的单盘成交率、成交量受政策及市场信心影响都在下降。

　　根据昆明中原地产策略中心的监测数据显示，2011年上半年因限购政策的执行，楼市的成交量有所减少，在下半年之后，限贷政策的影响作用明显增加，首付比例、贷款利率提升等政策，影响了部分刚性需求者客户，个盘成交瓶颈出现。

　　商业推盘量增加昆明楼市正在升级

　　昆明的楼市在2011年表现了一些特征：首先是商业推盘量明显增加，商业地产正逐渐走入了消费者的视野，公寓、写字楼、综合体等物业类型的不断推出，培养了昆明商业的投资客；二是开发模式的转变，以前都是比较粗犷地售房卖房，如今对大盘的开发还需要对招商、运营等多方面做更高的要求，开发模式正在升级；三是从一级土地市场来看，商业土地出让量提高，各综合体项目中商业占比较高，未来潜在商业供给较大；四是在运营中商业消化的饱和度、同质化令人堪忧，随着商业地产的进一步发展，商业投资者也在不断积累经验，逐步成熟，购置商铺除了地段因素之外，对于发展商品牌、运营管理能力、投资回报等更为多维度考虑。

　　危机换来时机明年或迎来出手机会

　　市场每一次的危机都将换来市场的进步，从监测数据来看，未来新盘的供给量将会增加，在供给量增加，需求量减少的情况下，市场必然会出现一些价格浮动。目前昆明市场已经出现2008年时一线城市应对危机时的部分营销方式，可以肯定，明年还将出现多种新型营销方式。在市场危机之下，开发商将更看重专业的营销代理公司及合作伙伴，群策群力争取市场。而且激烈的竞争会使得开发商更专注对产品的提升和改造，规划、户型、公共设施等方面将会越来越好，物业服务水平也将得到提升。同时这个时代也是优胜劣汰的时代，“伪”开发商，“伪”营销代理公司将在这一轮的市场洗礼中被淘汰，余下具有核心优势，强劲竞争力的公司，带来昆明房地产市场发展的新契机，进入昆明房地产发展的新时代。

　　目前，昆明市场已经出现价格下调现象，同时市场将供给更为多样化的房地产产品，如旅游地产、养老地产等，发展商在市场受到危机时，将会出台更多让利措施，总结而言，客户在2012年将可能面对选择性较多、价格相对优惠、服务体验感强等购房现象，可能会是最合适的购房时机，消费者如果能综合考虑到自身的承受能力，可以结合自身对于首付、月供、购置物业需求综合考虑对于适宜的房产出手，不可冲动购置超过自身承受能力的物业，同时也不能一味追求等待降价，毕竟，谁也无法对房地产的价格进行触底。

　　观点：

　　风之铃市场研究咨询机构

　　今年楼市量跌价稳 明年或是购房良机

　　对已经规模化开发的一二线城市而言，2011之前的这个阶段称为房地产开发的黄金十年。在今年全球经济形势的影响下，中国的房地产历经了有史以来最严的调控和市场干预。这其中，影响范围最广、最深的就是限购和限贷政策，政策于1月出台，经过各地的细化，所到之处，楼市瞬间清淡。从今年整个走势来看，量跌价稳，消费继续观望。

　　2011年，昆明商品房消费市场呈现多样化趋势，有经济适用房的供应，有高端物业的供应，也有城区内一般商品房项目销售，在成交备案时，对价格的波动造成了一定的影响。比如6月时曾有大量的定向项目及经适房加入到房产信息网的备案中来。二是金域缇香、滇池卫城·铂睿等高端楼盘在同一时间成交备案，对当期的价格影响较大，拉动了整个交易均价。

　　由于政策原因，二手房市场的活跃度也受到影响，本年度成交也比较低迷，大部分消费者选择继续等待。若政策持续，那么更多的开发商在商品房销售上将不得不学习万科的冬天模式，用更多的促销模式以及更直接的价格优惠来回笼现金流。风之铃认为，明年确有需求的消费者应把握时机。

　　房地产正在转型 迎来运营的黄金十年

　　2011年昆明进入了城中村改造的中期，由于城中村改造项目大多位于城市中的成熟地段，区位较好，大量的项目是以商业、写字楼为主，在今后的几年中，还会有很多这样的项目不断面世，形成巨大的放量，某个阶段可能会形成供求关系的不均等。随着昆明城市化进程的升级，包括打造滇中都市圈等，昆明必将成为滇中的商业中心，或能成为这类项目发展的一个契机。

　　而对于云南的很多其他州市，2011年也是地产大力发展的一年，尤其是热点城市的旅游地产，腾冲大理丽江，很多开发商大手笔拿地，动辄上千亩。从08年开始风之铃咨询机构就在旅游地产方面投入大规模研究，这也意味着，云南的旅游资源被看好是必然的。但对于旅游地产项目来说，挂羊头卖狗肉的事情常有发生。其实，对商业地产、物流地产、旅游地产这类产业地产来说，这是真正需要考量运营管理能力的，不再是关注建筑，而更要着手运营的链条，如何使其能达成良好的循环。

　　风之铃认为，在2011年之前，是房地产开发的黄金十年，那么未来地产界要更关注项目的内涵，未来是运营的黄金十年。

　　国民经济的三驾马车中，内需一直是政府关注的，其实内需不仅仅是购物，更大的外延是消费。我国和发达国家相比，不论是在文化教育或者旅游方面的开支比例都很少，而这些也是未来提升生活品质中会很快被关注的点。会有越来越多样化的经营模式，而装载这些经营的，就是与之匹配的功能性建筑。这就是产业地产的发展空间，我们通过地产开发不仅仅是解决住的问题，还要解决生活的问题。

　　在转型的过程中，未来的商品房市场会更加精细化，在房子之外提供更多的服务，包括科技化和智能化产品的应用。而产业地产，则会突破买卖的模式，以持续的运营管理来寻求未来发展之路。一是缺乏技术竞争力的小企业将逐步退市，二是在产业地产中的专业化分工会越来越多，需要有能力的运营商来整合各种资源使其运转。中国的房地产要契合城镇化目标，能上规模上等级，同时也要满足城市可持续发展的要求，更良性更健康，直至回归非暴利。

　　生活新报 记者 赵永宏