当上海一家媒体报道称，目前绝大多数投资者首选投资商铺，而只有8%的投资者购买住宅时，一位上海当年的“铺王”露出了苦涩的笑容。

　　 他比照过2002年以来上海市中心商铺开盘时的售价和目前二手商铺的价格，发现大部分商铺的二手价格只比买入价略有增加，如果扣除税费，投资者更几无盈利。而同期购买的同地段住宅，却最少有几倍以上的价格增幅。

　　 此前，克而瑞（中国）信息技术有限公司总裁丁祖昱也曾透露，虽然从2005年起，每一次楼市调控后，都有人看好商业地产，但实际上真正获取受益的投资者却少之又少。以曹安路的一个商场为例，在经历了多年的空关后，开发商已结束了为期五年的经营托管。无人租赁的商铺，目前即使能平价出售，已经属“谢天谢地”，更不要说赚取更多利润。

　　 相比之下，上海稀缺型住宅的保值能力却远比商铺强得多，今年上海可供出售的稀缺型住宅总量或只有千余套，但资产超过千万的富有人群总量却超过13万人。如此悬殊的供需比，或可预见，稀缺型住宅在未来若干年内售价仍能跑赢CPI。

　　商铺价格涨幅“不给力”

　　 事实上，在过去的数年，上海相当比例的商铺售价未见上涨。网上房地产数据显示，卢湾区大同花园三期商铺2004年开盘时的网上参考价已达到25000元/平方米，而搜房网今年3月登记该商铺的二手房售价为29891元/平方米。按照上述价格，扣除个人所得税、土地增值税、营业税以及贷款利息等成本，过去几年间，该商铺的投资者几乎没有什么投资收益。

　　 而当时，他如果选择购买该楼盘的住宅，那么房价在5年内至少已经涨了一倍。按照目前的二手房行情，当时售价不到2万元/平方米的两房，现在售价已接近4万元/平方米。

　　 和大同花园的情况类似，位于南京西路的南证大厦裙房曾在2003年被包装成韩港城对外销售。根据百度文库的资料，当时的售价在30000元~80000元/平方米之间。而第一商业地产网5月3日挂牌了该商场一楼的一套71平方米的底楼商铺（商铺底楼价格最高），售价却仅为5.5万元/平方米。按上述价格，业主在购买该楼8年后，价格升值幅度绝不会超过购入价格的50%。

　　 相比上海市中心商铺较差的保值能力，上海稀缺住宅的保值能力早已得到了市场的认可。仅以徐汇滨江豪宅——尚海湾豪庭为例，开盘时的网上参考价不过28000元/平方米，而现在新推房源的网上参考价则是65000元~100000元/平方米。

　　 一位投资经理表示，上海市中心商铺售价过去几年波动不大，而稀缺住宅的价格却大幅上涨，决定性的因素是市场供求。早在2000年以后，上海的人均消费面积就已超过了东京和中国香港等国际大城市，商铺的年均供应属于供过于求。

　　 而胡润百富榜在上海发布《2011胡润财富报告》，上海有13.2万个千万富豪，其中7800个人的资产在亿元以上。但过去五年，上海可以出售的千万总价稀缺住宅每年却不过三四千套。悬殊的供需比例，确保上海稀缺类住宅的价格能始终上涨。

　　 比如尚海湾所处的世博会原址板块是上海未来五年的经济热点，在整个世博会临江板块唯一可以零距离直面黄浦江江景的又只有尚海湾。尚海湾今年计划推出的9、10号楼只有八十几套。八十几套住宅和上海十多万有能力购买的千万富豪相比，那就是真正的“稀缺”。

　　“铺王”排名财富连续缩水

　　 商铺和稀缺住宅截然不同的价格走势，显然令本文开头提到的上海“铺王”在过去十年间财富缩水不少。

　　 事实上，只要拥有3亿多元资产就可以排名中国前50富豪那一年，上述上海“铺王”的个人财富已经至少超过3000万元，当时他在上海的南京东路、淮海中路都有大型商场经营权，个人更是投资了数十处的商铺，一度在上海财富圈的排名相当靠前。但如今，他个人的财富仍然只有3000万元左右，而他当年的朋友都已身家上亿。

　　 他说，让其财富缩水的原因，就是他用太多的资产投资了商铺，而没有想到应该购买稀缺型的住宅。他觉得他的教训足以给目前正蜂拥转向投资商铺的购房者提个醒：一定要注意商铺的投资风险，如果商铺的售价不比同地段的住宅便宜很多，那么买商铺不如买住宅。 （文/周杨）