早报记者 陆鸣

　　“至今仍有不少投资客通过补交税款、借他人名头、签订虚假劳动合同等方式，在古北买房。”信义房屋古北黄金城道店置业顾问朱扬州11日对早报记者说，即便在限购、限贷等政策出台后，投资客仍未从古北的二手房市场撤离，“调控铺开前，这里的投资客很多，有的人购置了八九套房子。主要是看好这里的区位、楼盘品质以及升值空间。”

　　二手房价坚挺

　　朱扬州从事二手房业务已有两年多时间。在他眼里，位于长宁区的古北板块是上海二手房比较集中的区域之一，是上海二手房市场的标杆楼盘。

　　“如果古北的价格涨了，上海其他地方的二手房也会跟着涨，如果古北的价格跌了，其他地方也会跟着跌。”据朱扬州介绍，古北的二手房区域分一期和二期两片，共有20余个楼盘。在该板块开发早期，这里曾是外籍人士的聚集地，后来随着港澳台、江浙沪投资客的不断涌入，这里渐成高档国际化居住区域。

　　朱扬州介绍说，古北一期房源房龄较长，目前的价格在2.8万-3万元/平方米。去年“国十条”出台前夕，古北一期的二手房价格在2.1万-2.4万元/平方米，此后调控力度不断加强，房价大幅上涨趋势得到遏制，可尽管这样，一年后的现在，古北一期的二手房价格还是上涨了5000-6000元/平方米。

　　古北二期房源大多为2004年以后兴建，楼盘配套较好，目前的均价普遍在5万元/平方米往上，贵的达6万元/平方米。2009年底，古北二期的二手房价格为2.4万元-2.5万元/平方米，而到了2010年下半年，已达5万元/平方米，翻了一倍。今年年初，即便有更严厉的限购、限贷政策出台，古北二期的二手房价也一直未有松动。

　　不只是古北。

　　上海中原宝华现代城分行穆姓经理称，5月上旬，位于闸北的宝华现代城区域内二手房挂牌量与4月同期相比减少约40%左右，一部分是由于卖了、租了房源少了，另一半则是因为房东撤牌不卖了导致挂牌量下降，主要原因是受到限贷限购政策的影响。

　　据上海中原此前发布的一份研究报告，4月份上海二手房均价为22843元/平方米，环比微降0.36%。“在一些高端物业聚集区，投资客也偶有出现，呈现些许回暖迹象。”该报告称。

　　成交量萎缩

　　但古北二手房的成交量则因调控有所萎缩。

　　据21世纪不动产古北区域经理吴永波介绍，从4月到现在，古北区域内的二手房成交量，跟往年比下滑很大，“去年4月，我们在古北的4家门店总共成交了20多单，而今年只有七八单。”不过，与二三月相比，4月以来的成交量出现了10%～15%的增长。

　　“这主要是由限购、限贷等新一轮调控政策造成的，尤其是限购，效果显著。”汉宇地产古北分行经理赵利菲分析，调控政策使得买卖双方都处在观望状态，4月至今，其所在门店的带看量很少，连去年的1/3都不到，很多房东则转售为租或者撤牌，使得区域内的二手房源数量也变少了。

　　但吴赵二人均称，古北的二手房价近期并未出现明显松动。据吴永波称，该区域个别房源还有小幅上涨。

　　赵利菲认为，古北的地理区位、楼盘的品质等都比较理想，大多数业主实力较强，有不少都是当年的投资客，并不着急卖，这可能是古北二手房价格并未下跌还有小幅上涨的原因。

　　还贷压力推高租金

　　古北区域的租金更是起了涨势。

　　“嘉年华庭小区，70多平方米，月租金7500元。”11日，信义房屋长宁古北黄金城道店内，一对老年夫妇在该套房源一年租期满后，再度前来将房源挂牌出租，此番他们打算将月租金较一年前上调500元。

　　据吴永波介绍，自4月以来，古北区域住宅租金保持上扬态势，同比涨幅在10%～30%。

　　部分挂牌房源还贷成本提高，是古北租金上涨的原因之一。

　　“我们的房子当时是通过银行按揭买下的，现在银行几次调高了利率，我们的还贷成本也提高了。”前述老年夫妇称，他们在古北某楼盘的房子是2009年底买的，当时的价格是3万多元/平方米。

　　据前述老年夫妇称，房子买下后，他们仍住在地段较为偏远的老房子里，新买下的房子用作出租，“当时是一个香港房客租下的，月租金7000元。”

　　据上海中原地产研究咨询部经理陈业伟称，4月份上海高端租赁市场租金出现小幅上涨的原因中，除了中低端租赁租金普遍上涨的带动作用，还有部分业主在调控压力下持有物业成本增加，开始以租养房。

　　但租金高并不意味着房源紧张。

　　据赵利菲称，进入4月以来，其所在门店的租赁业务并不太好，只有春节过后旺季的一半左右。

　　

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