李侠

　　记者李侠尽管受到连续多轮对房地产行业调控政策的打压，但2010年的房地产上市公司仍然交出了较为靓丽的答卷。根据渤海证券研究所统计数据，2010年房地产板块实现营业总收入为3922.44亿元，同比增长30.17%；归属于母公司的净利润545.55亿元，同比增长28.78%。不过，随着房地产调控政策效果的逐步体现，房地产业销售逐渐步入低迷，今年一季报显示上市房企的营业收入和利润均有所下降。

　　机构表示，今年对房地产业的调控政策仍然不会放松，其带来的压力不容小视。但鉴于目前房地产上市公司的估值已经处于底部，机构多对房地产业投资前景表示看好。

　　年报业绩增长基本符合预期从年报披露的情况看，2010年房地产业上市公司业绩仍然保持较为稳健的增长，基本符合行业预期。

　　渤海证券分析师陈慧认为，2010年，在连续多轮房地产调控政策的打压下，房地产板块业绩仍保持稳健增长，一方面是房地产开发和销售均保持增长，房地产整体行业景气度并未大幅下降，另一方面是由于2009年大量的房地产销售项目在2010年结算，项目结算的滞后效应锁定了下一年业绩的较高增速。

　　申万研究报告认为，2010年房地产上市公司业绩呈现出销售高增长、投资渐进收缩、风险整体可控的特点。一是2010年和2011年一季度，A股房地产上市公司整体销售回款保持较快的增长，且呈现上市公司快于行业整体，龙头公司快于一般公司的特性，行业集中度提升明显。其中，上市公司和行业重点公司分别为24.5%和34.9%，高于全国同期19.3%的增长速度。二是从整体投资增速的情况看，呈现渐进收缩的趋势，即同比的增速逐步缩小，但是整体的绝对值仍然处于较高的水平。2010年，上市公司和行业重点公司投资增速分别为65.9%和78.4%，2011年一季度，上市公司和行业重点公司投资增速分别为19.2%和21.5%，增速回落明显；若从分季度数据来看，趋势亦比较明显，2010年四个季度，上市公司单季投资增速分别为180%、98.6%、36.7%和26%，投资增速逐级回落。三是风险可控。静态来看，各项财务指标均处于较为健康的状况。截至2011年一季度，上市公司资产负债率为70.8%，扣除预收账款的负债率为48%，上市公司净负债率分别为63.6%，较去年同期和2010年底分别上升16.2和8.8个百分点，但较20年100%以上的净负债率仍然属于偏低水平，银行贷款占整体资产的比重仅为29.3%，手持货币资金达到短期借款的2.6倍；动态来看，只要上市公司即时收缩投资，净负债率状况出现明显大幅度恶化的概率不大，假设2011年销售回款同比下降10%，投资同比减少20%左右，经营性现金流可以基本保持平衡。

　　尽管营业总收入、净利润等各项财务指标符合预期，但上市房企对投资者分红回报显示并不能令人满意。有关数据显示，在2010年房地产上市公司全行业净利润较上年增长近三成左右的情况下，房地产上市企业再以累计分红总额14.44亿元（不包含尚未实施的分红）再创下最近7年分红总额的新低，并且有32家房地产企业已经连续10年“一毛不拔”，未给投资者一分钱的现金分红。市场观察家表示，虽然2010年宏观调控政策的实施给房地产企业现金流带来一定的压力，分红减少情有可原，但总体看，房地产上市公司回报投资者的意识仍需进一步加强。

　　2011年政策调控仍将面临加码

　　目前房地产调控政策均正处于落实期间。从各地房地产市场成交情况看，效果却并不明显。从各地房地产市场成交情况看，房价仍然保持高位，且存在继续上涨的压力。在此背景下，机构普遍认为，在当前的形势下，调控政策不会放松，也不能放松。

　　事实上，日前温家宝总理在视察北京市保障性住房时表示“中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来，使房价回归到合理水平的决心是坚定不移”的表态，4月中旬中央派出8个督查组分赴16个省市督查房地产调控的政策落实情况和成效，以及发改委要求商品房执行“一房一价”明码标价制度等等，已经充分表明了2011年房地产调控政策将会继续坚持，并且视调控成效随时还有加强的可能，显示房地产上市公司2011年所面临的政策压力仍然存在。

　　齐鲁证券分析师周涛表示，2011年将是调控关键期，政策料难放松，后期仍有加码可能。原因有三：一是通胀依然高企，同时本币升值压力增强，海外热钱规模有进一步扩大趋势，因此流动性持续过剩的压力依然存在，房价仍存上涨预期；二是限购之下，销售超预期增长显示三四线城市需求强劲，这说明目前的调控政策对经济不会造成实质伤害，同时三四线城市房价存在较大的上涨压力；三是目前开发商资金面虽趋紧，但依然好于2008年，目前还不存在大范围被动抛售的可能，同时利润率仍然维持高位，这就为调控加码提供了余地。

　　从今年前4个月房地产开发资金来源情况看，显然来自银行的信贷也正在加速收紧。东方证券研究分析师杨国华表示，今年1至4月房地产开发资金来源增长17.4%，这一增速回落速度超过了2008年同期水平（2008年同期企业资金来源增长了26%；而资金来源中银行贷款也仅实现5.4%的增速，而在2008年四季度，这一指标才下降至6%以下，说明今年银行对地产企业的主动收紧信贷的程度是空前的。如果目前政策能够很好落实并坚持，开发商主动调价而促销的局面可能会在三季度出现。

　　行业进入稳定增长期

　　 目前估值处于底部房地产调控政策将继续收紧，是否意味着房地产板块投资机会的减少呢？显然，机构对此的看法并不是这么简单。由于自去年下半年以来，受调控政策影响，房地产板块下跌幅度较大，机构普遍认同目前房地产行业估值正处于底部的判断，行业投资机会仍值得看好。

　　谈及房地产业今年一季度业绩低于预期问题，渤海证券分析师陈慧认为，这主要是由于房地产公司一季度的业绩释放跟房地产开发项目的结算进度有较大关系，因此仅从一季度业绩情况较难判断公司今年整体业绩增长情况。

　　有关数据及预测显示，当前房地产上市公司股价对应的2010年市盈率不足10倍，2011年市盈率约为12.7倍，综合历史估值水平来看，房地产板块估值处于底部。

　　“从业绩和估值角度看，房地产板块估值处于底部，我们认为即便在房地产调控政策压力犹存，货币政策继续从紧的背景下，房地产行业今年仍将保持一定的业绩增速，在当前市场整体调整的背景下，房地产板块将获得较高的安全边际，下行空间有限，继续看好房地产板块的投资机会。”陈慧表示，从未来业绩增长预期看，我们看好去年销售情况良好，具有较多的未结算资源，且土地储备具有优势，近两年开发量较大，未来2~3年有较大的成长空间的公司。较多的预收账款将为这些公司今年的业绩提供保障。

　　齐鲁证券研究所用“房地产行业：拨云见日终有时”作为研究报告的标题，显示出对房地产行业未来投资前景的信心。分析师周涛表示，虽然2011年房地产调控政策仍存在加码的可能，但资本市场的政策效应显然在逐步减弱。他认为，去年和今年的情形将大不相同。去年四月新政使得房地产股价至7月初向下调整了32%，而今年1月国十条颁布之后至4月底，股价却整体上扬了17%。原因在于今年的调控预期长期存在，预期相比去年较为稳定；其次去年四月新政前地产股价和估值相对处于高位，而今年地产股股价和估值均处于历史低位。

　　申银万国研究所分析师殷姿建议投资者关注估值修复机会，优配快周转或具备资源禀赋优势的企业。他表示，当前地产股的估值仍然处于低位，而房价大幅度下跌的概率不大，且2011~2013年行业业绩增长幅度在25%~30%左右，不存在大幅度下调的压力，由此，一旦市场基本面出现下行带来政策压力的缓解，股价便存在修复的动力和空间。