长风地区10号北地块东至中江路，西至泸定路，北至同普路。有开发商称，长风商务区开发节奏较慢，该板块的商办地块出让难获高溢价。

　　早报记者 周祺瑾

　　曾诞生过多个“地王”的长风板块，6月再推一地。

　　据上海市规划和国土资源网发布的公告，位于普陀区的长风地区10号北地块将于6月15日进行现场竞价，该地块东至中江路，西至泸定路，北至同普路，为商办用地（商业建筑面积20%、办公建筑面积80%），出让总面积为90269.7平方米，容积率为2.5，出让起始价格为22.51亿元，起始楼板价约9975元/平方米。

　　据某国企开发商预计，鉴于当前的市场环境和长风板块的开发进度，预计该地块的成交溢价率不会太高。

　　截至昨日发稿时，已有7家企业领取竞买申请表，据知情人士透露，其中不乏央企开发商。

　　开发商“喊贵”

　　昨日，某国企开发商称，其已对长风10号北地块做了初步的调研，对于目前的起拍价格，觉得略贵。因为目前该地区的商务办公地块取得时间多在2008年之前，成交单价多在万元以下，因此此番即使最终决定竞价，出价也会较为谨慎。

　　上述国企开发商表示，目前的市场环境加上长风板块开发节奏相对缓慢，是开发商对该地块估价趋于谨慎的主要原因。“相比目前较热的虹桥核心商务区，长风板块的发展速度过慢，前期的土地价格透支过大。”他直言，相比住宅用地，开发商对于商业办公地块仍较为谨慎，因此最终竞价应该不会很高。

　　同策研究咨询部主任夏宇则认为，长风地区10号北地块每平方米近万元的起始价格并不高。“目前商办楼的建筑成本约5000元/平方米，以此推算，该项目实际成交价格如果控制在1.2万-1.3万元/平方米的话，入市后依然有较大的利润空间。”

　　长风板块目前在售的办公项目均价确实不低。

　　根据21世纪不动产提供的数据，长风板块最近一次成交的商办楼是在4月份，当时有房源成交的项目分别是赢华国际广场和汇银金融商务中心，成交均价分别为31812元/平方米和30048元/平方米。

　　即便开发商诸多顾忌，但长风地区10号北地块的出让要求并不少。

　　早前披露的长风地区10号北地块的推介会纪要显示，该地块的项目定位为适合总部企业入住的园区，办公楼应当符合甲级写字楼的标准。此外，竞买人应承诺在该项目建成后，至少引进5家行业龙头企业或境内外上市公司总部（或地区总部）迁入该项目所在地，并税收落地。

　　长风商办地的低溢价

　　据了解，这两年，长风商务区诞生的“地王”多为宅地，而商办地块的成交溢价普遍不高。

　　2009年8月，苏宁环球以9.73亿元的底价拿下长风生态商务区5B地块。2008年，上海长风跨采投资发展有限公司摘得长风生态商务区3D地块，总价9.5亿元，折合楼板价9942元/平方米，同样接近底价。

　　2007年，长风生态商务区4号东南地块出让，倒是创下高溢价率，但最终却以“退地”收场。当时，上海志成企业发展有限公司以11.04亿元摘得该地块，成交价格是起始价3.14亿元的3倍多，折合楼板价约1.64万元/平方米。该地块规划用途为商办、文化、娱乐综合性质。但不久之后，该地块即传出被退地。之后，上海赢华房地产开发有限公司以7.64亿元获得该地块，折合楼板价大约为1.1万/平方米，一进一退地价缩水三成。

　　此后的2009-2010年，长风板块启动宅地出让。其中包括长风8号东、长风9号西和长风11号西北地块在内的多幅宅地，均引起包括中海地产、雅戈尔在内的多家房产大鳄参与竞标。一时间，“地王”频出。

　　夏宇分析，经过一段时间沉寂后，长风商务区再推商办地块，应该是想通过商办地块带动宅地出让。“长风商务区虽然产生了不少地王，但其发展速度和地王发展所需相差甚远。目前金沙江路一带的路面环境差强人意，开发商开发节奏缓慢，区域配套设施相对落后，长风至今是中环惟一没有轨交的区域，目前地王（宅地）的楼板价和周边的二手房差距过大，前期地王压力不小。此时再推商务办公地块，对于拉动住宅发展意义深远。”

　　

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