早报记者 陆鸣

　　近一年来鲜有成交的青浦海源别墅，近日忽遭“扫货”。

　　16日，四川信托有限公司在其网站发布了一款发行规模为3.495亿的信托产品，该项目的“标的”即是海源别墅在售的11套房源。

　　网上房地产显示，海源别墅目前有11套别墅房源可售，开盘时公布的参考价为4万元/平方米，可浮动幅度为20%。

　　据四川信托驻上海的一位李姓项目经理称，前述信托计划收购的11栋别墅属毛坯房，新设立的项目公司将在一年半时间内重新对其包装、打造，所用材料和技术都是顶级的，包装后的具有豪宅资质的别墅将重新上市，目标客户锁定为居住在上海的富豪，并采用一对一的服务方式，“到时的售价将是8万-10万元/平方米。”

　　信托产品热销

　　网上房地产显示，海源别墅位于青浦区朱家角镇，开盘于2009年5月，共计推出18套房源，目前可售套数为11套。2010年4月以来，该项目再无成交记录。

　　此番接手11套别墅的信托产品，全称为“四川信托－上海森泽股权投资集合资金信托计划”，由上海森泽和四川信托共同设立。其中，四川信托向合格投资者募集2.5亿元，上海森泽认购9950万元。

　　前述李姓项目经理称，目前该信托计划已处发行中期，发行效果很好，100万-200万元的小额投资份额已经约满，现在想要加入，出资额需在300万元以上，且最迟参与日期为下周一。

　　对于海源别墅售楼处工作人员所说的别墅房源仍在对外出售一说，前述李姓项目经理称，由于此番交易系收购该项目全部的剩余房源，属于两家公司层面的交易，售楼处可能并不知道详情，“项目早已经锁定，只差资金到位，估计最迟月底吧。”

　　“售价并不算低”

　　四川信托对于此项信托计划的安全边际同样信心满满。

　　前述信托计划书显示，该信托期限为18个月，每年分配一次收益；投资门槛为100万元；预期年化收益率为10%～13%。

　　“这些房源的市场价格约为58000元/平方米，而我们的收购价只有48000元/平方米。”前述李姓项目经理称，“在上海这样的地方，如此高端和稀缺的别墅资源，单价怎么可能只有三四万元？何况，重新上市的别墅只要能卖到3.8万元/平方米，我们就能保证投资者的本金和收益，因为项目公司本身也有3.5亿元的注入资金。”

　　前述信托计划书还称，海源别墅项目的超低容积率以及高绿化率等等，均决定了该项目的稀缺性。

　　但中国房产信息集团分析师薛建雄认为，海源别墅4.8万元/平方米的售价，不算高也不算低，“因为该项目从2009年至今的历史成交均价是4.69万元/平方米，5.8万元/平方米只是开发商的报价而已。”

　　至于信托计划书所称的一年半以后“8万-10万元/平方米”的售价，薛建雄称，虽然从长期来看，一些位置较好的房源是能够卖到这样的价格，但从目前的市场情况看，短期内要想以这样的价格成交有点难，“装修完成以后，多久能够全部卖完，也是一个问题。”

　　上海豪宅频遭扫货

　　值得注意的是，近来上海的豪宅尤其是别墅项目颇受“青睐”。

　　5月，位于松江的达安圣芭芭花园以12180元/平方米的均价出售67套类别墅房源。4月，松江佘山板块的别墅项目上海紫园，在一周内集中成交34套，成交均价高达10万元/平方米。

　　据薛建雄介绍，稍早前，中凯置地曾通过抵押中凯曼荼园的部分在建别墅，谋融资7亿元。

　　“目前上海豪宅市场总体低迷，很多项目价格都涨不动。”薛建雄说，受调控政策影响，开发商普遍面临资金紧张的问题，不少开发商均在考虑利用信托方式融资。

　　薛建雄分析，开发商采取此类手法融资，表明严厉的调控态势下，开发商仍在力争不降价，“降价是最后一步，不到万不得已开发商不会轻易使出。……如果到了三四季度，融资的办法已经用尽，而市场依然低迷，成交还是上不去，降价或将成为开发商不得不作出的选择。”

　　

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