韩雪萌

　　住房泡沫越大的城市，住房信贷风险就越高，银行对这些地方楼市信贷风险就会更为警惕。专家认为，部分银行房贷政策的变化，体现了商业银行对房地产信贷风险防控加码，目的在于抑制房地产泡沫，其对国内楼市影响不可低估。

　　近日，房贷市场又掀起了首付比例以及利率提高的一波热潮。针对媒体报道浙江四大国有银行的首套住房按揭贷款已取消优惠，首套房贷首付比例上升到四成以上，银监会5月18日表示，目前银监会的房贷政策没有改变，仍然是首套房首付款比例不低于三成，在此前提下，商业银行可以根据当地房地产市场情况和自身风险承受能力对首套房首付款比例进行调整。银行将最低首付款比例提高至官方下限之上，反映出银行对当地经济、房地产市场及自身风险承受能力的评估。对此，本报记者采访多位专家都认为，部分银行房贷政策变化，体现了商业银行对房地产信贷风险防控加码，目的在于抑制房地产泡沫，其对国内楼市影响不可低估。

　　监管层要求加强风险防控

　　随着房地产调控政策的逐一实施，保障房建设、限购令等给房地产市场带来一系列影响，令房价在近期处于胶着状态。越来越多的市场人士预测，中国楼市将在下半年出现拐点。与此同时，国际市场大宗商品价格出现狂泻，提醒着泡沫都有破碎的可能。作为银行业的监管部门，银监会也看到了潜在的风险，并警示银行在房地产信贷风险防控上，要本着市场化原则和审慎经营要求，科学支持保障性住房建设，对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、认真研判，加强房地产信托业务的监管，加强与当地住建部等部门的信息沟通与共享。

　　无论是出于对经济形势的研判，还是出于对风险的认识，银行对房地产信贷风险不可能不提前布防。而住房泡沫越大的城市，住房信贷风险就越高，银行对这些地方楼市信贷风险就会更为警惕，这也就是为何浙江等地银行率先将房贷首付上升至四成的原因所在。虽然，北京地区目前依然是执行贷款购买首套房首付款比例不低于三成，贷款购买二套房首付款比例不低于六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍的监管要求，但此前首套房的利率优惠已经取消，最低的利率为基准利率。

　　贷款额度紧张银行议价能力提升

　　今年以来，央行收紧流动性，货币政策出现了根本性的转向，由适度宽松转向稳健。稳健的货币政策就意味着央行使用各种货币政策工具收紧市场的流动性，年初以来5次上调存款准备金率和两次加息，让银行贷款额度再度紧张。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容向记者表示，货币政策转向后，如果银行不取消住房按揭贷款利率优惠，银行经营住房按揭贷款就会处于亏损或无利可图的困境，这就迫使银行重新对住房按揭贷款风险定价。

　　珠三角某股份制银行房贷部门负责人在接受记者电话采访时表示：“以前额度充裕的时候，都尽量将房贷优惠做到底，但现在额度有限，加上出于控制风险的考虑，银行不得不提高门槛。目前房贷首付提高对成交量的影响还无法预测，但对银行来说，由于整体额度缩水，未来无论是首套房还是二套房的议价能力都会继续提升。”该负责人对记者透露，该行今年的策略有所调整，房贷已不是主推的业务了，利率可以在基准利率基础上上浮更高的消费贷款更有吸引力。

　　“刚需”购房者可能被调控

　　银监会人士向记者指出，住房按揭贷款的差别化信贷政策就是要求对住房投资与消费做一个严格的区分，以便遏制住房投机炒作。按照这一说法，对于炒房投机者，要利用住房按揭贷款就得按照市场定价，其首付比例及利率都得提高。目前，在政策允许的前提下，部分银行出于对当地经济、房地产市场及自身风险承受能力的评估，自主提高首套房首付比例，就是住房按揭贷款的差别化信贷政策的体现，但由于首付门框提高，一些“刚需”购房者有可能被调控。以一套总价100万元的新房为例，首付以及利率调整前，仅需30万元的首付，一旦首付提高至四成，马上就多出了10万元的首付房款。

　　此外，由于央行连续加息，购房者的成本进一步放大。有市场人士预测，此时，如果大幅度提高首套房首付比例和贷款利率，至少有一半以上的“刚需”置业计划被打乱。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，在资金供不应求的背景下，银行处在相对强势的地位。“我们只是呼吁监管层是否可以考虑除了下限，对首套房的首付比例作出上限的规定，对于以自住需求为主的首套房，需要差异化的房贷政策予以支持。”郭田勇说。

　　但对此，也有持不同观点者。易宪容就认为，首付比例的调整，既可降低银行的信贷风险，也能够在一定程度上限制投资者过度涌入市场，从而改变住房市场的预期。而市场预期一旦逆转，就意味着住房市场价格开始回归理性。因此，对于部分银行房贷收紧措施对房地产调控的影响，不应低估。