售楼人员称对新盘暂无影响，中介称投资者以租代售，业主及专家指项目弊端日益显露

　　　近几年，北京以商业性质立项，却以住宅、LOFT、商住公寓形式出现的“商改住”项目层出不穷。这些项目以小户型、低总价、买一赠送一层等卖点吸引了众多初次置业的年轻人和投资者。此外，房产限购政策频出，让一些购房人也将目光投向“商改住”项目。

　　　上周，北京市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，全面叫停“商改住”。该通知称，自6月1日起，商业类房产项目将不得设计成住宅出售，否则不能办理房产证。此外，对LOFT等擅自在内部加层的项目不予规划验收。

　　　近日，记者走访京城多个商住项目。其中一些在售新楼盘的销售人员表示，新政对其暂无影响。而在一些已入住的楼盘，一些原本计划将房出手的业主则改为出租。

　　　业内人士表示，相比普通民宅，商住项目的弊端日益显露。比如产权到期后续期尚无明确规定，商住混杂影响项目品质等。随着房产调控和禁止“商改住”政策的细化，商改住项目将逐渐退出京城楼市。

　　　■ 调查

　　　1 样本　新楼盘

　　　业主担心“绝版”以租代售

　　　前日，在霍营地铁站附近的商住项目soco公社，一期均价16500元。销售处员工焦先生称，近日接待了数十客户。焦先生说，该项目房内有天然气，不像其他项目只能用电炉。“商改住新政对我们没有影响。我们是在政策出台前拿到审批的，并且已经完成产权分割。”

　　　在朝阳区的“中弘·北京像素”，楼内每个房间均加盖了二层，属LOFT户型。售楼人员说，从拿地到建房均是按商业地产的标准，签署的是商业合同，50年产权，每套房40-60平方米，均价22000元左右。

　　　多名售楼人员表示，购买商住项目的投资者居多，自住的少。这一说法，在一些商住小区得到印证。前日，青年路附近的商住项目青年工社刚入住。多套房屋开设了公司，居住的业主较少。

　　　物业人员说，楼内居住、办公比例各占一半，水、电费均按商用来收。小区一层一家中介公司的员工称，多数是业主买房出租，“有的业主认为今后LOFT会绝版。”多名中介员工称，一些业主获知商改住叫停，调整卖房计划改为出租，“业主认为稀有户型更能增值。”

　　　多名中介员工表示，商住楼多为新房，大多数业主还未拿到房产证，目前看不出太大影响。“将来就不好说了，这种房子越来越少，业主都想拿到房本后卖高价。”

　　　2 样本　老项目

　　　总价虽低“毛病”日益显露

　　　崇文门的solo是2005年入住的商住项目。昨日，从百米外便能看到多个窗户上贴着“出租”、“短租”字样。一些窗台上晾晒着衣物，有的窗上则挂着庆典公司、设计室的条幅。

　　　业主李女士说，当初买房是因为户型全是三四十平方米，总价二十多万。但入住后一些不好的方面显现出来。比如23元钱一吨的热水难以承受。另外，自住的业主不到五成，投资客太多。楼内不仅开公司，还开旅馆。短租、日租使楼内人员流动性大。“进进出出的没几个脸熟”。

　　　昨晚，在崇文门附近，多家中介的房源中，总价100万元左右的低价房源均来自该项目或附近本家润园商住项目。而当地的国瑞城、新景家园等小区，小户型报价最低160万元。在出租房源中，solo及附近的东方财富等商住项目，一居月租2500元左右，民宅商品房一居则3000元以上。崇文门地区多家中介员工表示，solo等商住项目不好出租，尽管位于繁华地带，租价也高不起来。

　　　市民李先生说，他也曾考虑投资商住房。但走访已入住项目后发现，如果开公司面积太小。如果居住就要和小公司为邻。“我看过一套房，看房的20分钟里，隔壁家政公司的电话响个不停，十来名保姆、月嫂进进出出。”

　　　■ 专家观点

　　　新政将加快商住项目退市

　　　北京房地产协会副秘书长陈志说，很多商住项目并不位于商业中心，而是在居住区，原本定位是居住区的商业配套。开发商考虑市场需求故改变使用性质。它的兴起与近些年房价飙升、限购政策频出有关。

　　　陈志说，相比普通民宅，商住项目存在弊端。其产权四五十年。而《物权法》规定，住宅70年产权到期自动续期；而商住项目如何续期尚不明确。此外，商业项目的房主无法落户口，子女就近入学将受影响。且商住混杂问题比民宅严重。

　　　陈志表示，去年，市住建委先后出台文件，禁止非住宅项目分割成“小户型”销售。本次新政是对房地产调控政策和禁止商改住政策的细化。新政会让商改住项目逐渐退出京城楼市。

　　　本组稿件采写/本报记者 张宁 实习生 苗飞 摄影/本报记者 王贵彬