晚报记者 张骏斓 制图 任萍

　　“按照实际监测数据，公布区域房屋租赁价格参考标准，通过信息引导抑制房屋租金不合理上涨。 ”日前，北京市生活必需品应急调控协调小组召开会议，首次将房租纳入物价调控重点。针对北京的此番二手房租金“限价”举措，沪上业内人士昨日接受记者采访时均认为，由于市场状况有所差异，再加上影响租金因素很多，制定租赁指导价的难度很大，上海跟进可能性不大。

　　北京拟对二手房租进行限价

　　在执行国家发改委的一房一价同时，为有效的抑制房租价格过快上涨的现象，北京市首次对于房地产市场推出了限价手段，而二手房租赁市场首当其冲。来自北京发改委网站发布的消息称，北京市生活必需品应急调控协调小组5月20日召开会议，明确了2011年维护市场价格稳定的6类25项重点任务，其中第二类重点任务就是采取有效措施抑制房租价格过快上涨。

　　据介绍，一方面北京市将多渠道增加租赁房源供应，降低中介收费等方式，抑制房租过快上涨。另一方面，通过制定区域房租指导价，以限定租赁价格的方式，抑制房租过快上涨。

　　对于北京市发改委此番举措，业内人士大多持谨慎观察态势。21世纪不动产分析罗寅申坦言，多渠道增加租赁房源供应，可以缓解目前的供需矛盾，首次提出的区域指导价格的指引将对业主和承租人起到明确的指导作用，起到稳定租金的作用。“但影响租金的因素很多，例如朝向位置、房龄、户型、装修、家具家电等，就连同一栋楼不同楼层的租金可能会相差几百元，因此我感觉制定租赁指导价的难度很大，简单的平均租金可能并不能反映市场真实的状况。”

　　房租上涨拉动CPI居住价格

　　为何率先对二手房租赁市场进行价格限制呢？业内人士分析认为，自今年起，统计部门对CPI各类商品的权重进行了调整，提高了居住类价格占比，调低了食品类价格比重，使得房租上涨后对于大城市CPI数据带来明显影响，因此政府部门对于租赁市场需要进行有效的价格监管。

　　从各大一线城市统计局公布的4月CPI数据来看，房租上涨明显拉动大城市CPI居住价格。4月，北京市CPI同比上涨5.3%，八大类商品及服务中，居住类和食品类是影响价格的主要因素。居住类价格同比上涨10.8%，其主要指标来自住房租金。同月，上海CPI同比上涨5.1%，其中，居住类价格上涨5.1%；深圳CPI同比上涨6.4%，居住类价格上涨5.7%；杭州CPI同比上涨4.4%，居住类价格上涨5.9%。

　　来自上海房屋租赁指数办公室公布的统计数据也显示，2011年4月，上海房屋租赁指数为1288点，环比上涨0.4%。上海房屋租赁指数办公室方面还指出，尽管随后的两个月都是租赁市场的传统淡季，租金存在下降空间，但由于租赁市场供需结构没有明显改善，且CPI持续走高，使得今年租金下调的幅度或有限。

　　上海部份区域房租仍上涨

　　进入5月，处于楼市淡季，沪上租赁市场也受到影响，但是仍有部分区域租赁价格还在上涨。

　　据21世纪不动产上海区域市场中心对全市40个板块的热销楼盘进行的价格监测发现，进入4月本市租赁市场价格因整体需求的减少呈现冲高回落情况，但嘉定丰庄、浦东联洋、松江九亭、长宁古北等区域租赁价格仍出现上涨态势。

　　21世纪不动产上海锐丰联洋二店分行经理叶文波向记者透露，近期分行成交租赁中中小户型房源租金较为稳定，但大户型房源有一定上涨。其主要因该部分房型租客需求近期有较大幅度增长有关，该类租客以受限购群体与改善购房群体为主，受家庭人口、前期置换需求等因素影响只对大面积房型有租赁需求。如板块内近日成交一宗租赁交易，租客方先生原租住联洋年华二房房源，但在政策出台前其因家庭新增人口原因迫切希望购买大面积房源。后因政策出台、贷款等问题造成方先生目前选择放弃了购房计划，在同小区租借了一套三房房源，边租边观望市场走势。而受通胀及需求增加等因素，该套三房165平方米房源的房东亦将租金从3月的8000元/月上涨至如今的8500元/月，环比涨幅为6.25%。

　　上海跟进可能性不大

　　虽然，上海市近期仍有部分区域租赁价格在上涨，但业内人士分析，上海不大可能跟进北京的租金限价措施。

　　“从目前的CPI数据看来，上海市居住类的上涨比例最小，因此这方面的压力并不大。”德佑地产研究部主任陆骑麟向记者坦言道。他表示，与北京制定区域房租指导价的方式不同，上海市其实早在4月的时候推出了《上海市居住房屋租赁管理办法 （征求意见稿）》，其中就对于租赁价格有所规定，提到了 “居住房屋租赁期限为一年或者一年以下的，租赁当事人应当在租赁合同中一次性确定租金；租赁期限为一年以上的，每年只能调整一次，但租赁合同中对租金调整另有约定的，从其约定。”也就意味着一年只能提价一次。“这个实际上也是对于租赁市场租金上涨过快的一种限制作用。因此，根据目前政府部门对于房地产租赁市场的调控目标而言，上海跟进的可能性不大。”

　　罗寅申也赞同此观点。他表示，如果 《上海市居住房屋租赁管理办法》最终出台后，再学习北京施行指导价，势必会造成很多房东放弃出租宁愿空置，或是不进行租赁备案进行私下交易。

　　他预测，由于《上海市居住房屋租赁管理办法（征求意见稿）》在向社会征求意见中，很多市民提到了，限制租金普涨应当考虑物价因素，提出了在物价变化多端的情况下，是否可以考虑每次调整幅度不得高于上月公布的物价指数幅度，或是每次房租上涨幅度不得超过3%的建议。“因此，上海在租赁市场最有可能的一种限价就是会在房租涨价设一个上限。”罗寅申如是说。

　　

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