徜徉在湖北省武汉硚口区古田二路的汉口城市广场，一栋栋红墙白瓦的高楼吸引了记者的目光。崭新的电梯、3种不同格局的户型、整齐划一的铝合金窗栏、装备一新的幼儿园，为即将封顶的华生·汉口城市广场保障性住房建设南区项目增色不少。

　　华生·汉口城市广场项目为廉租房和经济适用房小区，建设面积39万平方米，投资9亿元，该项目2009年8月开工。目前项目主体结构已基本完工，待市政配套工程完工后即可交房，计40栋共5841套，60%为廉租房，主力户型为50平方米。

　　汉口城市广场南区项目由湖北华生房地产开发有限公司筹集资金负责开发，项目用地由武汉市政府提供，用地性质为国有划拨用地，按规定享受国家相关税费优惠政策。在该项目总投资中，华生公司投入3亿元，主要用于土地补偿、安置补助、青苗及地上附着物补偿、房屋拆迁费用、土地整理费用等，其余6亿元资金由中国农业银行湖北省分行提供贷款。

　　“项目之初，前景并不被看好。”中国农业银行武汉江汉支行行长刘明尧坦言。由于保障性住房项目供应对象为低收入群体、产权为有限产权、限定销售价格、土地性质为划拨用地处置时存在一定难度、建设资金回收周期长等特殊性，与银行信贷制度对接有一定难度。

　　针对这一情况，农行湖北分行2008年底开始跟踪汉口城市广场项目，专门成立了项目营销团队，支行、营业部、省行上下联动，多次上门调查了解项目情况，按照制定的“路线图”完成了项目资料申报、全程跟踪推进、服务解释等工作，最后根据项目性质、客户特点、贷款需求等制订了专业化信贷方案，2009年5月向总行递交申报项目贷款资料。

　　“由于保障性项目利润空间微小，贷款偿还存在一定风险，总行审批非常审慎。”农行湖北分行行长助理方先明介绍说，为此，他们立即组织营销团队进一步完善方案、落实还款源并优化运行模式。2009年7月，6亿元贷款获总行审批通过。

　　在支持保障性住房建设过程中，农行湖北分行因地制宜进行探索，采取商业运行模式，将政策性项目纳入商业化运作，在政府主导的前提下，引进民间资金开展公益事业，不仅有效解决了项目建设中的资金缺口，而且为保障房建设项目的可持续发展奠定了坚实基础。

　　“一方面我们优选实力较强的房地产开发企业，另一方面支持具备市场化运作条件、能实现社会效益和经济效益有机统一的保障性住房项目，从而有效锁定了市场销售风险。”方先明说，为加大对优质保障性住房项目建设支持力度，在同等条件下农行对保障性住房贷款实施了一定的政策倾斜：在信贷资源配置方面，进一步加大了对主要城市保障性住房项目的支持力度；在产品政策方面，将保障性住房项目贷款列为支持类产品；在客户选择方面，执行区别于商业性房地产客户的准入标准；在项目要求方面，保障性住房项目的资本金比例要求低于商业性房地产项目；在价格水平方面，保障性住房项目贷款利率维持在基准利率基础上不得上浮。

　　“大规模推进保障性安居工程建设，建设资金来源是首先要解决的问题。”湖北省住房和城乡建设厅厅长李德炳说，引入民间资金，将保障性安居工程和商品房捆绑开发的做法，是湖北省近年来建立保障性安居工程融资机制的模式之一，“民营企业参与+银行资金支持+政府主导”的融资模式，对新形势下加快公共租赁住房建设，实现投资主体多元化、资金来源多样化有着重要的借鉴意义。

　　据悉，今年湖北省将开建36.86万套保障房，包括新增廉租房3.5万套，新增公租房9万套，新建经济适用房3万套。如何进一步加大金融服务创新的力度，积极探索债权融资、股权融资等多种融资模式，多渠道拓宽保障性安居工程的融资渠道，将是湖北省下一步工作的重点。

　　（责任编辑：徐晶慧）

　　

　　湖北省全面展开推进保障性住房工作体制机制创新试点工作，图为金广厦棚户区改造项目正在忙碌施工。

　　

　　

　　

　　因地制宜打造多元化融资模式

　　推动建立政府主导、市场化运作的投融资机制，实现投资主体多元化、资金来源多样化，确保保障性安居工程建设资金可持续——

　　“国开行湖北分行与省住建厅合作，签订开发性金融合作协议，开创了厅行合作模式，探索出一条推动全省保障性安居工程建设投融资新路子。”

　　——湖北省住房和城乡建设厅厅长李德炳

　　“‘共有产权公共租赁住房制度’模式在政策、资源、资金上进行整合，是破解经济欠发达城市棚户区改造和廉租住房建设的资金难题的一种有益尝试。”

　　——黄石市房地产管理局局长刘昌猛

　　2011年，湖北省将建设保障性住房和棚户区改造住房36.86万套。以上目标任务已于今年1月底分解到各地政府，实际分解各地的目标任务为38.2万套。

　　近年来，湖北省围绕“逐步建立和完善以公共租赁住房为重点，廉租住房、经济适用住房、棚户区改造住房等多种保障的住房保障体系”为目标，全面展开推进保障性住房工作体制机制创新试点工作：黄石市对保障对象按家庭收入实行差别化补贴，兴山县实践廉租住房租赁补贴发放以代金券或实行补贴专户管理方式发放，武汉市进行引导各类市场主体参与棚户区改造，以及公共租赁房建设的试点……从政府主导到市场化运作，保障性安居工程融资机制不断完善，全省住房保障建设不断推进。

　　截至2010年底，全省城乡居民已享受各类住房保障总户数达112.99万户，实现廉租住房42.69万户，新建和筹集公共租赁住房2.46万套，经济适用住房解决了约30万户中低收入家庭住房问题。

　　（责任编辑：徐晶慧）

　　创新模式破解资金难题

　　●按照市场化运作、公司化经营、企业化管理的方式，组建专门的保障性安居工程投融资平台来承担棚户区改造、公共租赁住房建设管理和运营，是吸引信贷资金和民间资金进入保障房建设领域的重要保障。

　　来到位于黄石市西塞山区八泉街道飞娥山社区和袁仓社区的十三排棚户区，记者看到，这里有各类公私房20万平方米，住着1852户居民，总人口达8753人。房屋大多是砖木结构平房，没有独立的晒台和厕所，户均面积在30平方米以下，住房条件亟待改善。

　　2009年6月，以棚户区改造、廉租房、公租房建设为主的政府融资平台——黄石市众邦城市住房投资有限公司正式注册成立，第一个项目就是十三排棚户区改造工程，按照“先建后拆”的原则，首先在团城山开发区选址进行还建点——金广厦小区的建设。

　　金广厦小区总建筑规划面积38万平方米，共配套建设各类住宅5008套，其中配建廉租房1004套，共有产权公共租赁住房500套。2009年12月，计划总投资7.56亿元的金广厦项目正式破土动工，整个项目计划在3年内完成。截至目前，黄石市财政已拨款1.47亿元，并争取到国家开发银行贷款6亿元，贷款期限12年，执行同期人民银行基准利率，现已累计提取专项资金2.5亿元。

　　为了让这项惠民工程真正落到实处，黄石市创新推行“共有产权公共租赁住房制度”，即居民在得到房屋拆迁面积的拆一还一之后，如果无力负担新房建成后多出来的面积，可以根据自身经济条件，对多出来的面积支付数额不等的房屋租金继续居住。

　　 共赢机制增强发展动力

　　●坚持住房保障公益性为基本取向，以发展公共租赁住房为核心，按照“政府主导、政策引导，政策保障与市场运作相结合”的思路，扩大保障范围、强化保障功能，推动保障房建设又好又快发展。

　　按照“政府主导为主、市场运作为辅”的思路，国开行湖北分行和黄石市政府联合成立了“黄石金融合作办”，负责协调贷款申报、贷款提取以及后续贷款使用、归还等事项，众邦公司则作为贷款主体和项目实施主体，负责资金的借、用、还。一期工程采取政府委托众邦公司代建，以政府应支付给众邦公司的委托代建费用作为质押的信贷方式，根据项目进度，分期提取贷款。

　　据介绍，该项目北区9栋主体工程将于今年8月份封顶，2012年春节前大部分棚户区居民可住上60至90平方米的新房。

　　“还建拆迁完成后，还将对还建点部分配套服务设施和腾退出的十三排地块进行市场运作，以弥补一期资金投入，实现项目总体平衡、促进全市棚户区改造滚动发展和良性循环。”黄石市房地产管理局局长刘昌猛说，国家开发银行已和众邦公司制定了一个分3至4年实施，期限30年、总投资60亿元、总贷款45亿元的保障房投融资计划。

　　“加大资金筹措力度，是保障性安居工程建设得以深入开展的源泉”，湖北省住房和城乡建设厅厅长李德炳说，“‘政府主导+专业平台+市场化运作’的黄石模式为我们提供了宝贵经验，我们将进一步推动建立从政府主导到市场化运作的融资机制，实现投资主体多元化、资金来源多样化，为保障性安居工程注入源源不断的活力。”

　　正是在这一思路的指导下，湖北保障房建设得到银行业的积极响应。今年上半年，湖北省住建厅分别与建设银行、国家开发银行签订融资合作协议，两家银行各将提供300亿元信贷资金用于湖北省的棚户区改造、公共租赁房等保障性安居工程建设。

　　 保障房建设政府需扮演重要角色

　　

　　图为即将竣工的汉口城市广场保障性住房项目。王松摄

　　保障性安居工程是重大的民生工程，保障房建设所需资金数额庞大，中央财政投入只能解决其中一部分，而另一部分则需要多方筹集资金，银行信贷资金是多方筹措中的一个重要来源。然而保障性住房项目不同于普通商品房的开发，涉及拆迁、开发、销售、回笼的全流程，建设运营期长，利润率较低，防控合规性与政策性风险成为银行投放贷款的掣肘。

　　全面开展保障房建设，让居者有其所，是政府的职责所在。记者在湖北武汉、黄石等地采访发现，通过当地政府积极有效的探索，建立从政府主导到市场化运作的保障性安居工程融资机制，在政府主导下，金融机构不断创新产品和服务，民营房地产企业主动参与，为优质资金的进入和有效运转营造了良好环境。

　　2009年，黄石市率先将廉租房、经济适用房等保障性住房产品统一归并为公共租赁住房，创新通过共有产权的方式解决拆迁难题，一方面，居民在得到房屋拆迁面积的拆一还一之后，如果无力负担新房建成后多出来的面积，可以采取与政府共有产权的方式，对多出来的面积支付数额不等的房屋租金继续居住。另一方面，鼓励当地国有大中型企业参与保障性住房建设，在税费、减免土地出让金等方面享受与政府投资保障性住房建设相同的优惠政策，有效实现了棚户区改造的良性循环和住房保障的可持续发展。

　　“黄石模式”的独特之处在于，黄石市政府出资1.35亿元，建立了专门的保障性安居工程投融资平台——众邦城市住房投资有限公司，把原来的各种廉租房、国有公房、经济适用房及其他保障性住房全部放进该平台进行整合，把多种住房保障资金打捆，向金融机构争取长期、低息贷款。这种市场化运作、公司化经营、企业化管理的方式，为黄石市棚户区改造争取贷款6亿元，吸收企业投资近5000多万元。

　　从湖北的实践来看，通过政府调配资源，建立规范化、制度化的保障性住房建设长期融资渠道，再通过市场化的设计，引入社会资金，引导国有企业、民营企业、公益基金等机构参与保障房建设，形成有效的资金供应方式，是破解保障房建设资金瓶颈的有效方法。

　　（责任编辑：徐晶慧）

　　 湖北省副省长赵斌：积极探索金融支持保障房建设新路径

　　2011年湖北省大规模地推进保障性安居工程建设，建设资金来源是首先要解决的问题，除了要确保加大财政资金的投入外，还需要多渠道筹集保障性安居工程建设资金。一是继续加大省级财政的投入力度。除继续落实对享受西部地区政策的县市新建廉租住房每平方米补助200元、每年安排3000万元廉租住房专项补助资金等政策外，省财政从2011年起每年增加2亿元专项资金，用于公共租赁住房贷款贴息、棚户区改造和年终对工作成绩突出的地方以奖代补。二是明确将中央代地方发行的债券优先用于廉租住房和公租房建设。三是规定各市州县将土地出让金净收益的10%以上或者土地出让总收入的5%用于保障性安居工程建设，凡是未达到上述比例要求的地方，不再审批其新的建设用地指标。四是合理使用中央廉租住房专项补助节余资金。五是继续做好公积金贷款支持保障性安居工程建设的试点工作，住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金足额统筹用于廉租住房和公共租赁住房建设。六是鼓励用工比较集中的开发区、产业园区以及用工比较集中的大企业建设公共租赁住房，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。

　　金融机构主动加强与地方政府的联系，深化与政府主管部门的合作，不断拓宽保障性住房建设合作领域，共同为保障性住房建设提供资金支持。

　　在金融支持保障性住房建设方面，全省金融部门做出了积极的努力和探索。

　　一是加强政策引导和支持。人民银行武汉分行和湖北银监局引导金融机构认真贯彻落实《关于做好城市和国有工矿棚户区改造金融服务工作的通知》等文件精神，利用金融形势分析会、金融机构负责人会议、房地产金融联席会等渠道要求金融机构加大对保障性住房建设的支持力度。建立了湖北省金融机构支持城市和国有工矿棚户区改造情况的监测和调查反馈机制，加强金融部门与省住建厅等部门之间政策、信息的沟通与交流，为政府部门、金融机构提供信息共享平台，引导鼓励金融机构积极创新融资方式，贯彻落实差别化住房信贷政策，积极支持保障性住房建设。

　　二是调整和优化房地产信贷结构。湖北省金融机构认真贯彻落实稳健的货币政策，加大结构调整力度，从严控制土地储备贷款、商用房开发贷款等，重点支持符合国家政策的城市棚户区改造、公租房等保障性住房建设项目。如工行湖北省分行今年房地产开发贷款主要投向了保障性住房建设项目，到3月末，该行已向工总行申报保障性住房建设贷款规模24亿元。目前已对武汉市保障性住房发放项目贷款5.7亿元。

　　三是推动和深化政银合作。今年3月，省住建厅与建行湖北省分行签署了保障性住房金融合作协议，双方约定共同为保障性住房建设开辟多种融资渠道、共建合作项目库、创新金融产品和服务，全力助推我省保障性安居工程建设。根据协议内容，建行湖北省分行和省住建厅合作向保障性住房建设和个人住房消费提供不少于500亿元的资金总额，其中建设银行筹措资金不少于300亿元。目前该行已成立了保障性住房产品研发专班，设计完成了棚户区改造贷款和公共租赁房贷款的流程及管理办法的初稿，拟提交建总行审查。

　　四是创新开发性金融合作模式。2010年初，开发银行湖北省分行与省住建厅签署了《开发性金融合作协议》，2010年累计发放贷款41.4亿元，余额67.8亿元，较年初增长74%。今年一季度，该行已发放保障性住房贷款18.1亿元，贷款余额达79.6亿元，占比4.6%，较年初提升1个百分点，有力支持了武汉市城中村改造、东湖开发区农民安置房建设、经济适用房、黄石棚户区改造等。

　　五是探索多种有效的融资模式。如国开行湖北省分行针对部分保障性住房建设项目“还建地块与商业地块捆绑”的情况，创新抵押担保评审方式，以商业地块房地产开发收入作为还款来源，以商业地块的土地作为抵押的信用结构，前期对3个项目累计授信19.85亿元。建设银行湖北省分行积极探索运用股权类产品支持保障性住房建设。今年为武汉城中村改造等工程申报股权收益类理财产品融资项目4个，获批16.4亿元，通过开发股权类、委托贷款类理财产品融资工具，帮助解决保障房建设项目融资10亿元。

　　六是完善住房公积金支持保障性住房建设的委托机制。推动武汉住房公积金中心与建行湖北省分行签订了正式的项目贷款委托协议，首批5亿元公积金委托贷款将于近日发放到位，用于青山棚户区改造和罗家港经济适用房项目。

　　下一步，湖北省还将进一步探索和完善政府、企业与金融机构的合作机制，积极推动金融机构逐步加大对保障性住房建设的支持力度，大力开展金融产品和服务创新，积极探索公共租赁住房建设中长期贷款。通过不断完善各种抵质押担保机制，采取财政贴息等方式，引导信贷资金向符合贷款条件的保障性住房建设项目提供资金支持。在继续用好间接融资这一主渠道的同时，要不断拓宽保障性住房建设的直接融资渠道。支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，用于保障性住房建设。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金等拓展保障性住房建设融资渠道。另外政府还将考虑通过税费优惠等措施，吸引部分社会资金参与保障性安居工程建设和运营，共同为全省保障性住房建设提供融资支持，满足居民的合理住房需求。

　　（责任编辑：徐晶慧）

　　

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