记者 王玉光

　　国资委号召央企进军保障房的同时，也打开了央企地产“退出令”后的政策缝隙

　　时隔不过一年，在央企从事房地产业务的问题上，国资委先后下达了一“退”一“进”两道指令。

　　5月3日，在《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》（下称《通知》）中，国资委对各中央企业提出要求：进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度，通过多种途径参与保障性住房开发建设。

　　对于具体哪些央企可以或不可以进军保障房，《通知》中并未明确。仅对勘察设计、房地产开发、工程建设、建材和矿区5类央企参建保障房的路径给出了指导意见。

　　与国资委的“进令”遥相呼应的，是去年3月18日该委下发的央企地产“退出令”。当时，国资委明确表示，保留16家以房地产为主业的央企，其余78家非房地产主业的央企，将在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，全部退出房地产业务。

　　央企地产业务从退到进的一年间，国资委内部经历高层人事更迭，王勇接替李荣融出任主任。同时，中国房地产业经历密集调控和深度结构调整。2011年，中央政府将保障性住房年度建设计划追加至1000万套，相当于2010年一年全国商品住宅的销售总量。

　　盈利考验

　　2011年北京市两会期间，北京市国有建筑业“龙头”住总集团董事长张贵林向市人大递交了一份建议案，引发业界对保障房盈利模式的讨论。

　　住总集团旗下开发的北京市经济适用房项目翠成馨园建设周期超过10年。至2009年，项目承建方已巨亏21.18亿元。住总方面认为，造成巨亏的主要原因，是政府对该保障房项目的定价机制“十年一贯制”，始终是3180元/平方米，罔顾10年间征地拆迁成本和原材料建安成本上涨的事实。

　　张贵林所反映的情况具有普遍性。公开资料显示，近年来多家国企均在北京的保障房建设中遭遇亏损。如远洋地产的“远洋润园”限价房项目，其建造成本已突破限定的销售价格；首开集团的回龙观保障房项目亏损10亿元；北京金隅嘉业房地产开发建设的朝阳新城项目亏损13亿元。

　　张贵林告诉《财经国家周刊》记者，在人大建议案中，他提议建立“保障房价格动态调节机制”。目前，北京市政府相关部门已就提议展开讨论和调研。上述住总集团的翠成馨园经适房项目，目前也获取了政府一定的税费补偿。

　　2011年，住总集团的保障房开工量将超过100万平方米，集中分布于北京和天津地区。对于这100万平方米保障房“新任务”的盈利模式，张贵林现在的考量方案是“全产业链、一体化建设模式”。意思是从规划设计、建筑施工到材料供应、物流配送和售后的物业管理，全部由住总集团下属各分公司来完成。如此，可以将建设保障房的利润率从单项的3%提高到综合的10%。

　　“全产业链、一体化建设模式”也同样受到保障房建设规模最大的央企中国冶金科工集团（以下简称“中冶”）的标榜。2010年，中冶集团保障房项目累计达到24个，总建筑面积564万平方米。

　　中冶集团董秘康承业曾对媒体表示，公司能利用下属产业链优势，将保障房的毛利率做到11%：9个国家甲级设计院可以获得1%的利润；项目管理公司可节省2%的支出；施工单位项目部可获得5%~6%的利润。

　　但在国内较早从事保障房开发的央企保利地产看来，“如果企业站在投资回报的角度来看，期望通过保障房赚钱的想法是不现实的”。

　　早在2007年，广州市第一个限价房项目“保利西子湾”就是由该公司开发。保利地产副总经理胡在新告诉《财经国家周刊》记者，从之前公司做的3个限价房项目来看，基本都是微利。胡在新表示，“保障房利润受到建设成本、市场环境和品质要求等多方面因素的影响。参建保障房是对企业在成本控制、品质把控和资金运作能力等方面的专业开发水平的综合考验”。

　　保利地产目前在建、待建的保障房项目有3个。公司董事长宋广菊曾表示，2011年将新增5个以上保障房项目。保利参与建设保障房的设想是“只要不亏，就会去尝试”。

　　谁的央企保障房?

　　国资委要求央企参建保障房的《通知》下达后，一些央企在媒体的追问下仓促表态，或声明愿意履行社会责任，或就盈利模式提出担忧。但更多的央企仍在观望。观望的核心内容，是各地有关“企业自有用地建设保障房”的相关配套政策。

　　《财经国家周刊》记者获悉，目前北京市几十家国有企业均向相关部门提出利用企业自有用地建设保障房的申请方案。

　　以北京住总集团为例。该公司目前已申报5~6块自有用地建保障房。总土地面积超过20万平方米，可形成建筑面积超过60万平方米。这些地块均为仓储、物流和工厂等生产性工业用地。

　　例如，其位于北京市东四环百子湾附近的地块，前身是集团下属的混凝土搅拌厂。这些位于北京市四环至五环之间的工业地块昔日看似偏僻，如今却正是房地产住宅开发的热点片区，区域内商品房均价已突破2.2万元/平方米。根据政府有关部门探讨的建设方案，“企业自有用地”可以建成80%的限价房和20%的公租房。其中，限价房将有部分房源优先供应企业内部困难住房户；公租房产权一部分为开发商持有，一小部分（约20%）无偿交给政府。如果按照此前的惯例，限价房售价约比周边商品房价格下浮10%~15%，则上述住总的5~6块“企业自有用地”，理论上可形成数十亿元的住房销售收入。

　　有业内人士告诉《财经国家周刊》记者，在申请利用企业自有用地建保障房的北京市国有企业，包括首都农业集团和京煤集团等自有用地“家底丰厚”的大型国企。这类国企的自有用地一旦盘活，体量惊人。

　　对于“企业用地建保障房”的操作流程，有业内知情人士介绍，大致分为四个步骤：

　　第一步，先由北京市国资委牵头，各家国企分别申报，确定可用于建设的地块宗数。

　　第二步，找规划部门变更用地性质，将工业用地改为住宅用地，并嵌入城市总体用地规划。

　　第三步，报国土部门进行土地收储。如果按照正常程序，地块应经过招拍挂的市场方式出让，但北京市出于鼓励国企建保障房的考虑，对出让方式采取非常规做法——即招标、议标，以保证企业能从二级市场拿回自己的土地。由于地块是企业自己的，不涉及到交纳拆迁安置补偿费，政府仅根据地块所在位置，收取相应的土地出让金。

　　最后一个步骤，是向房管部门申报保障房建设指标，纳入城市保障房总体规划。

　　上述知情人士告诉记者，四步骤中，最难的一个环节是变更用地性质，“要与规划部门反复磨合”。由于当前土地管理日益严格，就单独一个项目修改用地规划的事情越来越难。

　　《财经国家周刊》记者了解到，参与“自有用地”建保障房申请的大军中，央企也独树一帜，甚至“下手更早”。有业内人士爆料：某制造业央企位于北京市六环外的一块工业用地，早在几年前就在申请变更用地性质，但至今仍未嵌入城市总体规划。

　　近日，更有媒体报道，一些央企，如中国铁建集团，利用自有用地，为内部职工自建保障房，引发舆论哗然。

　　观望后续配套政策

　　5月12日，国土资源部召开新闻发布会，提出加强保障性安居工程用地管理的三“严”措施：“严禁擅自”利用农村集体土地兴建公租房、“严肃查处”小产权房和“严格规范”企业自有用地建设保障房。

　　国土资源部土地利用司司长廖永林在回答《财经国家周刊》记者提问时表示，对于北京市年初提出的保障房用地创新试点方案，国土部的态度是“积极研究”。

　　至于企业利用自有用地兴建保障房，廖永林强调应从三个方面“严格规范”：一是准入标准，即符合城市规划；二是建设标准和供应对象必须合规；三是进行土地性质变更登记要依法。

　　一家按规定应当退出房地产业务的央企负责人则告诉记者，这段时间他不断去二三线城市看项目。他预计未来公司还会有机会继续做地产，“可能是借道保障房”。

　　此前不久，国资委在16家房地产主业央企外，特批鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团5家非房地产主业的央企，继续从事房地产业务。

　　

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