专家认为楼市僵局已现松动迹象

　　记者 王涛 实习记者 高伟 北京报道

　　土地市场成交持续低量徘徊。中国指数研究院30日发布的统计数据显示，上周(5月23日至29日，下同)，在监测的20个主要城市中，仅有3个城市共成交住宅用地4宗，成交土地面积18万平方米，环比下跌48%。

　　接受《经济参考报》记者采访的专家认为，成交明显下滑的背后，是开发商资金链紧绷及市场预期悲观。在限购令和信贷紧缩之下，楼市僵局已现松动迹象，开发商主动对价格进行调整的范围将进一步扩大。

　　流标再现 开发商拿地谨慎

　　根据国土资源部最新要求，土地监控已经细化到地方县城。各县级国土部门必须严格监控当地市场成交情况，清理2011年以来的成交地块，如有地价异常则需主动上报。而事实上，多位业内专家告诉记者，当前土地市场正处于量价齐跌的低迷时期。

　　根据中国指数研究院发布的最新土地市场交易周报，上周20个主要城市土地市场供应量大幅减少，成交量继续走低。据统计，受监测20个主要城市共推出土地43宗，较上一周减少120宗，推出土地面积共计164万平方米，环比下跌74%；成交土地35宗，较上周减少20宗，成交面积共计219万平方米，环比下降3%。

　　在今年三四月份的黄金时期，“北上深广”等一线城市，土地市场走低态势明显。有数据显示，截至5月23日北京市土地成交收入同比2010年1至5月下降59.2%。上海市4月份土地出让金同样降幅明显，并创下近两年来单月土地出让金新低。

　　另一方面，开发商拿地热情同样在迅速减弱，全国各大城市土地流拍、底价成交陆续出现。据中原监测，各大城市宅地溢价率已连续3周保持在10%以内，且部分城市土地市场已出现流标。上周一至周四，中原监测的10幅到期宅地中有2幅流标，其中南京一幅宅地因起拍价过高而流标。“与前段时间相比，开发商的心态越来越悲观，拍地的热情不像以前那么高。”中原集团研究董事程澐接受《经济参考报》采访时表示。

　　万科、保利、招商、金地等房地产龙头企业在今年前4个月已经不约而同地降低了拿地规模，并不同程度地表示，当前针对土地市场的策略已经趋向谨慎。

　　来自中国房产信息集团发布的数据显示，15家大型房地产企业在今年的前4个月中，拿地总量呈逐月下降趋势。尤其在最近的4月份，通过招拍挂方式新增土地总建筑面积共260.08万平方米，同比下降78%，环比下滑66%；成交土地总价约56.88亿元，同比下降70%，环比下滑59%，创2010年以来拿地总量和成交总价的月最低纪录。

　　高策地产顾问董事长李国平告诉《经济参考报》记者，不仅仅在“北上深广”等一线城市，在南京、天津、秦皇岛等二线土地市场也同样低迷。“更多的开发商开始持币观望，不敢入市。”

　　东亚新华地产一位人士告诉记者，目前整个大的市场环境，体现了中央宏观调控的力度和效果，同时也影响了企业对后期市场环境的信心。这意味着在供应量不能提升的情况下，土地市场仍将持续走低。综合市场判断，土地溢价率、成交量仍然会双双下降。

　　资金紧张 回笼慢融资难

　　而开发商之所以谨慎入市，除了是对后期市场信心不足，最重要的则是来自资金链的担忧。

　　目前，与房地产融资有关的资本市场、银行开发贷款、信托资金、海外债券四大融资渠道已出现“融资难”的状况。

　　同时，在国务院启动新一轮的房地产调控后，金融机构对房地产开发贷款的控制更为严格。多家商业银行此前透露，将房地产开发贷款利率上调至接近10%。并且不能再用土地进行抵押贷款，而必须是建筑物。

　　多地出台的限购令，令市场销售业绩普遍下滑，资金难以迅速回笼。同时国家持续从紧的信贷政策让融资再添难度，如此“雪上加霜”让房地产企业在资金链上青黄不接。

　　上述东亚新华地产内部人士告诉记者，当前的限购令和信贷政策，对房地产开发企业尤其民企资金链的影响是空前的，“央企及大型房企资金充裕且拥有一定土地储备，在市场低迷时期拥有一定的抗打击能力，而民企及中小企业则无法比肩。”

　　上海易居房地产研究院近日发布的《我国房地产开发企业资金状况研究》认为，一季度房地产开发企业资金状况已不容乐观，在房地产开发企业本年资金来源增速放缓、房地产开发投资高位运行、商品房销售金额增速难以大幅回升、个人购房贷款余额增速回落等系列因素的影响下，房地产开发企业资金链逐渐趋紧。研究预测，受融资环境依然严峻及资金难以快速回笼的影响，二季度房地产开发企业资金可能进入预警区间。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生告诉记者，房企资金吃紧的局面才刚刚开始。“目前可以检测的数据基本上来自4月份或者更早，而事实上房企真正的资金链紧张从5月份才刚刚开始，并且会一直持续到今年第三季度。”

　　聂梅生同样认为，房企的资金压力主要来自于限购令和信贷政策。“陆续出台限购令的35个大中城市投资比例平均是15%至20%，限购后会使整个交易量下降7%，交易额则会下降10%。另一方面，稳健的货币政策使房地产业的资金流入明显减少。从贷款利率上也可以反映出来。原来8%的利率开发商往往嫌高，现在攀至18%的高点时却抢着贷款，说明房地产企业的资金开始紧张。”

　　接受《经济参考报》采访的多位业内人士一致认为，如何在资金链预警时提前做好应对之策，在市场低迷时期快速取得资金回笼是现阶段房地产开发企业需要考虑的首要任务。

　　价松量升 楼市僵局现松动迹象

　　在资金面持续紧张之下，开发商推盘意愿强烈。与此同时，受严厉调控信号引导，业主的心态也逐渐发生转变。多个热点城市近期住宅市场成交量上涨，一二手房价也持续松动。

　　中国指数研究院的最新统计显示，上周监测的35个城市中，19个城市楼市成交量上涨，9个城市成交量涨幅在30%以上，温州、蚌埠两城市涨幅逾100%。重点城市中，5个城市成交量环比上涨，其中武汉涨幅最大，达39.85%，其次是成都，涨幅达28.13%，南京跌幅最大，达30.71%。

　　德佑地产研究部主任陆骑麟告诉记者，在地量成交的状况之下，上周上海出现了单个项目周签约超过了200套的状况，这是在今年楼市调控以来从未有过的现象，表明了当前市场只有通过开发商主动对价格进行调整才能带动成交的回升，打破当前的僵局。

　　“连续几周我们已经看到，价格的调整从小规模的试探，慢慢开始蔓延起来，目前来看，调整的幅度在5%至10%这个区间。”程澐表示，随着调控的深入，政府与企业在资本市场、土地市场的博弈仍将继续，但由于政府往往掌握着更多主动权，为抢占先机布局后市，房企扩大促销范围为明智之举。“未来一段时间，价格调整的项目将增多”。

　　二手住宅市场方面，虽然与去年同期相比，多数热点城市二手住宅成交量仍处于低位，但环比正逐渐恢复。中原监测的京津沪深穗五大城市除天津外，成交量亦已连续两周稳步回升，总体环比升幅均在10%上下。其中，北京和上海环比升幅分别达39%和41%。

　　程澐认为，从一二手市场表现来看，楼市僵局已现松动迹象。她还预测，随着新房促销和二手房降价范围的逐步扩大及出台新政预期的减弱，各地住宅成交将逐步缓慢地恢复。

　　对于未来一段时间的房价走势，李国平预测，中低端市场会有松动，由于调控政策及保障房供应量提升等因素，房价同比下调幅度在15%以内。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，全国房价指数将出现数月的环比下跌，但就全年整体来看，仍难下跌；全国商品房成交均价，今年基本持平或略降，部分一二线城市会小降。

　　

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