陕北地区部分主要街道商铺租金直逼北京繁华街道，需求均来自民间金融机构

　　【财新网】(见习记者 朱以师)继山西、鄂尔多斯之后，同样“因煤而富”的陕北，正在成为民间资本的“新贵”。

　　近日出炉的《中国民间资本投资调研报告》中的“陕北篇”称，神木县资产过亿元富豪人数可达2000人左右，同属榆林的府谷县亦与此水平相当。据保守估计，内蒙鄂尔多斯资产过亿的富豪人数已经超过6000人，而陕北榆林地区在这一数值上并不亚于鄂尔多斯。

　　中国民间资本投资调研，是由高和投资联合住房和城乡建设部政策研究中心发起，赴温州、山西、鄂尔多斯、陕北等民间资本最为活跃的四个地区，对民间资本的投资趋势及房地产市场发展进行调研。

　　因煤而富

　　“与中国一般小县城不同，神木县与府谷县最繁华的街道两侧密布的不是小型超市或者小发廊之类的小商业，而是鳞次栉比的投资公司。在神木县城最主要的街道密布着50多家银行及上千家挂牌和未挂牌的投资公司。”报告如此描述。

　　正是这些机构构成了陕北独特的民间金融系统。如神木县获得政府批准的小额贷款公司13家，大多数注册资本金在2亿元以上。担保公司和投资公司的数量则接近1000家，主营业务均围绕民间借贷。投资公司如此众多，令神木县与府谷县主要街道出现一铺难求、一铺万金的现象，其商铺租金售价已逼近北京繁华街道。如神木县写字楼售价均在2万元/平米以上，写字楼底商售价则近5万元/平米。写字楼和商铺的主要需求均来自民间金融机构。

　　报告称，陕北民间金融系统的规模已十分惊人。如神木县农村商业银行存款额在200亿元以上，其他各大银行存款总额也在200多亿元。民间金融机构保守估计沉淀资金可与前者三分天下，甚至超出银行规模。故此，神木县与府谷县资产过亿元富豪人数可达4000人左右。而整个榆林地区资产过亿的富豪人数直追鄂尔多斯。

　　陕北民间资本的崛起，与煤炭密不可分。2010年，榆林市完成生产总值1756.67亿元，财政总收入达到400亿元，增长速度连续五年位居陕西省第一，其快速发展最重要的动力来自于神木和府谷两大产煤重镇。

　　神木县总人口39万人，总面积7635平方公里，其储煤面积就达4500平方公里，占总面积三分之二，储量达到500亿吨。其煤层不仅地质构造简单，埋藏浅，易开采，而且煤质优良。

　　府谷县的煤炭储藏面积仅为神木四分之一，探明储量是神木的五分之二，但其中侏罗纪煤储量达150亿吨，煤炭质量极高。且陕西省最大的铝矾土矿藏亦在府谷县，总储量达到5.4亿立方，另有3.59亿吨高原土矿，是陶瓷、造纸、化工、电子工业的主要原料。

　　整个神府东胜煤田更是世界八大煤田之一，煤炭预测储量达到2800亿吨，天然气预测储量达5万亿立方米，是迄今我国陆上已探明总量最大的整装气田。此外，还有约6万亿吨的岩盐，约占全国已探明总量的26%，以及6亿吨石油。

　　房地产投资新军

　　虽然民间资本在陕北迅速崛起，但当地民间金融系统还处在初步发展阶段，繁荣之下尚未出现整合。报告称，由于当地房地产开发欠发达，民间借贷的循环往来亦较为简约，资金主要来自煤炭行业，而借贷方向亦集中在新兴煤矿及煤矿产业升级。

　　就在与榆林、神木、府谷等陕北地区接壤的内蒙古鄂尔多斯，资产上千万的投资者人数已经高达数万人，其主要原因是由于鄂尔多斯近年来通过大规模城市拆迁改造，以高补偿的方式将财富分配给了普通民众。

　　而与鄂尔多斯相比，陕北的城市发展明显滞后。神木、府谷主要繁华的街道只有一条，由于受到山地限制，可供房地产开发的土地面积有限，造成城市改造滞后。县城建筑仍为80、90年代老式楼房为主，鲜见高档酒店、高层现代建筑及甲级写字楼。

　　但能源带来的“财富效应”，还是在陕北房地产市场上得到了体现。

　　2010年，尽管遭遇了严厉的房地产调控，神木及府谷两地房价土地价格依然快速攀升。如府谷土地最高价已至1600万/亩，楼面价格已近万元。神木土地价格也接近800万元/亩。府谷沿黄河居民住宅价格已超过1万元/平米，普通新建商品房价格也均在5000元/平以上，2010年神木许多新建商品房价格则上涨了2倍。

　　榆林地区的商品房开发量十分有限，旧城改造力度不强，无法通过拆迁改造等手段将“煤炭财富”再度分配至民众手中。所以，尽管资产过亿的富豪人数与鄂尔多斯相当，但陕北地区资产在千万以上的投资者，数量却远不及鄂尔多斯。由于在当地缺乏较好的投资渠道，陕北除将大量资金投入到煤炭能源产业中，其余闲置资金则主要投向其他城市的房地产市场。

　　神木的民间借贷与鄂尔多斯相比利息较低，其融资成本在2分，而借贷成本一般在3分，鄂尔多斯则可达到3.5分，最高甚至达到4分至5分，这与民间借贷主要在小范围内循环而没有更多地进入当地房地产业有关系。

　　陕北地区的民间资本仍在能源与民间金融机构之间封闭循环，而能够进入这一系统的往往是少数人。这种情形与山西更为相似。

　　但无论是在鄂尔多斯还是在陕北，民间资本投资理念仍处在较为粗放的阶段，罕见投资于不熟悉的产业及虚拟的股票、基金、债券等金融行业。

　　2007年，北京开始涌现主要来自神木及府谷的陕北投资客。2010年，在北京多个豪宅和写字楼项目均出现大量陕北投资客，一些楼盘的投资规模甚至超过来自山西和鄂尔多斯的资金。去年，山西煤炭整合及房地产调控影响了山西投资者的信心，流向北京房地产市场的投资金额出现下降。而鄂尔多斯投资者更倾向于首先投资当地房地产，所以作为后来进入者的陕北资金，在北京房地产市场呈异军突起之势。

　　陕北投资客具有投资额大、投资一线地产相对欠缺经验、跟风投资的特点。其在全国投资的主要区域市场为西安、北京和海南。部分陕北投资者也投资于鄂尔多斯。资产过亿的投资客户的投资组合，一般选在城市核心区域的高档公寓、别墅项目、写字楼及底商。

　　报告称，2011年陕北榆林地区煤炭产量仍将有大幅增长。在电力出现短缺的背景之下，煤炭价格有望进一步攀升。而由此释放出的大量资金仍将在一线及二线城市寻找投资机会，而其投资的主要领域仍将是房地产。

　　“预计在三年内，陕北民间资本的活跃度仍将相当高。”调研报告称，陕北如今正向五年前的山西或者三年前的鄂尔多斯一样，成为中国最活跃的民间投资市场之一。■

　　

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