每经记者 胡廷鸿 发自深圳

　　 远处几辆挖掘机正在宽敞明亮的大道尽头施工作业，偶尔三两个人从崭新的柏油路面走过，被翻新的泥土堆在路旁，碎石和砖头在路面堆砌。这就是被称为深圳关内最后一个豪宅区的后海当下的情景。

　　 在经历两年多的轮番炒作之后，后海片区支撑高房价的各种利好早已被透支殆尽，成交量和价格飙升的疯狂已经很难再持续。

　　深圳豪宅遇冷

　　 今年一季度，在经历去年的疯狂涨势之后，深圳后海湾区的豪宅成交量逐渐下滑。统计资料显示，即便是曾经一度火爆热销的宝能太古城北区一期也仅成交6套。

　　 对于深圳豪宅成交的冷淡，中原地产华南区董事总经理李耀智的解释是：“目前，深圳豪宅的放盘量不大。”

　　 据中国房地产指数研究院华南分院提供的统计数据，在后海湾片区，鸿威海怡湾今年4月份销售出5套一手房，而三湘海尚今年一季度也仅卖出26套豪宅。

　　 世联地产市场研究部研究员卫旭华认为，当前，豪宅成交量少的主要原因在于市场供给被压制住了。“深圳限购和限价政策对豪宅销售影响很大，每个片区都有指导价，很多豪宅都拿不到预售证，即便拿到预售证价格也很低。”

　　 有传言称，因为深圳市政府5月起开始执行限价政策，深圳豪宅遭遇前所未有的“限卖”。据悉，整个一季度，深圳只有观湖园、凯旋湾、天麓、观澜湖等4个别墅项目有成交。为了躲避“限卖”和“限价”，业界曾传言所有豪宅都将转现售以避免拉升深圳楼市成交均价。

　　被推高的豪宅

　　 近年来，后海湾片区成为深圳房价上涨最快的地区。

　　 2004年，该区域的蔚蓝海岸开盘价仅为4000多元/平方米，如今该楼盘二手房单价已经达到3万多元，其间价格涨了六七倍。

　　 事实上，后海湾片区很早之前仅仅是一个深圳渔民围海养基尾虾的滩涂，随着填海面积的扩大，地产开发的兴起，后海湾区滩涂上渔民养殖的腥味和咸味早已被淹没，取而代之的是一座座号称拥有海景资源的豪宅。

　　 在投资者和开发商眼中，支撑后海湾区高房价和巨大升值潜力的是金融中心区的规划，但几年过去了，该计划并未落地，区内道路和商业配套设施也并未建立起来。

　　 而开发商售楼宣传的海景资源也并没有出现。记者在后海湾片区看到，高档楼盘相隔不过数十米，并不是低密度住宅区。带记者去看房的中介也坦言：“这里房子一旦修上来，就会被遮住，真正的海景并不存在。”

　　 尽管如此，附着在后海片区的各种规划概念和炒作，加深了投资者对这片区域房价的升值预期。

　　 对于虚高的房价，深圳都会研究院院长高海燕也坦承：“近几年，深圳房价上涨存在非理性因素，后海也是其中的区域之一。”但他否认后海区域存在价值泡沫。

　　 他认为，后海片区是深圳规划中的双金融中心之一，在未来几年房价仍然存在推高的基础。“房价预期兑现需要一个过程。”

　　 事实上，后海湾片区的房价都在4万元/平方米以上，这已经过多消耗和透支了未来的升值潜力。最明显的比较就是房价与周边楼盘相比高了近一倍，据记者调查，与后海湾片区相邻的海悦华庭、花半里、四海公寓目前的二手房均价不到3万元。

　　 除此之外，后海虚高的房价掺杂了太多的投资因素，据港置地产物业顾问王先生称，后海片区投资客占了60%以上，真正自住客比较少。据记者调查，即便是入住率最高的宝能太古城的入住率也只有约40%，其他楼盘的入住率不到20%。

　　 “这里商业配套实施还没有起来，生活不太方便，入住很少。”王先生称。

　　 据中国指数研究院的统计数据显示，2009年深圳销售豪宅1615套，而2010年仅有836套，同比减少，48.22%。而在成交面积方面，2009年共成交402261平方米，2010年共成交175465平方米，同比减少56.91%。

　　 除此之外，从豪宅销售在商品住宅中的占比来看，2009年深圳豪宅占整个商品住宅销售面积的60.16%，而2010年减少为48.12%。显然，随着住宅市场的分化，深圳豪宅市场的销售正逐渐下降。