记者 张骏斓 见习记者 俞佳 制图 任萍

　　昨天，国家发改委发布的《商品房销售明码标价规定》正式满月，而这杯满月的喜酒到底味道如何？昨日，记者对话中国指数研究院副院长陈晟、华东师范大学房地产研究中心主任华伟、上海社科院房地产研究中心研究员顾建发、上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍、上海易居研究院综合研究部部长杨红旭，在晚报“圆桌”上共同“论道”一房一价到底给我们带来了什么？

　　记者调查

　　大多开发商依旧遮遮掩掩

　　3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，规定从5月1日起，商品房销售必须明码标价。这一被业内普遍简称为 “一房一价”的政策，制订的初衷是为了规范商品房销售价格行为，建立和维护公开、公正、透明的市场价格秩序，防止房价随意上涨，保护消费者的合法权益。

　　5月16日，上海市发改委在其网站发布落实 《国家发展改革委关于发布 〈商品房销售明码标价规定〉的通知》的实施细则，规定商品房经营者应在商品房交易场所的醒目位置，公布已登记房源信息，明确标示每幢房屋的幢号、房源套数、已登记房源套数和已登记房源实际成交均价。并用格式化的方式对相关内容进行了划分。

　　但是在记者的连续几周的调查采访中发现，众多楼盘依旧对此遮遮掩掩，几乎没有一个楼盘完全达标，甚至一些楼盘公示的价格和实际销售的人家存在很大的差异。

　　存在问题

　　记者：目前通过一个月的运行，却发现了这些“紧箍咒”，开发商都一一化解了，为什么会出现这个现象的呢？

　　陈晟：新规实行后，开发商对房价的掌控受到约束，涨价需向有关部门申报。但我个人认为，开发商的定价权政府不应干涉。

　　首先，政府很难为每个楼盘一一制定指导价，房价的组成有多种因素，不能但以地段、朝向等几个因素就评估价格。以闵行星河湾为例，其售价近6万元/平方米，其所在区域单价多在2万元/平方米上下，能说不合理吗？定价还需要考虑品牌 溢价、产品溢价等多种溢价因素。

　　如果真的需要进行房屋价格的评估，一个完整有公信力的价格评估体系，有100多项指标，实行起来要耗费的人力成本难以想象，现阶段很难实现。不如将定价权还给开发商，开发商也会考虑市场的接受程度，不可能出现随意定价。

　　华伟：房屋定价是市场行为，政府过度干涉有违市场经济原理。除了市场出现大面积失灵，否则以行政代替市场的做法实在很不明智。

　　而且，治病救人也要先了解症结所在。就像一个人发烧，直接放进冰箱固然能退烧，但这样的做法并不科学。实现调控目标，需要房地产主管部门专业和科学的措施。

　　顾建发：“一房一价”刚刚出台，虚高报价等规避手段便在业内心照不宣。从政策的执行程度来看，社会诚信度不足是政策执行的一大障碍。但凡有政策出台，各种规避手段也在第一时间出现，并且花样繁多、防不胜防。如此一来，政策效果便大打折扣，出台再多也是徒然。

　　姚玲珍：开发商此番一房一价是对症下药，但是除了房屋定价由开发商自行定价的同时，对于去申报的价格上，主管部门也应该对去利润率有一个核实。这个实际上在国外已经有过这样的价格指标，确保房价能够在一个正常的理性的范围。除此以外，目前的主要问题就是执行不力，而执行不力，就是处罚不够，我感觉，对于违规开发商的处罚，就应该向我们现在处罚酒后驾车一样。

　　效果

　　记者：5月1日《商品房销售明码标价规定》正式执行，16日上海版细则出台，在政策即将满月之际，如何看待这一个月的效果？

　　陈晟：明码标价规定实行后，对遏制房价过快上涨可以说起到了一定的作用。限制涨价的条款为开发商定价设置了“高压线”，涨价的速度和幅度得到了控制。但是，想要达到降房价的目的，恐怕与“一房一价”没有太大关系，而是由市场的供需决定。

　　“一房一价”的规定出台，其最主要目的是规范房地产交易的市场秩序，另外，实现房屋价格信息的透明，对日后物业税的全面征收也有益处。无论是按照交易价格或评估价格，政府掌握价格信息后，可以为全面征收物业税铺平道路。

　　华伟：从调控角度看，禁涨条款出现后，一些开发商为了留出涨价空间，在报价时采用“明涨暗折”的方式。如果楼市出现涨势，将折扣一取消，便成为“变相涨价”。而且，这样混淆了楼市价格信号，于调控目的有害无利。

　　顾建发：“一房一价”推出一月以来，开发商执行情况可以说参差不齐。虽然有的楼盘落实良好，但也能看到为数不少的开发商见招拆招、阳奉阴违，销售价与备案价不一、里一套外一套，这样的情况屡屡被曝出。并且，相比以前大刀阔斧的调控，“一房一价”真的算是小巫见大巫了，其主要作用是规范交易市场。指望它能降房价？不现实。

　　姚玲珍：首先从政策来说，明码标价是对的，你买任何东西，最起码信息要对称，买房子要进行比较吧。为什么现在有老百姓感觉开发商利润太高、价格太高，我觉得信息不对称是一个很重要的内容，只有买卖双方的信息对称，然后才能够相互决策。

　　杨红旭：一房一价的政策实际上就是规范价格市场，使得成交透明化，但是这又是一个长期的过程，因此一个月并不能够有所体现，还有很长的过程。

　　楼市将会如何发展

　　记者：目前从2月限购令开始，到现在已经过去了四个月了，成交量虽然下滑，但是价格却一直不松，一房一价后的楼市将会如何发展呢？

　　陈晟：“一房一价”未来可能还会有所完善，减少可规避的漏洞。但是，对于涨价，行政手段并不是最佳的选择，而应改由市场体系和税收体系控制。比如说，楼盘售价过高时，征收高额的土地增值税，让开发商高价卖楼得到的额外利润化为乌有。无利可图，开发商自然会放弃过高房价。

　　但对于通过囤地、囤房等手法进行涨价牟取暴利的行为，则应当通过相应的政策制度打击。

　　华伟：我国楼市的主要矛盾还是供需结构失衡，解决这个问题，一方面应转移需求，另一方面要增加供应，从市场而非行政的角度着手。虽然保障房建设可以解决部分低收入人群的居住问题，但中高端市场的短缺还是需要支持开发商增加供应数量。

　　顾建发：限购、限贷、禁涨、房产税……调控以来该用的政策似乎都已经用了。想做到保护刚需又打击炒房，接下来还可以考虑一项政策，在交易时对2年内出售房产获得的房屋增值收益征收50%以上的高额“收益税”。刚需客出于自住需求，短期内一般不会出售房产，因此不会受到任何影响。而换手频繁的炒房者，则会因高额税收而损失利益，炒房便失去意义。

　　杨红旭：治理房价，一定要回到根本，遵重市场逻辑。一方面，要大力建设保障房、以及中小套型普通住宅，满足中低收入家庭的住房需求；另一方面，要大幅增加商品住宅土地和房屋供应，同时通过信贷、税收抑制投机性购房需求。如此，则房价就会得到适度控制。对于价格管理，重在规范市场，比如增加房价透明度、打击哄抬房价和价格欺诈等。

　　记者手记

　　公示价格很难吗？

　　一房一价，最为关键的一处就是价格，然而就是这一数据，让购房者在购房的同时不得不存有这样的遗憾：“开盘300套房子，我只知道我那套的价格，货比三家都不行。 ”动则上百万的资金，却并不能够明明白白消费，估计也只有在房地产市场了吧。

　　公示价格很难吗？虽然发改委政策出台了一个月了，但是购房者仍旧在雾里看花，这个价格里面到底有什么不可以“晒”的内容吗？开发商一直在说自己利润不高，楼市行政打压太重，而购房者却只能面对那高高在上的房价望楼心叹，“道德的血液”到底是什么如何体现，公示价格可不可以先在阳光下。让老百姓买房能够感受到一房一实价的春风，能够安安心心买房，清清楚楚交钱呢。

　　

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