记者 张骏斓

　　楼市“红五月”已结束，但开发商却没有尝到楼市热销的甜头。来自佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：2011年5月，上海市商品住宅成交面积为83.1万平方米，环比上涨29.8%，比去年同期高了167.84%；成交均价为21945元/平方米，环比上月下跌了0.64%，比去年同期下降了1.58%。业内人士分析，成交量水平的总体低迷预示着开发商回款不好，加上融资难，融资成本的变高，资金越来越吃紧。可以预见，越来越多的楼盘会加入到降价的行列。

　　成交量未过近5年均线

　　对于5月的成交量同比大增，佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚在接受记者采访时强调，2010年5月位于政策初期，而出“打压”政策初期成交量往往都极低，故虽然商品住宅同比去年 5月大涨了166%，但仍然没有过5年的平均成交水平126.5万平方米，只有其65%，为6年同期平均水平的55%左右。 “如果时间上再看长一点，以2月1日以来4个月的成交水平看，今年在6年同期中仍是最低的，且只有平均水平的46%左右，可见短期、中期的成交量均是不容乐观的。 ”

　　搜房网数据监控中心分析师汤正魏也对此表示赞同。在他看来，成交量的同比大增并无实际可比性，而环比的上涨，说明了需求量的一定释放。他表示，2010年4月中旬“新国十条”的出台使商品住宅市场受到了前所未有的强力打压，5月成交量急剧下滑；虽然今年1月底同样有限购令、房产税等调控政策出台，但在经过了3个多月的适应期后，新政对于楼市的影响已趋于淡化；尽管受“限购令”等调控政策影响，众多购房者延缓入市，部分刚需购买力近几月持续累积开始缓慢释放。

　　但在价格方面，5月的成交均价同比去年还略低一点，2月1日至今的成交均价也是基本持平，仅微升了0.6%左右。与此同时，整个商品住宅的可售量5月29日达到了836万平方米，比2010年元旦时的539万平方米的可售量多出了55%，比2011年1月31日的667万平方米的可售量多出了25%。业内人士普遍认为，成交量水平的总体低迷预示着开发商回款不好，加上融资难，融资成本的变高，资金上容易变得越来越吃紧，因此，可以预见，越来越多的楼盘会加入到降价的行列。黄志坚分析指出，以5月商品住宅约82万平方米的成交水平衡量，去化目前的可售量需要超过10个月的时间。如果限购令不解除，由于成交有限，可售量水平还会继续上涨，去化可售量的时间会继续变长，预示着限购政策下供求关系在逆转，也预示着开发商“库存”越来越大，资金会越来越紧张。 “总体上讲，只要限购令不解除，或者时间足够‘长’，则价格呈现下跌抵抗型走势是大概率事件。”黄志坚说道。

　　33盘继续延迟上市

　　据上海搜房网数据监控中心5月31日统计，2011年5月上海共有47个住宅项目开盘，环比4月上涨62.07%，同比2010年5月开盘量持平；其中外环外区域楼盘占比高达91.5%，另有8区县零开盘。 5月延迟上市项目33个，占预计上市总量的四成。

　　数据显示，5月开盘的47个本土住宅项目中，外环外区域楼盘占据高达91.5%，主要集中在松江、浦东、嘉定等外围区域，这三个外环外区域的开盘量占据了5月总量的55.32%；此外，宝山、奉贤、闵行和金山四区共有17个外环外楼盘入市，普陀有1个外环外项目开盘；而相对外环市场的火暴，位与中心城区的长宁、徐汇、黄浦、静安、虹口、闸北以及青浦、崇明8区本月却呈现零开盘。此外，在5月开盘的项目中有17个项目给出了开盘优惠，占到了36.2%的比例。业内人士分析指出，2011年“限购”后自住刚需成为住宅市场成交的绝对主力，尤其是5月以来婚房购买群的大量入市，其大部分购房者都倾向于外环外低总价楼盘，尤其是那些在市场上口碑较好，交通便利、前期销售较快的新盘，更是这些婚房购买者比较青睐的。而这些楼盘在5月乘势加推，也是看中了市场的消化能力。

　　但是，5月上海仍有33个项目延迟上市，占预计上市总量的四成，环比4月的24个上涨了37.5%。这33个项目包括宝华盛世花园、中冶尚园、金地艺境等12个全新楼盘；此外还有东外滩壹号、华润置地中央公园、静安豪景苑等高端项目，目前这些项目的上市时间基本都顺延至6月。

　　对此，搜房网分析师雷琪认为，5月部分楼盘尤其是高端项目的延迟上市，除了客户累积等原因之外，静观5月上海楼市的整个走势和成交行情，以确定2011下半年楼市走向，也是一个重要原因。