每经记者 刘功武 发自深圳

　　海岛开发在我国沿海地区悄然变热，特别是今年4月份国家海洋局公布了首批开发利用的186个无居民海岛名录之后，海岛开发就变成了热门话题。

　　一个长期以来鲜为人知的海岛引起了人们的关注。

　　它被称作“中国的塞班岛”，它是我国环境最优美、生态保持最完好的海岛之一，它过去一直是军事要塞，人迹罕至，从未被开发，如一颗珍珠静静地镶嵌在大海中。

　　如今，这颗“珍珠”在海岛开发热潮中正被敲碎。挖掘机轰然作响，别墅与酒店即将落成，每幢售价过千万甚至上亿。这一宝贵的海洋公共资源，或许将变成富豪、名人等“极少数人的私享地”。

　　它就是深圳东部海域大亚湾与大鹏湾交汇处的三门岛。

　　三门岛“身世”

　　一个晴朗的日子，《每日经济新闻》记者租一艘快艇从深圳大鹏半岛赴三门岛。碧波万顷，海潮汹涌。一登上三门岛，都市的喧嚣抛于九霄云外。

　　资料显示，三门岛是1.4亿年前形成的火山岛。据记者了解，最迟在1717年，清政府已在岛上修建军营，作海防之用。新中国成立后，三门岛因其重要的海上位置成为军事禁区，各种进攻及防御工事陆续修建起来，直至上世纪90年代中期香港回归之前，部队才陆续撤出。

　　一位年过花甲的原岛民告诉记者，三门岛名称的由来，是因为岛上有三个村落：妈湾村、北扣村以及小三门岛上的一个渔村。潮州籍渔民黄凡对记者说，他在上世纪90年代中期就来三门岛打鱼了，原先妈湾村有200多人，后来当地居民大多搬走了，现在只有七八十人，大部分是外来渔民。

　　三门岛最让人称道的是自然风光和生态资源。全岛约5平方公里，相当于鼓浪屿的2.5倍。海岸线长13公里，有半径300米的海湾5处。这里几乎没有污染，最清澈的海湾能见度达10~20米。三门岛属于亚热带海岛气候。1月平均气温17度，7月平均气温27.6度，4~11月气候温暖，水温舒适。

　　“在山的那一面，已经在开工建设大批别墅。”黄凡对记者说。三门岛的原生态已被海岛开发与建设打破。

　　“岛主”的诱惑与失落

　　深圳市海明珠投资有限公司(以下简称海明珠公司)成立于1997年，主要投资开发并经营三门岛。该公司董事长王树春2005年入选“中国内地富豪奢侈排行榜”，理由是其拥有中国最大的私人海岛三门岛、10艘价值上千万的游艇及每月支付三门岛上各项人工费等日常费用35万元等。

　　王树春对三门岛的投入已有14年。1997年，他从另一家公司手中购得三门岛使用面积为50万平方米的土地使用权，使用权限为50年。

　　有人称，海明珠公司当年耗资6000万元购得该土地使用权。王树春对此不置可否，“这是合同上的事，属商业秘密”。

　　从1997年到目前，海明珠公司开始在三门岛投资修路，建污水处理厂，铺设水管与电网，建设度假村与别墅等项目，加上各项人工管理成本，到底耗资几何？王树春对记者称，他们是一家民营企业，没有审计过，十多年来一共投入多少资金，没有具体数目。

　　“我只能说在岛上建设成本很高，是陆地上的3倍。”王树春说。

　　“面朝大海，春暖花开”的背后，是难以想象的高投入。由于岛上资源缺乏，建材、燃料、电力、通讯都须依靠岛外支持。仅是把大量的水泥、砖头运到岛上，成本就是陆地上的好几倍。换言之，海岛开发就是往一个“无底洞”里不断砸钱。

　　此前有媒体报道称，至2003年，海明珠公司已在三门岛上陆续投入资金达9000万元。至2010年，海明珠公司先后在岛上投资兴建了贯穿全岛的道路、电网、供水、排水、码头等基础设施，并建设了酒店、餐厅、酒吧、别墅、会议室、游艇会等服务设施，所投入金额接近2亿元。

　　三门岛度假酒店2007年投入运营，在之前10年里，海明珠公司为何只建设了基础设施，而没有开发？

　　王树春称，之所以没有大规模开发建设，是因为中国高端旅游度假市场一直没有起来，即便是现在，这个市场仍然低迷。

　　“欧美国家的有钱人总是会找个清静之所去休闲，但现在在中国，有几个老总会像国外富人一样休闲度假？”王树春说。

　　实际上，自1997年始，王春树便瞄上了高端旅游度假市场，希望将三门岛建成一个富人的聚集之地、休闲度假之所，但这个愿望至今让他失落。

　　2004年，王树春在三门岛搞过一次“百栋定制别墅”发布会，然而直到今天，这些别墅还在开发中，卖出去的也屈指可数。

　　王树春称，当年深圳、惠州等地的房地产尚未火热，房价亦不像今天这么高，若是把当年对三门岛的投资投到深圳、惠州等地买地建房，不仅成本低，收获也更大。

　　但深圳房地产一位资深业内人士对于王树春的这种说法表示怀疑。该人士称，如果王树春确以6000万元购得三门岛50万平方米使用权，折合100多元/平方米，当年深圳、惠州的地价再便宜也不会如此之低。

　　自去年开始，海明珠公司开始在三门岛大举建别墅。这些别墅售价几何？谁将成为这些别墅的主人？

　　富人的私享天堂？

　　记者曾以购房者身份咨询了海明珠公司销售人员。该销售人员介绍，三门岛所建别墅分两种，一种为马会别墅，另一种为岛主别墅。销售人员称，马会别墅计划建138幢，每幢建筑面积为186平方米，加上配套的花园等设施，总面积为400多平方米，售价约400万元。

　　王树春称，马会别墅已建成50多幢。

　　海明珠公司在深圳当地媒体发布的销售广告称，一栋186平方米的独栋别墅加上一艘58英尺豪华游艇、一张浪骑游艇会的钻石会籍、一张三门岛的马会会籍，售价为999万元起。

　　销售人员称，岛主别墅售价1700万元，建筑面积248平方米，加上配套的花园等，面积达900多平方米。

　　对于岛主别墅的售价，王树春表示其实没那么高。他说，岛主别墅的建筑面积在250~330平方米，售价600万元左右。“岛主别墅我们是不卖的，用作举办一些会议及接待使用；为了带动其他项目的销售，公司让销售员对外报价高一些。”

　　销售人员还透露，海明珠公司在岛上还将建设一座售价1亿元的别墅，只是老板还未确定是否出售。

　　王树春称，这个亿元别墅纯属子虚乌有。公司只是规划建设一座建筑面积为600平方米的岛主别墅，现在已建成一半。这座别墅不出售，而是留给大学校长、市长等重要客人度假使用。

　　王树春的另一个身份是深圳高校校友会联席会议执行主席。他向记者表示，以后将在三门岛上举办大学校友会、大学校长论坛等活动，公司将为参会者做相关服务。

　　关于别墅的销售对象，销售人员称，三门岛就是为那些既有钱又有闲的人准备的，公司也是想把三门岛打造成一个富人的聚集地。销售人员说，现在已经有许多名人和商界大腕在三门岛购买别墅，“荣氏家族的荣根宝先生、李宁、中南集团董事长等等，太多了……”

　　海明珠公司官方网站称，体操王子、亿万富豪李宁早在2008年就订购了一套三门岛岛主别墅。李宁表示一直期望能在海岛上拥有自己的一幢别墅，“三门岛岛主别墅的推出，对全球所有乐于享受海岛生活、热爱大海的成功人士来说，都是一个极为彰显个性、放松身心的美妙港湾”。

　　王树春在接受记者采访时却说，公司并未想将三门岛打造成社会精英或富豪的聚集地，只是想将三门岛作为大学校长论坛或会议召开及参会人员的休假之地。“别墅其实也就1万多块钱一平方米，并不是大富豪才买得起，只要是有钱有闲的人，都可以买。”王树春说。

　　一位长期关注三门岛开发的媒体人士称，三门岛作为中国罕见的、宝贵的海洋公共资源，只为富豪、名人私享是否合法、合理？

　　环保与产权争议

　　关于三门岛开发的争议，还不仅仅限于打造成富豪或名人私享地是否妥当的问题。《每日经济新闻》记者从妈湾码头向南行进，翻过几座山头之后，眼前是一幅大兴土木的场景。在三门岛度假酒店四周及前方和西边，数十幢别墅已经崛起，大片山体被挖开，黄土遍野。在三门岛西部海岸线沿线，矗立着十多幢别墅，别墅周围布满石块与黄土。

　　建设中的别墅引起人们关于海岛环境保护与产权问题的争议。

　　“下雨天，挖开的黄土被大量冲到海里，污染了水质。”妈湾村渔民对记者说。

　　惠州市大亚湾环保局官员也表示，他们已经到三门岛察看了开发建设情况，大规模房屋建设对三门岛的环境会有一定污染，按照相关法规的规定，这样的开发建设需要包括环保局在内的多个部门审批。但因为三门岛上的土地一直归军方管辖，地方政府部门不便插手，“这事是比较复杂的”。

　　海明珠公司董事长王树春称，三门岛大规模的建设自去年始，到明年5月1日前将全部竣工。三门岛开发建设是经过部队相关部门审批的，公司早已做好了别墅建设区域的绿化等环保规划，现在已经在开始局部复绿。

　　“我们可使用的土地面积为50万平方米，但我们只规划开发建设26.8万平方米，容积率0.52，这种容积率已经很低了。”王树春说。

　　同样复杂的还有三门岛别墅的权属问题。有人表示，海明珠公司开发的三门岛土地归部队管辖，房产自然系军产房，购买此种房产可能存在较大不确定性。

　　北京市中银(深圳)律师事务所谭岳奇博士认为，购买此类带有军产房性质的房产，存在一定法律风险。《中国人民解放军房地产管理条例》第十条第(一)款规定：不论数量多少，凡军队房地产同地方有偿转让的，房地产的转移变更由总后勤部审批。军产房的产权人是军委，军产房的管理单位不是产权人，无权出卖或对外出租。

　　此外，购买此种军产房的买主权利受到诸多限制。比如，购买军产房时，无法办理军产证的变更登记，所以只有使用权，购房者无法办理落户，将导致二次交易受限，该房产不能正常转让、抵押，拆迁时不能得到相应补偿，不能合法继承给子女。同时，一旦发生房产纠纷，买主难以得到救济。

　　惠州市海洋局某官员在接受记者采访时亦表示，部队与地方是两套机制和系统，如果购买三门岛军方土地上的房屋，发生纠纷或者其他问题时，会很麻烦。

　　面对质疑，王树春声称，购买三门岛上的别墅 “没有任何问题”。他向记者出示了由广州军区房管局发放的 《土地使用证》、《房屋所有权证》等证书，以及与军方土地、房产相关的多部法律书籍与文件，以此证明海明珠公司在三门岛开发建设的合法性及客户购买的安全性。

　　“有些人对军产房不太熟悉，有的律师也不很清楚这一块，我们都是依法规开发建设的。”王树春对记者说。

　　

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