《办法》明确，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格。

　　

　　住建部近日根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》制定了《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《办法》)。这一办法将取代2003年12月颁布的《城市房屋拆迁估价指导意见》，成为房屋征收补偿在估价方面的指导文件。

　　《办法》明确，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。

　　评估价格依照市场

　　《办法》对房屋价值的评估作出诸多细化规定，并强调在国有土地上房屋征收中，应评估房屋的“类似房地产的市场价格”。其中“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。

　　《办法》对被征收房屋价值进行了定义，“是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。”

　　业内人士表示，这意味着，在评估过程中通过市场的比较来确定拆迁房屋独立的市场价值，业主的权益更有保障。

　　价值评估方法更灵活

　　《办法》规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　被征收的房屋类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

　　专家表示，新规意味着补偿中还将体现地段的价值。此外，市民一直以来较关注的房屋内装修价值、机器设备搬迁费用、停业停产损失的赔偿，“办法”要求，应遵循征收当事人协商原则，也可以委托评估机构通过评估确定。

　　评估机构选择方式变化

　　《办法》明确规定，“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。但新规同时指出，具体办法“由省、自治区、直辖市制定”。

　　但“具体办法由省、自治区、直辖市制定”，则无疑为地方政府的操作提供了方便。基于此，中国建设管理与房地产法研究中心执行主任王才亮表示，虽然字面表述意指被征收人拥有了自主选择权，但在实际操作中，恐怕与以前差别不大。

　　至于评估费用由谁承担的问题，《办法》表示，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，一般由房屋征收部门作为委托人。

　　而对于房地产价格评估机构的复核方面，《办法》规定：对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

　　此外，自7日起，2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。

　　拆迁补偿大事记

　　1991年1月

　　拆迁服从城建需要

　　国务院公布《城市房屋拆迁管理条例》，当年6月1日起施行。其中规定，被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。

　　2001年6月

　　拆迁管理条例修订

　　鉴于原《条例》存在“补偿标准过低、强制拆迁的规定不明晰”等问题，国务院公布新修订的《城市房屋拆迁管理条例》，当年11月起施行。212>>

　　《办法》明确，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格。

　　2003年12月

　　房屋拆迁进行估价

　　建设部发布《城市房屋拆迁估价指导意见》，对房屋拆迁过程中评估机构的选定、拆迁房价的评定等问题作出了规定。2004年1月1日起施行。

　　2009年12月

　　建议审查拆迁条例

　　城市拆迁引发了一些群体性事件。北京大学五位学者向全国人大常委会建议，要求对《拆迁管理条例》的合法性进行审查，并建议国务院对其进行修改。

　　2011年1月

　　行政强拆退出历史

　　国务院发布《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，“政府不得责成有关部门强制拆迁”。《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。行政强拆退出历史。

　　2011年6月

　　征收评估用新办法

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，住建部发布《国有土地上房屋征收评估办法》。

　　编辑 谢振轩2<<12

　　

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