每经记者 杨羚强 发自上海

　　由于资金链收紧，部分房地产项目开始降价，并被业内认为三季度可能发生大规模的降价潮。但在上海，降价潮或许难以出现，原因是部分普通商品住宅已被升级为“豪宅”。

　　日前，《每日经济新闻》记者对上海市建设和交通委员会网站中公布的普通商品住宅项目统计，发现80多个项目中有37个项目明确会建5层以内的低层高端产品，其中大部分又以3层的别墅、类别墅产品为主。

　　对此，中原地产研究中心高级研究经理刘渊认为，如果不是因为宏观调控，更多的普通商品住宅将变成“豪宅”。在限购令出台后，以目前的市场购买能力，在普通商品住宅聚集区大规模建造的 “豪宅”项目，正面临供应过量后的滞销压力。

　　大量普通住宅升级为“豪宅”的趋势，压缩了购房者可以正常买到的普通商品房的房源供应量。据21世纪不动产的统计，过去一年中，上海2.5万元/平方米以下的普通住宅需求占到市场总需求的81%以上。而搜房网统计的数据显示，今年前5月，上海2.5万元/平方米以下的普通商品住宅供应，仅占在售新盘总量(包括别墅)的67%。

　　“豪宅”抢占普通住宅开发空间

　　在很多人眼中，要将普通住宅变成“豪宅”有些不可思议。瑞安房地产董事总经理李进港表示，商场、写字楼和豪宅的开发，不仅需要开发商有足够强的产品营造能力，也要依托区域的地段优势。然而，上海部分房地产开发商并不理会豪宅开发所需的地理位置要求，争先恐后在上海各个区域开发豪宅产品。

　　宝山罗店是上海的大型居住区之一，同时规划建设了大量的经济适用房。该地区出售的商品房单价多为2万多元/平方米，一套房源的总价多在300万元以内。但在这样一个面向中低收入人群的板块，同样有开发商计划开发“豪宅”。

　　豆丁网曾上传过一份房地产机构给远洋地产上海项目设计的营销方案。根据该方案，这家房地产营销机构建议从未开发过豪宅的远洋地产建造豪宅产品，要远洋“更新豪宅标准，超越原有豪宅规范”，在从来没有开发、销售过豪宅，周边产品主要以普通商品住宅为主的宝山罗店开发高端的豪宅产品。

　　但要在宝山罗店开发豪宅，显然存在目标认知度低的缺点，上述机构也承认这是在罗店开发豪宅的障碍。该机构认为克服该障碍的办法，是对北区的高收入群体大力推荐独栋产品，并认为以他们的购买力，独栋产品可以定出很高的价格。

　　远洋地产是否接纳了上述机构的营销建议不得而知。不过，远洋地产上海分公司的一名内部人士在自己的微博(http://weibo.com)上打出“上海‘远洋博堡’美兰湖高尔夫球场旁大独栋原汁原味欧式城堡，600平方米～1200平方米5000万起”的广告语。

　　《每日经济新闻》记者采访了远洋地产上海公司相关人士，后者确认该项目将有600平方米以上的独栋别墅销售，只是目前售价并未确定。尽管上述人士否认了该项目将以“豪宅”定位，称“只是广告宣传”，但按上述600平方米～1200平方米一栋别墅的规划建设方案，意味着项目的定位可能并不低。

　　据上海市建设和交通委员会的信息，在上海新建项目中，普通商品住宅开发空间被高端项目侵占的现象时有发生。去年开工的37个可能开发高端项目产品中，有接近30个位于外环外的上海大型居住基地内，而这些大型居住基地原本主要开发的是面向大部分人的普通商品住宅和经济适用房。

　　普通宅地的华丽“变身”

　　尽管早已下决心“废”普通商品住宅为“豪宅”，但开发商仍以普通商品住宅名义申请开发项目，其中原因之一是国土部的别墅用地禁令。

　　按上述政策规定，远洋地产显然不能违规开发独栋别墅。据上述远洋地产相关人士介绍，“远洋博堡”取得了上海宝山罗店F1—4和F1—6两地块开发独栋别墅。上海市规划和国土资源局的信息显示，上述两地块的容积率只有0.6。此前，五合国际智库提供的信息显示，一般项目的容积率在0.3左右，他们才推荐客户开发独栋别墅。然而，远洋所取得的地块容积率为0.6。按业内定义，最多只能开发双拼、联排等类别墅产品。值得注意的是，远洋地产在上海市建设和交通委员会登记的项目建设信息显示，该项目是以普通住宅的名义登记。

　　那么，远洋地产采用何种方法，在本来不可能开发独栋别墅的普通商品住宅地块中，开发出独栋别墅？对此，上述远洋地产相关人士的解释为，整个项目只有部分被开发成独栋别墅，其他都只是类别墅产品。独栋别墅部分容积率降低的同时，其他类别墅的容积率就提高了。

　　“上述做法正是房地产商‘高低搭配’处理容积率的惯用手法。”业内人士表示。五合国际智库总经理邹毅告诉《每日经济新闻》记者，即使容积率高达2或3，开发商一样能开发别墅，关键是房子如何排列。

　　据同策咨询机构提供2004年以来上海容积率0.5以下地块的资料，上海过去5年中，容积率0.4以下的低密度的住宅不到91.5万平方米。而21世纪不动产统计的数据显示，上海过去5年已销售的独栋别墅超过1万套，按每套300平方米计算，至少有300万平方米。对此，业内人士猜测，上述土地供应和市场成交数据悬殊差距的原因，是市场中销售的独栋别墅中大部分可能通过处理容积率的办法，在普通商品住宅项目中开发独栋或类别墅产品，将普通住宅变成“豪宅”出售。

　　上海市建设和交通委员会网站提供的建设项目信息查询证实了这一猜测。记者曾查询在该网站申报2010年1月至12月份所有申请的新开工别墅项目信息，发现一共只有3个项目。而在普通商品住宅项目中，有近30个项目开发了具有别墅或类别墅产品。

　　“人造豪宅”面临泡沫破裂

　　刘渊表示，如果不是因为宏观调控政策，将有更多的开发商计划造“豪宅”。如果在限购令前，按市场购买力评估，目前已开工和已上市部分豪宅可能需要数年时间，市场才能消化。但在限购令出台后，以目前的市场购买能力，这些在普通商品住宅聚集区大规模建造的“豪宅”项目，正面临供应过量后的滞销压力。

　　中房信提供的今年上海前5月成交单价前100名楼盘名单显示，成交均价超过4万元/平方米的高档住宅的总成交量只有23万平方米。记者根据上海网上房地产的信息，对这些楼盘的可售量进行统计，不计算车库、商铺等公共配套，这些项目可销售房源面积超过115万平方米，按目前的销售进度，至少要25个月才能全部销售完。此前，记者从上海市建设和交通委员会获得的去年新报批的商品住宅建设项目信息显示，拥有高端项目建筑形态的新建房地产开发项目总面积超过150万平方米。

　　在巨大的供应下，部分开发商对 “豪宅”的继续开发显得信心不足。《每日经济新闻》记者曾向上述远洋地产相关人士提出疑问：既然上海上半年豪宅的销售情况不佳，库存房源的存量和计划新上市的供应量如此庞大，为什么要在今年上半年开工建设独栋别墅，并计划下半年推广？该人士的回复是该项目并未明确定位为“豪宅”，只是一期明确推出独栋产品，二期的产品仍然存在变数。

　　刘渊表示，在限购令等政策出台后，很多开发商其实已改变了原来的定位，不再开发豪宅项目。对那些明确定位开发“豪宅”项目的开发商来说，限购令带来的“豪宅”项目滞销，将锁住部分资金流动性。不过，多数公司的“豪宅”开发量只占总开发量的很小部分，受到的影响较小。

　　然而，上海“豪宅”项目的整体滞销，依然会引发“豪宅”项目的价格下跌。此前华润、恒盛等高端项目的开发商已明确表示，如果项目销售不佳，不排除调整售价的可能性。

　　

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