新浪财经

求解保障房难题宜八仙过海

2011年06月09日 06:22 来源:深圳商报

  全年棋至中盘,各地保障房开工率不甚理想,有些地方甚至不足全年目标的三成。如何求解保障房难题,成为人们热议的话题。

  保障房开工率不足,应该说是在人们意料之中。保障房要用地用钱,保障房用地肯定会“挤占”商品房用地,对“地根”形成挤压,这进而又会导致土地出让金等财源缩水,挤压“银根”。与此同时,央行接连提高存准率,加息预期也较为强烈,地方融资平台又被清理,最近地方债务问题又被预警,凡此种种,自然难以促成保障房建设热火朝天之势。

  但问题终究还是要解决的,解决之道无外乎增量与存量两种。增量方面无外乎寻找新的“银根”、“地根”,存量方面则可以考虑利用现有的社会存量房,将其纳入保障房序列。

  发动社会力量,按市场规律办事,是破解改革与发展进程中层出不穷新问题的不二法门。保障房难题的解决,也要走这个路线。比如,可以针对保障房贷款推出特定的信贷资产证券化,一来可以多方筹措社会资金,补充政府财政不足;二来缓解银行的回款压力,进而缓解融资平台清理后的政府担保压力;三是可以回收流动性,缓解通胀压力。如果此举运作得法,也可以复制到商品房贷款中,可大大缓解人们投资实物住房的需求,进而令“炒房”现象得到遏制,房地产市场的收益也可以得到更均匀的分配。

  此外,当前不少民企手中资金充裕而没有好的投资项目,可以发动它们进入保障房建设事业。类似公用事业建设的BOT(建设、运营、转交)模式都可以借鉴,财政资金则可以作为贷款贴息,以及房租保证金用在刀刃上。

  至于“地根”,则可以根据不同的保障房类型采取不同的举措。不涉及产权的公租房、廉租房等,大可以向城镇周边的村集体来“借地”,前提是设计好利益共享机制,可以让村集体以土地入股,也可由村集体代建,地方政府“征用”。为提高对村集体的吸引力,地方政府不妨大度一些,主动将周边村镇的规划纳入大的市政盘子,以基础设施的配套来换取“地根”的宽裕,并可顺带实现城乡统筹的溢出效应。

  如果运转顺遂,此举甚至不妨复制到“城中村”的改造中,即在不改变土地集体性质的基础上实现土地用途的城市化,既可以避免拆迁引发的系列冲突,又可以增加保障房用地,一举两得。当然,相较于征地后进行房地产开发的利润,这样做的财政收益会少一些,但考虑到拆迁的经济和社会成本日趋高昂,而保障房建设的政治收益日趋上升,还是一个值得践行的新途径。

  如果将思路进一步打开,不难发现,除了以增量思维向村集体“借地”、向企业“借钱”盖保障房之外,还可以盘活存量,在保证建筑质量和安全的前提下,直接将各种“小产权房”和“违章房”就地“扶正”,在不改变房地产权性质的情形下将其纳入保障房序列,既可以避免社会资源的浪费,又可以促进和谐社会的建设。

  进而言之,地方政府还可以打“空置房”的主意,以减免租房收入税收和增加房屋持有税负双管齐下来“逼出”房屋存量,增加另一条保障房的供应途径。

  至于将租房补贴发到相关人群手中,让他们直接从社会上寻求房源,满足租房需求,也是一条不错的变通之途,可在一定程度上缓解政府的建设和管理成本。

  总之,“不论白猫、黑猫,抓住老鼠就是好猫”。只要能很好地实现“保障居住”的目的,中央应鼓励地方政府“八仙过海,各显神通”,而不必以实物保障房的多寡论英雄。

  (作者系北京资深财经媒体人士)

  

分享到:
网友评论
登录名: 密码: 快速注册新用户