交易总价为15．42亿元 成交单价突破7万元

　　商报记者 刘晓颖 袁晨晨

　　近日，上海北外滩最大的商业地产开发商之一方兴地产（0817．ＨＫ）发布公告称，该公司将通过股权转让的方式向宝钢资源出售了上海国际客运中心商业配套项目的1号楼，这一交易的总价约为15．42亿元，按照这座商办大楼2．14万平方米的建筑面积粗略估算，每平方米的成交均价高达7．21万元。

　　逾15亿元拿下1号楼

　　公开资料显示，此次，宝钢资源与方兴地产的全资附属公司上海晨拓投资订立股权转让协议，从而向后者收购其在上海晨拓置业的全部股本权益，代价约为9．33亿元。此外，根据债务清偿协议，宝钢资源还将为上海晨拓置业清偿所欠方兴地产全资附属公司及上海晨拓投资的直接控股公司北京凯晨置业的债务，约6．09亿元人民币。换言之，在这一笔交易中，宝钢资源付出的总代价将达到15．42亿元。

　　而晨拓置业的主要资产即是位于虹口区东大名路568号的海港国际客运中心商业配套项目1号楼，这是一座办公及商业大厦，由地上7层及地下1层的建筑组成，建筑面积约为2．14万平方米，拥有150个地下停车位。此次，宝钢资源通过股权收购的方式，以15．42亿元的总价收购了1号楼，按照2．14万平方米的建筑面积粗略估算，这栋商办楼的成交均价高达7．21万元／平方米。据了解，此次接盘的宝钢资源是宝钢集团旗下的全资子公司，前身是宝钢贸易有限公司，成立于2006年7月21日，是宝钢集团六大业务板块之一。

　　对于此次交易原因，方兴地产在相关公告中作出解释，在目前市场情况下出售，是以合理价格出售物业及地下停车位的的良机。而这一出售的收入将带来额外现金流，将有助方兴地产整理财务状况及营运资金的优化，同时，方兴地产也可以适时寻找其他新的投资机会。据悉，通过这一出售交易，方兴地产的收益（除税前）将达到约8．39亿元，方兴地产表示计划将这一笔款项“用于未来可能的合适投资及／或作一般营运资金。”

　　商报记者随后查询网上房地产发现，上海港国际客运中心、上海港国际客运中心商业配套项目已在网上房地产推出了多幢商办楼，但其中并没有宝钢资源此次收购的“东大名路568号”项目在内，反而是其中的“上海港国际客运中心、商业配套项目”（项目地址位于东大名路658、670、678号），在今年5月刚刚出现过150次的签售记录，均为地下停车位。根据相关机构提供的数据，这批车位于今年5月9日－11日间集中成交，均价为9244元／平方米。

　　成交单价突破7万元

　　据介绍，上海港国际客运中心是由方兴地产、上海港务集团和上海地产集团合资建设的大型商业地产项目，总建筑面积约40万平方米，由客运站、港务大楼、办公楼、艺术画廊、音乐文化中心等相关建筑和设施组成。该项目东起高阳路，西至虹口港，北沿东大名路，南到黄浦江，位于虹口北外滩的“黄浦江门户”位置，与浦东小陆家嘴的东方明珠隔江相望。整个项目规划占地面积15万平方米，总建筑面积将达40万平方米左右，其中，地下建筑面积24．5万平方米，地上建筑面积16．5万平方米，共有13个单体建筑。

　　按照交易总价和建筑面积估算，此次，宝钢资源收购的上海港国际客运中心商业配套项目1号楼的均价达到7．21万元／平方米，作为一宗整购交易而言，这样的单价已然不低，已经超过附近几个甲级写字楼的平均价格。据了解，目前，北外滩周边如中信广场和白金湾广场最近售出的写字楼成交均价皆为5万－6万元／平方米。而黄浦江对岸小陆家嘴滨江地段同样号称顶级写字楼的中融碧玉蓝天大厦在今年年初被浦东建设收购14层整层办公楼的单价亦不过6．55万元／平方米。

　　但事实上，作为北外滩的标志性建筑，上海港国际客运中心的办公楼项目凭借临江景观好、建筑规模小等特点，单价水平往往不菲。2009年8月底，国家开发投资公司下属的国投亚华购入了上海港国际客运中心的3号办公楼，加上与办公楼相关的若干停车位，该笔交易的总价约为10．494亿元，成交均价接近6万元／平方米（实际成交均价为5．95万元）。

　　而据网上房地产显示，上海港国际客运中心商业配套项目于去年4月推出了东大名路558号的商办楼，面积和公3．61万平方米，参考价就达到7万元／平方米；而这一项目于去年8月推出的东大名路598号的商业楼宇，参考价更是达到9．8万元／平方米。

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　　上海国际航运服务中心项目开工

　　商报记者了解，除了上海港国际客运中心项目以外，方兴地产在北外滩还有一个重量级项目——上海国际航运服务中心项目。目前，上海国际航运服务中心项目已进入施工阶段，已经完成了日照测绘工作，施工单位也已经进场，整个项目预计2012年完工。

　　资料显示，上海国际航运服务中心项目位于上海市虹口区北外滩地区，与浦东陆家嘴地区隔江相望。该地块与西侧的上海港国际客运中心相连，形成一个两倍于外滩长度的滨江区域。而设立上海国际航运服务中心项目是为了体现上海市航运服务业的核心功能和规模效应，以达到跨国航运企业集聚的目的。为此，上海国际航运服务中心项目围绕航运交易与商务的需要，强化航运服务的商务及配套功能，以游艇港池体现航运特色，形成与航运主题相符的沿江经典建筑群，实现以航运中心为特色的现代化办公及商业区域。该地区功能定位包括办公、商业、会议、酒店及公寓式酒店以及游艇港池在内的所有设施，整个项目由东、西、中三幅地块组成。

　　方兴地产已于2007年购得上海国际航运服务中心项目东幅地块的土地使用权，面积约为35210平方米，预计开发总建筑面积将为约200000平方米。2008年3月，方兴地产又购得该项目的中幅地块的土地使用权，面积约为19039平方米。目前，方兴地产通过拥有50％权益的子公司上海汇港房地产持有上海国际航运服务中心项目东幅和中幅地块的50％经济利益。同时，根据方兴地产与中化集团于2007年7月6日签署的不竞争承诺，中化集团已授予方兴地产选择权收购其于上海银汇房地产50％的权益。通过收购上海银汇50％的权益，方兴地产将获得上海银汇所拥有的对上海国际航运服务中心项目西幅地块面积约为43172平方米的土地使用权。

　　商报记者从方兴地产的官方网站获悉，方兴地产计划整合开发东、西、中三幅地块，现已对上海国际航运服务中心项目的多个整体设计方案进行优化，并已上报相关政府部门审批，预计整合开发后该项目总计建筑面积约为527720平方米。

　　记者手记

　　国际客运中心商配项目不乏大户买单

　　事实上，商报记者注意到，在整体市场遇冷的情况下，上海港国际客运中心始终不乏“兄弟”（即同样身为大型央企、国企的公司）为其买单。而大型央企（或国企）收购上海港国际客运中心的办公楼，宝钢资源也并非第一家。

　　在2008年底上海楼市处于相对低谷的情况下，方兴地产专门为上海港国际客运中心举行“七大集团?穴公司?雪进驻北外滩航运服务集聚区签字仪式”，包括中化集团、中远集团、中海运集团、上海地产、上海建工、上港集团、世界第二大集装箱班轮公司地中海航运公司等七个大型央企集团与上海港国际客运中心项目签约，总签约金额预计高达70亿元。当年11月，中海发展宣布以逾6亿元的代价整购上海港国际客运中心商业办公配套项目5号办公楼，按照建筑面积估算，整购均价约为4．2万元／平方米。

　　2009年，上海甲级写字楼的租金、售价水平以及租售成交量均出现下降，在商用物业的大宗交易市场上，传统的外资买家似乎已经绝迹。而国投亚华却在当年8月底购买上海港国际客运中心的3号办公楼及若干停车位，成交均价近6万元／平方米。

　　

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