记者 张骏斓 制图 任萍

　　眨眼间，上海乃至中国的地产的繁荣持续已有10年，眨眼间，一大批实力雄厚、模式独特的品牌企业纷纷崭露头角。十年间，有多少从事房地产行业的老板最后登上了福布斯排行榜，多少草根通过涉足房地产行业成为了千万富翁。跨越上一个黄金十年，2011年，中国房地产行业开始走进下一个十年。站在10年的关口，如何完整地记录上海地产的“黄金十年”，站在下一个十年起点上，面对行业格局调整，品牌房地产企业又将何去何从？楼市新纪元的发令枪响，开发商们正谋变求新。

　　[黄金十年]

　　奠定中国经济的支柱行业

　　1998年住房体制改革之后，尤其是进入新世纪以来的这十年，堪称我国房地产发展史上的“黄金十年”。尽管整个中国房地产业还处于“初级阶段”，但是住房制度改革、经济持续快速增长、加入WTO等多种因素的推动下，我国房地产业发展取得了辉煌成就。过去10年，是上海乃至中国房地产走向市场经济的10年。

　　◎数据篇

　　房地产业“捆绑”GDP

　　随着产业规模的扩大，我国房地产业已逐步成长为国民经济的重要支柱产业，房地产业的发展直接或间接地有效拉动了我国经济增长，为关联产业发展和扩大城乡就业立下汗马功劳。相关数据显示，2007年我国房地产业增加值占 GDP比重达4.8%。 2008年，产业增加值达1.27万亿元，是2000年的3.07倍，年均增长15.1%。根据相关测算，“十一五”期间，我国城镇住房投资对经济增长的总贡献率平均为17%。

　　与此同时，1998年出台“23号文”以来，我国房地产制度改革不断深化，在土地、金融、税收、外资利用等各个环节都建立起了一套基本的体制、机制和制度，逐步形成了包括一二三级市场在内的完整市场，房地产市场体系渐趋成熟。以此为基础，2000年以来，我国房地产开发投资持续高速增长，产业规模迅速扩大，开发建设规模和交易规模位列世界前列，创造了世界城市发展史上的奇迹。 2009年，我国房地产开发投资达3.6万亿元，是2000年的7.27倍，年均增长24.7%；商品房施工面积达31.96亿平方米，是2000年的4.85倍，年均增长19.2%；商品房销售面积达9.4亿平方米，是2000年的5.05倍，年均增长19.7%。

　　◎地域篇

　　新江湾城的嬗变

　　“有谁会想到新江湾城在这几年里，从原来上海人心目中的‘下只角’、经济适用房基地，转变成为目前主打生态牌、教育牌的高端人士聚居区。 ”在新江湾城居住了9年的陈先生指着正在建造的楼盘唏嘘道。

　　据最新统计，从2003年至2011年，新江湾城的房价从每平方米3000多元飙升至现在的近7万元，9年间涨了近23倍；地价则从每平方米5000多元拉升至3万元。并且，在城区定位上，新江湾城也破茧成蝶，取得了突破性的转变，有望成为上海的第三代国际社区。

　　就是这样一块仅9平方公里出头的土地，从2005年初踏入商品房市场开始至今的短短5年时间里，先后诞生了7块地王。珠江投资、华润置地、绿城中国、仁恒置地、铁狮门、美国汉斯、这些国内外知名的房地产大鳄先后涉足新江湾城。 2009年12月23日，中国建筑股份有限公司的全资子公司中国中建地产有限公司，以37.2亿元总价成为C6地块的主人。楼板价格32484元/平方米，C6地块成了当时中国单价最贵宅地。

　　◎人物篇

　　26400个草根的发家史

　　今年5月发布的《高博2011胡润上海财富白皮书》显示，上海一共有13.2万千万富豪，其中20%是通过炒房致富。而在房地产黄金十年里面，上海诞生了26400个千万富豪，而快速飙升的房价是26400个千万富豪能够依靠房子上位的重要原因。

　　今年上海地区千万富豪人数已经达到13.2万人，比去年增长8.2%（1万人）。胡润百富创始人兼首席调研员胡润指出，上海千万富豪人数的增长，主要是因为2010年上海GDP增长了9.9%，以及房价的上涨，尤其是高端房价的涨幅更大。

　　[未来十年]

　　改变中揭开新序幕

　　伴随经济转型和不断加码的政策调控，无数房企开始艰难翻越一个个山坳。业内人士预计，下一个十年，城市化进程将从高速运行到稳步推进，住宅产业将从单纯的商品住房延伸到保障房，商业地产与房地产金融业迅速兴起，同时伴随着不确定的土地与税收政策。这一切都将进入巨大的改变之中。

　　◎谋变篇

　　开发商转战的新领域

　　2011年，新十年的开篇。受房地产调控政策影响，年初至今，上海等主要城市商品房销量陷入低迷。在价格涨势得到基本控制的同时，成交进入观望期。在住宅市场遭受调控的情况下，商业地产、保障房建设已经成为开发商转战的新领域。

　　来自Wind数据显示，目前已有 33家房地产上市公司公布了2011年中期业绩预告。其中有12家预增、3家扭亏、11家预减、3家续亏、4家首亏。项目结算周期以及毛利率变化成为影响房企业绩的主要因素。当住宅市场受到政策调控时，开发商开始把目光投向其他领域。

　　早在2010年时，万科、保利地产等一线房企就开始加大商业地产的开发力度。万科计划将商业地产资产比例提高至20%，保利地产则计划在3-5年内将商业地产投资比例提升至30%。远洋地产、华润置地等地产商也纷纷提高了商业地产的投资比例。

　　昨日在沪举行的万科媒体沟通会上，万科集团总裁郁亮接受记者采访时也透露，万科愿意参与虹桥开发，万科愿意跟上海同步发展。“万科的政策很清楚，我们跟上海这个大都市同步发展，虹桥我们是不会错过的。 ”郁亮向记者说道，在郁亮看来，中国的房地产市场正在重新回到1998年时的制度设计，也就是商品房和保障房并驾齐驱的模式。在这种态势下，中国房地产企业和行业，要重新检视自己存在的方式和策略。郁亮表示，房地产原则是什么？原则是主要是解决老百姓居住问题的，不是投资品。

　　◎预测篇

　　房价，向上走，还是向下走?

　　对于房地产新的十年，业内人士之间存在着诸多分歧。有专家预测3年之内中国的房地产价格会跌50%，但更多业内仍看好未来的十年。

　　在2011陆家嘴金融论坛上，玫瑰石顾问公司董事谢国忠曾向媒体记者表示，在当前房地产政策背景下，“开发商谁降价谁受益”，预计房价到今年年底时会下跌25%，三年内跌幅将达到40%~50%。在他看来，由于中国银行项目贷款只低于一半估值，在房价下跌50%的情况下，银行风险其实并不大，银行仍能度过风险。

　　谢国忠还指出，房地产业并非中国经济的命根，房地产格局的改革不会给中国经济带来致命伤，当前中国的工业值、消费和基础设施都在实现增长。然而不曾想，谢国忠的此番言论，立刻受到了“地产大炮”任志强的炮轰：“这个乌鸦嘴每次都说（房价要跌），最后也没有实现。 ”

　　任志强在当时接受记者采访时认为谢国忠不是从供求关系上分析房价，老是围绕着房地产泡沫，“在经济处于上升的情况下，没有看到哪个国家的房地产市场是下跌的。我国经济保持9%以上高增长，这种背景下，让房价掉下来，是不现实的。 ”

　　“中国房产的发展趋势将先后经历黄金十年与白银十年两个阶段。 ”杨红旭的观点较为中庸。他向记者表示，黄金十年从2000年至2010年一季度，白银十年则是从2011年到2021年，前十年是高速发展时期，后十年发展速度将减缓。他认为今年三四季度有可能会出现市场拐点，随后将出现一个较为平稳的反弹。而目前处于一个调整期。

　　

分享到: