记者 张骏斓

　　昨日，上海市土地交易中心迎来今年最大规模的土地出让，8幅地块总计37.97万平方米土地推向市场，其中纯住宅用地21.5万平方米，经过上、下午两场竞拍后，8幅土地均顺利拍出，最终总成交额落定为42.5亿元。而最引人注目的嘉定三幅宅地，虽然共吸引了23家房企参与最后的现场竞拍，但成交价格一般，溢价均未超40%。业内人士向记者坦言，宅地未现高溢价情况，主要还是和开发商在未来楼市形势尚不明朗的情况下，所保持的理性态度有关。

　　外资房企拿地“凶猛”

　　自1月底以来，申城土地市场鲜有优质宅地出让。昨日8幅土地的出让，尤其是3幅纯宅地的出让，一下子吸引了众多房企的参与。从上海市规土局网站显示，8幅地块共计有243家房企领取了竞买资料，而嘉定区的3幅纯宅地就占了114家，甚至两幅地块的领取竞买申请书人数均超过50，是今年以来上海土地市场最高的。而在最后阶段8地块申请参与现场竞拍的人数达到了47家，嘉定3幅地块也占了23家。

　　根据出让公告显示，嘉定区此次出让的3幅地块均位于南翔新镇规划商务区核心位置，临近南翔老镇、古猗园。据介绍，南翔新镇商务区将规划成为上海第一个近郊CBD，临近轨交17号线站点，步行时间约10分钟，具备轨交利好条件。此外，目前区域内配套较为缺乏，主要依靠社区商业，对老镇区依赖较强，但是大批商办楼正在建设中，未来商务区的建设将给当地住宅市场带来较大的需求空间。

　　与此同时，所处区域住宅市场已较为成熟，板块周边在售楼盘有茗馨公寓、骏丰嘉骊花园，不远处还有华润置地菁英苑、朗诗绿色家园、上隽嘉苑、中冶祥腾城市佳园等。毛坯公寓房均价一般在1.6-1.8万元/平方米，精装修在2.2-2.5元/平方米。

　　近年来，包括绿地、华润等在内的多家企业均在嘉定拿地，一度产生多个区域地王。在此次土地出让中，位于嘉定南翔的3幅地块因且地理位置优越，吸引了众多开发商的关注，尤其是一些外资房企更是虎视眈眈。最终，新加坡知名开发商吉宝置业旗下的上海亨盛置业有限公司和新加坡明峰投资私人有限公司以12.51亿元拿下嘉定区德园路以东、金迈路以北地块，溢价率为33%，而世界500强的日本丸红株式会社投资的好世投资（香港）有限公司也联合上海泰路实业发展有限公司以15.6亿元成功竞得另外一幅宅地——嘉定区槎溪路以西、金通路以南地块，溢价率为28%，在上周刚刚以7.68亿拿下大场镇文海路西侧住宅地块的同济房产、同济大学建筑设计院，昨日也再次以6.5亿元的价格拿下嘉定区第三幅宅地——德园路以东、金通路以北住宅地块，溢价率为24%。

　　业内人士表示，此轮热门土地出让中的竞买申请单位数量、现场竞买情况与相关结果仍体现出，纯宅地对开发商还是有着极大的吸引力。溢价率并不突出主要因为起始价位并不便宜，衡量周围在售楼盘价格，未来开发利润已经普遍遭到挤压。上海中原研究咨询部总监宋会雍就向记者指出，嘉定三幅纯宅地最终楼板价在11000元/平方米左右的结果属于相当理性的竞买结果。这表明开发企业显然对于政策执行的尺度和持久性有了新的普遍认知。众多开发企业尽管拿地渴求依旧，但并不愿意冒险去顶破地价天花板，这主要还是基于房价在未来2-3年内走势趋稳的判断。“从更长一点的时间段内来看，只要限购令不除，房价上行就没有充分的消费支撑。拼产品，创利润，将成为开发企业的业务研究重点。 ”宋会雍如是说。

　　而21世纪不动产上海区域分析师黄河滔也赞同此观点，在他看来，上述三幅地块并未出现高溢价情况，主要还是和开发商在未来楼市形势尚不明朗的情况下，所保持的理性态度有关。但他认为，此次拍出的其接近1万元/平米的楼板价仍较以往高出不少，这说明拿地的开发商对集中了多家大型开发商的区域市场发展颇为看好。

　　个人买家创当日最高溢价

　　虽然最令人期待的三幅嘉定地块成交平淡，但该日土地成交依旧不乏亮点，出现了两幅溢价率在100%以上的土地成交。绿新投资、万龙投资联合体以2亿元拿下青浦华新镇8号地块，溢价率高达100%，楼板价约为7985元/平米，而最让人惊奇的是个人买家再现市场，个人买家杨红光以4400万拿下嘉定区永盛路以东、福海路以南商办地块，溢价率高达163%，创当日最高溢价，该地块楼板价约为6579元/平米。

　　青浦华新镇8号地块，是今年以来该区域的第三块宅地出让。该地块位于奉贤偏远板块，出行较为不便，但周边配套设施相对齐全，学校、公园、商业街应有尽有，社区生活氛围成熟。

　　上海规土局网站显示，该地块拍卖过程中，共有28家房企领取了出让申请书，但最终仅有9家房企进入竞价环节，最终地块被上海绿新投资管理有限公司、上海万龙投资有限公司联合摘得，折合楼面地价7993元/平方米，刷新区域单价地王记录，且溢价率高达100%。

　　据了解，该地块周边无在售一手项目，二手房项目有三友星墅（别墅项目）、绿地逸湾（别墅项目）等，均价约为19000元/平方米。宋会雍向记者表示，在如今调控严厉的背景下，由于地块规模不大加上距离市区较远，未来项目潜在客户仍以当地居民为主，后期恐面临一定的价格压力。而从另一方面来看，对于一直能掀起房企拿地热情的纯住宅地块来说，此块地块起始楼板价已然较低，因此溢价空间遭到扩大也算属合情合理。此外，青浦区属于虹桥商务区和交通枢纽的辐射范围，规划中的轨交20号线将大大缩短青浦与市中心的距离，加至区域尚处于价值洼地，故未来开发潜力巨大。

　　个人买家杨红光创造的当日最高溢价地块——嘉定区永盛路以东、福海路以南地块，据出让公告显示，该地块东至赵泾，西至永盛路，南至基地边界，北至福海路，出让面积0.44583万平方米，容积率1.5，起拍价1672元/平方米，用途为商办。共有15家房企领取了出让资料，而其中有5家参与了最终的竞拍。对于拍出的最高溢价，宋会雍坦言，溢价率方面落差较大主要受到起拍价的影响。在成本测算方面，所属地块基本都在区域房价小幅微涨的基础上成本落定最终的竞买报价。综合下来，这一市场认知在开发企业中已经具有较高的普遍性。如无大幅市场波动出现，未来的土地出让将基本受其主导。