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房地产会怎样

2011年06月12日 23:50 来源:新世纪周刊

  中高端劳动力已经出现了供大于求,收入快速增长不可持续,一线、二线城市的中高端房产价格就难以继续上涨

  □ 叶翔 | 文

   blog.caing.com/yexiang

  不久前,有朋友问:“怎样看房地产?”我答:“美国不会涨,香港不会跌,中国有涨有跌。”“何谓有涨有跌?”“一线、二线房价跌,三线、四线房价涨。”朋友不以为然:“政府从2005年开始调控房地产,何曾成功过?各地方政府不会坐视地价下跌的,加上地产商的操纵……”

  是的,地方政府不希望房价下跌。中国这一轮房地产牛市,大约始于2002年到2003年。难道此前的地方政府就不希望房价上涨?就无法将地价抬高?我的解释是,此轮房地产牛市的根本原因,是有效需求的扩大。

  在上世纪90年代后期,大江南北无论大中小城市,大学毕业与非大学毕业的收入差距并不大,均不过月入500元-1000元左右。但是,自90年代末始,那些集中着较多金融、IT以及其他高附加值企业的一线、二线城市,大学毕业的劳动力工资开始快速上升,十年间,这些中高端劳动力的收入已经增长了20倍-30倍,且群体不断扩大,形成了中国的第一批中产阶级。他们的购房需求与不断增加的对高房价的承受力,推动了房地产快速上升。越是高收入劳动力集中的城市,房价就涨得越快。在此期间,地方政府与房产商推波助澜,加剧了房价的增幅。

  在这些房价高涨的城市,无论是北京还是上海,真正能承担高房价的仍是少数人,何以房价会全面上涨,把众多中低收入阶层排斥在外?我认为,这是因为,房产作为一种资产,在趋势性上涨阶段,价格总是向高看齐。换言之,一个住宅区尽管有上千套房,但只要有少数的购房者,比如20%,愿意付出更高的价格,就会把整个小区的房价抬高。这就是资产的特性。

  在这个过程中,用房价与收入之比作为标准,并与国外成熟市场相比较,来判断房价过高、认为房价将下降,结论总是与现实不符。其道理就像不能因为股票的市盈率(P/E)高,就认为该股票估值过高了一样,关键要看企业盈利的增长性。

  同样,只要这一群体规模继续快速扩大、收入仍然快速增长,政府的行政干预也许会减少房价上涨的幅度,却不会改变房价快速上涨的趋势,更何况一些干预的手段及方向并不正确。就像美国的房地产,只要下降的动力未耗尽,无论美联储推出第几轮量化宽松,无论利率降到多低,都改变不了下降的趋势。

  但是,我认为在未来一段时间,这一群体收入将不能快速增长,规模也不会再快速扩张。

  这主要是由于经济形态的演变存在周期性的变化,反映在不同劳动力群体的供需变化上。在十多年前,大学毕业生供不应求,特别是财务、金融、电子、计算机软硬件等正在迅速扩张的行业。90年代中期前的“搞导弹的不如卖茶叶蛋的”“拿手术刀的不如拿剃刀的”的现象,在90年代末已消失。

  但这种供不应求的状况自去年开始出现了转折。1999年大学扩招47.4%,此后数年平均在20%以上,经过近十年的大学扩招,从去年开始,中高端劳动力开始出现了供大于求。这意味着,中高端劳动力的收入难以快速增长,中高端的房产价格也难以继续上涨。

  与此同时,中高端劳动力的生活费用支出从去年开始快速增加。中高端劳动力的收入扣除生活费用后,可用于房产相关的支出正在下降,再加上资金成本提高,这样,一线、二线房价虽然会有所滞后,但出现拐点的时间应该不远了。就像那些市盈率高达百倍的中小股或创业板股,如果未来的利润不能连续三年每年增长100%,股价就是高估的。

  另一方面,去年以来中低端劳动力出现了供不应求,收入也将快速增长,因此,三线、四线房产价格有条件持续上涨。

  作者为汇信资本董事总经理

  

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