珠江新城、亚运城、猎德村、科学城等楼盘争相申请改规划增楼高

　　专题策划 何雪峰 专题撰文 信息时报记者 田桂丹

　　日前，广州市标志性楼盘亚运城D地块“拔高”获准，使得楼盘拔高再度成为关注焦点。事实上，“拔高”风已经在此之前就悄悄吹起，珠江新城、亚运城、猎德村、科学城等部分楼盘都先后被“拔高”，其中珠江新城更是成为“拔高”热点地带。

　　在动辄3万元/平方米以上房价的珠江新城，“拔高”所带来的天际线豪宅价相当可观，各楼盘争相向高空要“金子”。值得一提的是，目前热衷“拔高”的地块，多为2009年左右拿地，并且都冠上地王的“桂冠”。昨日，广州市规划局有关负责人首次就“拔高”问题进行回应。

　　拿“地王”后热衷“拔高”

　　按建筑规范规定，100米以上高度属于超高层建筑。近年来，广州市超高层写字楼之外的超高层住宅楼，开始四处开花。其中，有部分超高层住宅不断调整规划高度， “欲与天公试比高”。

　　新近一批出现“拔高”趋势的地块，多是在2009年左右拿地，并且都冠上地王的“桂冠”。在开发商与众对手争得头破血流高价拿地后，往往就开始着手调整规划拔高楼层。据了解，在国外，超高层住宅与别墅一样成为财富人群权利和身份的象征；在香港，寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”到内地；在上海、深圳和广州等一线城市，也逐渐被接受，开始“井喷”。

　　这些“拔高”的地块除了是高价地王，一般还有独特的景观资源或是特殊的地标区域等。比如，在市中心尤其以黄金宝地珠江新城CBD最多，除了地理区位优势，部分拔高楼还可以望珠江公园或者是珠江；而在市郊，拔高的地块则多为滨江滨水地块或者是临山地块。

　　珠江新城成“拔高”热点地带

　　2010年以来，广州市逐渐刮起修改规划“拔高”风。其中，需要斥重金才能夺得一地的珠江新城，成为市中心规划“拔高”的热点地带。

　　在近期备受关注的楼盘“拔高”案例中，珠江新城和亚运城是焦点所在。据了解，珠江新城最早的拔高约出现在2008年，随后众多开发商都挖空心思在原规划基础上“拔高”，向空中发展增长盈利。

　　至今，珠江新城至少有12座楼体出现了不同程度的增高，其中包括了商业和住宅。在众多的“拔高”申请中，只有1单被驳回。 最新申请的拔高的地块是珠江新城J2-2地块，位于富力丽思卡尔顿后面、东塔旁边，是黄金宝地CDB的中心地带，地块占地面积为8066平方米,总建筑面积为180649平方米。申请规划修改后，拟将由原来的220~250米调整为308米，相当于多了10多层。调高后，该楼将成珠江新城第九座身高超300米的地标建筑。

　　“拔高”个案

　　珠江新城：最后的住宅地王“长高”56米

　　住宅楼方面，拔高比较轰动的有越秀城建在珠江新城拿下的最后一幅住宅地王——珠江新城D8-C3地块，该地位于珠江新城海业路，珠江新城D8-C3地块位于广州市主干道黄埔大道与珠江新城主要道路马场路交界，向北转出黄埔大道可直达天河、白云、黄埔等区，地铁五号线“谭村站”也在地块附近，地块位置优异。

　　珠江新城D8-C3地块用地面积6349平方米，总建筑面积22514平方米。2009年以收回土地再出让重回市场，引起一番争抢，最终以15324元/平米的楼面地价晋升广州珠江新城住宅地王。当时，不少房地产业界人士都认为，地块除了位于珠江新城并未有其他太大优势，该地价偏高，恐怕难以消化。但去年，一纸拔高规划调整使其再次成为焦点。根据申请的修改规划图显示，该项目以41层高塔楼为中心，东西南三面则是两栋39层高楼，以及16、17层高楼，底层裙楼3~4层。D8-C3地块最终从100米调高到156米。

　　拿地开发商表示，此次申请调整规划并不涉及容积率的改变，总建筑面积不会因为调整而增多，之所以要建更高的建筑，是因为产品定位高端住宅，层高大于目前的普通住宅，所以从建筑形态上要提高建筑高度。

　　亚运城：获准将建番禺层数最多住宅楼

　　亚运城在2009年年底整体打包拍卖，堪称有史以来最大面积的卖地，相当于2004～2006年广州市住宅供地总量，被誉为世纪之拍。在亚运会结束后，开发商开始着手亚运城首幅自行开发地块——D地块的建设筹备。在今年3月份中旬，一则规划调整批前公示引起了房地产业界和市民的关注。

　　亚运城D地块位于番禺区石楼镇亚运城清河东路以南、兴岭路以东、亚运大道以西，在亚运城配套建设广铁一中的对面，其中有一边挨着裕丰涌。3月份该地要求调整规划，最高住宅由原先的120米拔高到170米。虽然有业主反对等波折，但亚运城D地块“拔高”规划调整已在5月31日正式批准，目前正在进行批后公示。整个地块的总用地面积117923平方米，计算容积率建筑面积496179平方米，即地块容积率达到了4.2左右。D地块最高高度可按申请，“拔高”50米达到170米。

　　在亚运城D地块拔高后，在容积率不变的情况下，建筑高度提高后，建筑占地面积减少了20%，绿地、空地等开敞空间增加了10%。从公示图上看，该地块将建13栋住宅，小区内游泳池，园景绿地面积较多。调整后，亚运城D地块最高楼层高55层，虽然比开发商原申请的56层“削”去1层，但仍将成为番禺楼层最高住宅。

　　猎德项目：部分楼宇集体“拔高”

　　此外，备受关注的珠江新城猎德项目也有“拔高”。猎德村是广州第一个被改造的城中村，当初的设想是完全借助开发商的力量进行改造，并不打算投入一分钱。2007 年 9月29 日，猎德村改造启动后首次推出市场的商业用地，被在香港上市的两家广州房地产企业富力地产和合景泰富联合体竞得，折合楼面地价约 8100 元 / 平方米。卖地所得的 46 亿元人民币，除了税收、拆迁补偿和临迁费，剩余的 22 亿多，被用于了猎德村安置房的建设。

　　但在卖地后，国际金融危机开始蔓延，房地产市场开始调整，猎德项目受到“牵连”。项目占地面积 11.4 万平方米，总建筑面积 56.8 万平方米，地块分为6块来开发。其中，地块二共有3栋办公楼，原高度控规要求限高为120米，现拟建高度为159米；地块五上拟建7栋办公楼，原高度控规要求限高为120米，其中自编A2-A5号楼拟调整为178米，A6栋拟调整为182米。此次调整变化最大的在地块三、四上，原高度控规要求限高为150米，其中自编C1栋拟调整为188米，C2栋调整为178米，C3栋调整到270米。这将是在珠江新城继东、西两塔和烟草大厦之后又一座新的摩天大楼，而猎德项目也将成为珠江新城摩天大楼群。

　　开发区：“地王”改规划调高45米

　　科学城地王KXC-F8-1-1地块，与“拔高”的珠江新城最后住宅地王同诞于2009年的，也在去年调整规划进行“拔高”。该地块是2007年拍出地王价后无法经营，被政府收回重新在2009年10月进行出让。

　　让人始料不及的是，这幅“回炉地王”引来了一大堆房地产巨鳄争夺。在历时5个小时，经过101轮竞拍之后，雅居乐击败碧桂园、万科、中信保利等，以43.41亿元夺标，楼面地价达7074元/平方米，溢价152%，成为“连庄地王”。按当时的出让条件，科学城地王KXC-F8-1-1占地面积约30万平方米，容积率不超过2，建筑面积共约60万平方米，建筑限高55米。但到了去年3月份，该地块正式从55米拔高到100米，拔高45米。

　　据中原地产研究部分析，科学城地王生态资源丰富。地块西侧遥望广州著名的生态旅游景区火炉山森林公园，东南侧靠近开发区尖塔山公园和玉树公园，并且东北方有河涌环绕。南北两面的自然山体掩护，形成了闹中取静的地理格局。业界人士认为，该地块“拔高”更有利于建更多的景观房。

　　番禺楼盘：申请“长高”最多70米

　　自从亚运城申请“拔高”后，不少开发商都热衷于将住宅越建越高。上月25日，广州市规划局进行规划调整批前公示，番禺雅居乐北区申请调整修建性详规，从而“瘦身增高”，从23栋32层高的住宅楼变成22栋22层至49层高的住宅楼。但总体的建筑面积和容积率没有改变。

　　番禺雅居乐北区项目的建设位置位于番禺区南村镇草堂村地段。规划部门原来批准的指标为——计算容积率建筑面积为1128255平方米，绿地率为35%，建筑高度为沿江和其余部分均控制为100米。将建设23栋32层高的住宅楼，以及10栋2~3层高的公建配套。而根据开发商的申请，拟调整内容包括：计算容积率建筑面积为1128255平方米，绿地率35.5%，建筑高度为沿江未建部分控制为80米，其余部分设计为120~170米。这意味着，整个项目的建筑面积和容积率并没有改变，但住宅楼栋减少1栋，略微增加绿地率；住宅高度从原先的统一为100米，变为有高有低。

　　业界人士认为，这种拔高但不增加建筑面积的方式，多半是将单层层高变高，比如原来开发商如果建32层100米高的房子，则每层平均层高约为3.1米；调整后，如果最高170米的房子建49层，层高约达到3.5米；而80米高的楼如建22米，层高更可达到3.6米左右。这样，大大提升了整个楼盘的素质，可做成高档的商品住宅盘。

　　“拔高”方式

　　1.楼体“变瘦”，空出更多的用地面积做小区园林等，多出景观绿化等；

　　2.楼体楼层层数和体积都不变，单层层高变高，可提高楼盘档次；

　　3.单层层高不变，体积不变，这种情况下“拔高”，建筑面积变多，开发商可以售卖的面积明显增加；

　　4.楼体不“变瘦”，但原先要建10栋楼的变成只建9栋，楼层增多，楼高增高，空出面积增加楼栋距离等。

　　一般“拔高”50米 最多“拔高”100米

　　根据世联地产的研究，超高层住宅的涌现与城市GDP地位和地块本身的特殊资源等因素有关。从拔高的高度上看，一般以30~50米左右的较为常见，也有部分一下子就蹿高了近100米，几乎是原高度的一倍。

　　部门回应

　　市规划局：未严控高度区域可申请拔高

　　昨日，广州市规划局副局长叶浩军表示，近期专家和市民对拔高问题都很关注，他说很希望有机会跟市民网友就这个问题进行交流。

　　问：亚运城D地块“拔高”，从规划批前公示到批后公示都成为市民热议的话题，“拔高”也因此进入市民视野。是否所有的项目都可以申请拔高？

　　叶浩军（下简称叶）：近期专家和市民对拔高问题都很关注，感谢社会市民对这话题的关注。规划部门也关注到不少专家也在讨论广州要不要建高楼。楼体建筑高度问题涉及控制性详细规划全覆盖范围的定义，控制性详细规划不可能包括城市规划所有内容，不可能覆盖细化到所有建筑高度、立面形式和材料等等较主观的东西。建筑高度、立面形式等要通过地区专项规划编制研究来更好地控制。

　　因此，建筑高度调整问题，除了城市重点地区，需控制建筑高度外，一般地区对建筑高度没有明确作法律制约。控规没有严格控制高度的区域是可以申请拔高的，但方案要有合理性。规划部门内部有规定，每层层高多少才算合理，同意提高建筑高度都有合理性前提。

　　“变矮”也可能会增加建筑面积

　　问：“拔高”是否就会带来容积率的提高，使得公共配套压力变大？

　　叶：建筑高度与容积率提高确实有关，但也并非必然相关。市民听到拔高的第一反应，就是认为增加了容积率，并质疑是否没有通过规委会就批准“拔高”是否规划局一家说了算。

　　事实上，建筑高度的提高，技术上可能涉及到容积率提高，也可能涉及到楼体的胖瘦。“拔高”可以提高容积率，但也可以通过“变瘦”能实现，但密度和容积率是否有变化根据个案而定，不能一概而论。

　　首先，拔高不一定变瘦，比如从每层3.8米增高到4.5米才满足要求，这样容积率也没变化胖瘦也没变化。其次，拔高与容积率的关系也不是必然的，当然，如果原来38米变成50米，但层高仍然是3.8米，那么就会增加容积率。但不是所有的拔高都一定会增加层数。此外，建筑高度变矮了可能还会增加容积率，比如地块上原密度是30%，建10层，现在变成建筑密度40%建9层，那么就是变矮了但容积率可能会增加。

　　“拔高”公示市民反对是有用的

　　问：在“拔高”规划公示过程中，市民反对是否有用？

　　叶：在“拔高”规划公示过程中，市民反对是有用的，规划部门也会在公示过程中收集意见。但建筑高度问题比较主观，一提到拔高可能感觉就不好。规划局判断是否同意拔高，也会判断拔高后建筑密度是否降低、绿地率是否增加了，不是盲目同意。一般而言，“拔高”后公共空间都增加了，小区开放空间增加了。

　　“拔高”的一般是写字楼等

　　问：开发商申请“拔高”的依据是什么？

　　叶：建筑物高矮胖瘦调整有原因，有些楼早期设计是3.8米层高，但现在写字楼要求更高，一般都要做到4.5米层高，因此需要调整。珠江新城增高的一般是写字楼等公共建筑，住宅基本层高都有3米左右了，就不需要再进行调整。亚运城地块有些住宅确实进行了高度调整，当初在亚运城土地出让时也有高度规定，但2.7平方公里的土地量实在太大了，只做了原则性规定。有条件的地块，可根据具体情况进行调整，此次拔高主要是考虑了增加更多的公共空间，调整了一下区域的天际线。

　　

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