上半年的广州楼市在“新国八条”下拉开帷幕，限购、限贷之后广州又对增城、从化实行限价。在第三轮宏观调控下，广州楼价并没有出现大幅度波动，尤其是市中心楼价最终站稳脚跟。此外，外围区域楼盘积极促销吸引了首次置业者和换房者，也导致了周边区域的成交量大幅上升，5月广州周边四区成交量占比首次超过七成。

　　土地市场方面，上半年广州土地成交量并不算特别活跃，不过日前最大规模的土地拍卖引来了大集团的争夺，尤其是金沙洲、大学城、珠江新城等发展潜力大的区域。另外，在宏观政策的作用下，房企也纷纷用尽招数，万科、保利、恒大、中海等集团在上半年销售业绩中表现突出。

　　本版撰文 信息时报记者 罗莎琳(除署名外)

　　政策篇

　　新国八条：“最严宏调”下55%楼盘环比降价

　　“限购一套新房，二套房贷首付不低于5成，三套房及以上房贷全面停贷。”今年1月26日，国务院公布八条最新楼市调控政策，“新国八条”使得第三次调控最终浮出水面。其中房贷方面，二套房贷首付提至六成，限购令也推向全国执行，被称为“最严厉的房地产调控政策”。

　　紧随其后的是，在今年2月24日，广州出台了“新国八条”细则，对贷款(包括住房公积金贷款)购买第二套住房的，首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。同时，将保障房建设资金在土地出让净收益中的提取比例从目前的10%提高至13%，并在此基础上逐步建立土地出让收入溢价部分阶梯累进提取机制。

　　房贷紧缩对于楼市产生什么影响？据网易房产统计阳光家缘数据显示，“新国八条”广州细则实施4个月后，广州100个主流楼盘中，有55个楼盘在细则出台第三个月的网签均价环比下降，最大跌幅达36%；涨价的楼盘则有45个，比例为45%。不过，以细则出台后第三个月的房价与出台前一个月的房价相比，100个主流楼盘中，仍有66个楼盘价格是上升的，仅34个楼盘价格下降。

　　中原地产项目部总经理黄韬认为，上述现象是正常的，“从楼市新政出台到效果显现肯定需要一定时间，所以房价在第三个月才开始出现降幅完全正常，5月期间城郊不少楼盘都推出了打折促销。”实际上，广州楼价已从细则出台第二个月的高峰位置开始回落，才会出现第三个月有55%楼盘降价的情况。

　　从化增城限价：顶着“超标”压力 房企毛坯卖楼

　　在限购政策的“红圈”之外，增城和从化有幸逃过一劫。尽管不限购，但另一限价的政策却随之浮出水面。

　　增城市国土房管局最近表示，4月1日后领取预售证的楼盘，要按照规定全部限价。在3个月内销售的价格不得超过去年该楼盘全年网签均价上浮5%后的价格。对于去年没有销售的楼盘，则以去年增城全市的均价7033元/平方米作为参考底价，上浮5%的话就是7385元/平方米。

　　此外，广州从化楼市调控再出“紧箍咒”。从化市国土资源和房屋管理局日前出台通知，明确提出要严格控制一手住宅价格涨幅，原则上不能超过10%，否则将不准销售。

　　广东工业大学房地产经济分析师申格联表示，增城和从化不限购是适合广州的调控政策。在广州的十区两市中，老城区房源有限，价格相对较高；而增城和从化房价还是5000~8000元/平方米，不能采取与广州市区“一刀切”的调控政策。

　　也有地产人士表示，虽然目前两市的网签价格尚未包含经适房以及限价房，但由于目前的成交均价已远远超过房价控制目标，除非接下来的成交均价能呈现逐步回落，否则全年均价“超标”的可能性极大。

　　为了控制楼价的涨幅，增城、从化不少楼盘采取了毛坯交楼的做法。据悉，增城某楼盘去年的网签均价8164元/平方米，如果按照上浮5%的价格开售，只能定价在8572元/平方米以下。目前，该产品毛坯价格仅为6000~8000元/平方米，带装修产品约在8000~10000/平方米，一高一低正好符合限价范围。

　　一房一价：楼盘高价低卖钻空子

　　针对商品房销售中标价混乱、信息不透明和价格欺诈等问题，从6月1日起，广东省全面实行商品房销售明码标价新规；同时，中介服务机构销售二手房，原则上也要参照新规定执行明码标价。不过，近日信息时报记者实地调查发现，目前多数楼盘公开的价格比实际成交价高出很多，而绝大部分中介服务机构对销售二手房需要明码标价也毫不知情。地产专家认为，二手中介有别于一手开发商，二手房源价格基本由业主定夺，反价是常有之事，如果实行二手房明码标价实属不易。

　　此外，发改委发布《关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知》，要求各地近期要开展商品房销售明码标价执行情况专项检查，检查范围覆盖本地所有房地产开发企业正在销售的商品房。《通知》强调，对于检查中发现的房地产开发企业未实行“一套一标”的，将每套处以5000元罚款。但不少买家认为，5000元罚款对于开发商来说简直是九牛一毛。

　　保障房：20项目力争11月开工

　　今年广东省下达给广州市的保障性住房目标任务是8.5万套。广州市住房保障办表示，目前第一批保障房建设的20个项目前期工作进展顺利，将力保在11月底前开工建设。今年广州将着重发展公共租赁房，构建以租为主的保障性住房供应体系。据悉，今年计划8.5万套保障性住房中，公共租赁房和廉租房将占总量的60%以上，其中公共租赁房占总量的57%。

　　按照计划，今年1000万套保障性住房必须在10月底前全部开工。从部分城市今年以来保障房开工情况来看，成绩并不乐观，一些城市开工率不到三成。一位专家估计，整体来看目前仍约有七成保障房没有开工，资金短缺是最大障碍。

　　楼价篇

　　呈抛物线 上周首次低于万元

　　尽管楼市宏观调控不断，但广州的楼价依然没有出现大起大落的现象。而是呈现一条抛物线状态，涨跌相左。

　　上周均价仅9605元/平米

　　今年1月，广州一手住宅网签均价13572元/平方米，同比上升3.2%，环比下降5.8%。这是在之前两个月连续出现结构性上涨后，首度出现回落。

　　正当业内以为宏观调控政策已起作用时，2月广州十区楼市均价14002元/平方米。3月广州十区一手商品住宅网上签约均价12859元/平方米，这是一手住宅均价近半年来的最低点。

　　连续两个月楼价下跌之后，4月楼市出现了短暂的回暖，网上签约均价每平方米12970元。紧接着中央各部迅速作出表态：调控不可能放松也不可能半途而废，如果继续回暖，不排除有新一轮调控政策出台。因此，5月呈现继续下跌的状态，均价降至12477元/平方米，降幅3.8%。

　　6月的楼价会如何呢？就目前情况来看，6月楼价依然呈现下降的趋势。搜房数据监控中心最新数据统计，2011年6月6日～6月12日，广州十区二县市网签共2254套一手住宅，环比前一周（5月30日～6月5日）飙涨42.48%；成交均价9605元/平方米，环比前一周大跌5.09%，这是今年以来周均价首次低于万元大关。

　　楼价若回落 政策或放松

　　对于上半年的广州楼价，地产经济学家邓浩志用了“扑朔迷离”来形容。据他观察，今年2月开始推出的以限购为主的第三轮楼市调控，让房地产市场出现了量跌价稳的局面；加之年初开始的信贷全面收紧政策，房地产行业普遍出现“一贷难求”的局面。从3月开始，全国房地产开发企业陆续出现资金紧张的局面。然而，4月底楼市出乎意外地再次出现回暖迹象，全国多个大城市纷纷录得成交量明显回升的态势。

　　邓浩志表示，假设最近的这股回暖潮只是一缕“回光返照”，楼价真的出现了决策层所希望的稳定持续回落，那么政策也极有可能在局部进行放松，比如部分放松开发贷。

　　土地篇

　　未现地王潮 近九成底价成交

　　据广州市国土房管局网站数据显示，2011年1月～5月，广州推出住宅用地8宗，共计面积669694.3平方米；成交宅地8宗，共计土地面积542277.3平方米，成交总金额23.1851亿元，前五月录得一宗通过招标形式出让的住宅用地流标记录。

　　搜房网数据监控中心统计数据显示，上述8宗用地扎堆分布，主要位于开发区和南沙两个区域。得益于中新知识城起步区第四次集中推地，开发区在今年上半年推出近40万平方米的住宅用地。

　　从区域上看，受广州土地供应情况影响，上半年成交宅地主要集中在市郊的南沙、开发区和番禺，市区仅越秀区杨箕村城中村改造地块和荔湾旧高尔夫球场宅地两幅用地成交。

　　从总体来看，广州住宅用地上半年未出现地王潮，仅荔湾旧高尔夫球场地块溢价成交，其余7宗土地均以底价成交，底价成交地块占全部成交宅地的87.5%。

　　资深房地产专家谢逸枫表示，上半年土地市场成交冷清，一方面是因为前5月是全国土地市场的淡季，未来市场走势并不明朗，多数企业持观望态度；另一方面是受制于银根紧缩、销售回款速度等因素，导致企业资金面压力增加。谢逸枫进一步表示，今年最好的拿地机会在下半年，但届时可能会有90%的开发商有心无力，“现在的土地市场并没有见底，大部分开发商都希望等到下半年再作打算。”

　　信息时报记者 罗莎琳 张金娜

　　成交篇

　　外围四区降价抢客 成交量占比首超七成

　　上半年广州楼市成交量随着楼价的波动而起伏。值得关注的是，由于增城、从化限价不限购，让不少区域的楼盘出现了“被迫降价”的现象；尤其是增城，“6”字头洋房成批上市，吸引了投资客和自住买家的目光。在两大区域的带领下，外围区域楼盘纷纷放低姿态，成交量也一次次超过市中心区域。

　　反弹之后急速滑落

　　数据显示，今年1月广州全市十区新建商品住宅网上签约面积73.25万平方米，同比增加12.3%，环比增加52.3%。这是继去年底连续两月在40多万平方米低位运行后，广州网签量首度出现强劲回弹。

　　在回弹之后，2月签约面积降至46.73万平方米，同比增加60.5%，环比减少36.2%。业界人士分析，网签成交量减少与新推货量减少有关系。

　　随着宏观调控的深入，广州市中心楼价依然居高不下。而外围区域的楼盘放低姿态，加上部分区域不限购的政策，让外围区域成为成交大户。

　　这一现象从今年3月就已开始抬头。3月，广州全市10区新建商品房网上签约4832宗，从区域上看，花都和番禺网签量最大，两个区域总共网签18.67万平方米，已占全市总量的58%。其中，花都区网签量为9.92万平方米，约相当于中心六区总量。

　　外围区域超半壁江山

　　而到了4月，广州十区新建商品住宅网签面积为45.50万平方米，同比减少2.7%，环比增加42.3%。这是广州楼市继新政出台首月成交萎缩后，重新回到40万平方米平台。值得关注的是，中心六区合计网签为16.31万平方米，同比减少30%，环比增加63.3%。不过，全市成交量最高的区域仍在外围四区，最高的为花都区，网签成交量达12.32万平方米，番禺和南沙紧随其后。

　　5月这一现象尤其明显，当月网上签约面积为51.14万平方米，其中，中心六区签约面积仅14.08万平方米。广州市国土房管局表示，由于供应相对充裕且需求较大，花都、番禺、南沙、萝岗四区的新建商品住宅成交量出现上升，占全市比重首次超过七成，而此前该比重长期维持在五成左右。

　　房企篇

　　限购、限贷、断货 上半年房企普遍歉收

　　在今年较为严峻的市场形势下，不少房企也面临着较大的困境。除了恒大、碧桂园等少数几家企业外，大多数大型房地产开发商在上半年的收成都不甚理想，甚至有下滑的情况。同时，越发严峻的市场环境，令不少企业在上半年保持谨慎的态度，推货力度大幅减弱。

　　前5月销售不甚理想

　　踏入6月中旬，共有15家上市房企陆续公布5月销售业绩，包括万科、恒大、雅居乐、龙湖、华润等房企在内，近八成房企5月销售环比实现了增长。其中万科5月销售超90亿元，环比大增14%；碧桂园5月收金59亿元，成为环比业绩增长最快的房企，1～5月累积销售额达178亿元，完成全年目标的41%。

　　虽然大多上市房企公布的5月销售数据呈现良好的增长态势，但依然掩盖不了其1～5月完成全年销售任务率偏低的尴尬。除了恒大地产外，其他企业的完成情况都不十分理想。即使是前5月销售金额达524.2亿元的万科，按其全年1400亿元的销售目标计算，也仅完成了37.4%；而在去年销售金额及销售面积双双创下新高的某国有房企，在今年1～5月同样仅完成了全年销售目标的逾两成。

　　三大因素影响收成

　　对于这些上市房企的表现，某大型集团负责人表示，完成全年任务率偏低的原因，要多方面去看。首先，部分房企并没有要求一定要在6月之前完成全年销售任务的一半，这要视其推货情况而定。比如该集团旗下楼盘经过去年的热销后，今年上半年的可售货量大幅下降，而且仅有一个项目有新货推出，“在这种情况下，不可能要求在上半年能有什么好的成绩。”

　　另一方面，则是今年以来不断加强的限购令、限贷令，以及越发紧缩的金融环境，都给楼盘销售造成一定的影响。“以广州市场为例，在今年上半年卖得好的楼盘，大多都是郊区盘；市中心的贵价项目，很难卖得动，这样对销售额的支撑自然有限。除非像恒大一样，能在二三线城市获得良好的支持。”

　　同时，该人士表示，受去年亚运会停工的影响，拖慢了施工进度，也让很多新楼盘或新组团在上半年未能达到预售条件，“进入6月，市场上的新货、新盘逐渐多了起来，希望在下半年能够获得一个比较理想的销售成绩。”

　　信息时报记者 李东元

　　专家视角

　　满堂红战略管理部高级主任沈锐培：政策调控目的已实现了一半

　　今年上半年楼市政策不断，调控目标也从“稳定房价”转到明确提出“降低房价”，可以说调控的目标是相当明确的。就目前而言，虽然房价并未出现明显的松动，但成交量大幅萎缩，其最终结果就是房价下跌，可以说，调控到现在目标已实现了一半。

　　目前保障房开工情况并不乐观，所以未来中央极有可能向地方政府进一步施压。楼价在下半年下跌的可能性极大，目前已看到一手楼在降价促销，而这可能仅仅是开始。

　　合富置业市场部首席分析师龙斌：首次置业换房成主力群体

　　上半年总体上广州楼市已有所调整，很多买家因为限购政策只能持币观望，交易量有所缩减。目前，购房人群已出现一些变化，首次置业和首次换房成为主力购房群体，而投资客尤其是投机客则大量减少。

　　资深房地产专家谢逸枫：上半年楼市未现大起大落

　　上半年广州楼市在观望与僵持之中度过，依然保持价量稳定，未出现大起大落的现象。一方面是因为广州市场购买力仍较旺盛，楼市比较成熟，市场比较稳定；另外一方面是在政策调控下，开发商采取了价格折扣的手段，促销走货。

　　

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