王肖邦

　　又有内地开发商欲登陆香港资本市场。

　　6月30日起，总部位于武汉的商业地产开发商卓尔发展（02098.HK）启动招股，计划全球发行5.25亿股，当中90%作国际配售，余下10%在香港公开发售，招股价介于2.89至3.57港元，集资最多18.74亿港元，预计7月13日正式挂牌上市。

　　卓尔发展的主要项目为武汉汉口北国际商品交易中心，预计总建筑面积约270万平方米，是义乌小商品城以外中国第二大综合批发市场。

　　截至2011年3月31日，汉口北国际商品交易中心已竣工60万平方米，竣工批发商铺单位中37.1%已出售，40.1%待售，另外22.8%卓尔发展将持有作投资物业。

　　高比例出售商铺产权，卓尔发展在招股书中称是公司发展初期的策略，为的是争取更多现金流，而项目发展后期则保留较大比例的批发商铺单位作投资物业以获得租金收入及资本升值。

　　业绩显示，2010年汉口北国际商品交易中心及配套物业第一企业社区的销售额约为7.5亿元，占到公司收益的97.5%。

　　而公司一位非执行董事昨日告诉《第一财经日报》，汉口北国际商品交易中心出售商铺和近期武汉汉正街整体搬迁也有关系，“出售的商铺中大约六成卖给了原汉正街商户。就公司自身而言，当然希望尽可能多的持有商铺”。

　　招股书中显示，汉口北国际商品交易中心今年前3个月平均租金为每平方米每天13元。高纬环球中国区投资部董事叶成宇告诉记者，这一价格已经堪比上海部分商圈的租金水平，所以持有物业的回报相当可观。

　　另一方面，记者也发现，卓尔发展的利润很大一部分来自持有物业的资本增值。2008年，在经营亏损2200万的情况下，公司凭借3.7亿元的持有物业公平值增加，最终实现2.5亿盈利。而2010年，公司经营利润仅为3亿元，但持有物业的公允值增加达到6.2亿，令公司最终实现盈利6.3亿元。

　　招股书还显示，截至2011年3月31日，卓尔发展的土地储备约1640万平方米，其中约440万平方米已获授土地使用权证，“物色并以低成本获得大幅郊区土地，然后利用开发项目为土地创造巨大价值”是公司可以快速盈利的原因。

　　卓尔发展此次赴港集资所得款项当中50%会为发展中及未来发展项目提供资金，40%会根据合作或投资协议为未来发展项目提供资金，余下10%用作营运资金。

　　目前，公司在武汉、襄阳、天津、沈阳均有拟建项目，包括位于武汉的汉口北项目二期，武汉客厅二、三期与中部物联港，位于襄阳的襄阳客厅与位于天津的卓尔华北国际商品交易中心，滨海客厅及第一企业社区。

　　上述公司非执行董事告诉记者，这些城市的扩张将会复制汉口北国际商品交易中心的模式。

　　不过叶成宇表示：“异地发展考验开发商的招商能力，此外南北方消费习惯存在差异，也是批发中心异地扩张将会面临的挑战。”