开发商拿地意愿增强或促土地市场走出谷底，但专家预测——

　　土地市场依然难以火爆

　　记者　王涛　北京报道

　　历经数月的冷清之后，部分热点城市土地市场出现回暖迹象。近十天内，“地王”在北京、深圳等地相继涌现。7月6日，北京CBD核心区9幅地块更是引来逾40家企业组成的19个联合体参与投标，其中不乏万科、首创、万通地产、中信地产等知名房企。

　　接受《经济参考报》记者采访的专家认为，随着成交的逐渐恢复，近期开发商拿地意愿有所复苏。下半年，各地将迎来土地放量供应，土地市场也会逐步趋于活跃，但恐难出现此前的火爆。

　　回暖　土地市场逐渐走出谷底

　　北京CBD核心区9宗地块的归属一直格外受关注。记者6日从投标现场了解到，参与竞标的企业拿地热情呈现久违的高涨。其中，中信集团参与了大多数地块的竞标。SOHO中国旗下的北京红石建外房地产开发有限公司也参与了Z1a、Z2a、Z2b三幅地块的竞标，且报价均为最高。

　　根据北京土地整理储备中心公布的数据，此次出让的土地仍均为商业金融性质用地，总规划建筑面积达109万平方米。

　　SOHO中国董事长潘石屹接受《经济参考报》记者采访时认为，此次出让的是北京CBD最后几幅地，其价值及未来的发展空间很大。

　　中国中信集团、中信银行股份有限公司联合体作为唯一投标方，给出了与地块竞标底价相同的报价26.32亿，成功将Z11地块收入囊中。无独有偶，安邦人寿保险股份有限公司和北京涛力投资管理有限公司联合体也是以唯一买家的身份以22.92亿夺得北京CBD核心区Z9地块。

　　据测算，9宗地块底价合计169.93亿，按最高报价计算，成交总价约为246.55亿。现场一位房地产资深人士表示，此次竞标底价和楼面价都低于预期，但这丝毫不掩企业的拿地热情。

　　过去十天，北京、深圳等地相继传出“地王”的消息。6月27日，北京市东城区崇文菜市场一宗商业金融用地拍卖，经过逾30轮激烈竞买，广州市丰璟房地产开发有限公司以总价7.1亿元拿下该地块，高达4.32万元/平方米的楼面地价，刷新了近年来北京楼面价纪录。此后不久，深圳南山区一地块成为新晋总价“地王”，该宗规划建筑面积达170万平方米的地块最终由招商局蛇口工业区有限公司以64.39亿元拿下。

　　值得注意的是，近期频频给土地市场注入活力的多为商业金融及综合类型地块的成交。美联物业全国研究中心主任徐枫认为，商业金融及综合类型地块被看好的原因，除楼市调控之下住宅市场受政策影响较大外，商业金融及综合类型地块更能契合开发商追求长期收益的目标。“住宅市场的黄金十年已经过去，接下来的‘黄金期’应属于工商铺市场，其中自持形式会越来越多。”

　　冷清　宅地成交依然低迷

　　与商业地产的成交形成反差，多数热点城市的宅地市场仍难言回暖。中国指数研究公布的最新数据显示，1至6月全国130个城市共成交土地9511宗，其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)2854宗，成交面积16179万平方米，同比减少6%。

　　全国十个重点城市，除广州、深圳与南京三个城市住宅用地成交面积同比上升外，北京、上海、重庆、天津、武汉、杭州、成都七个城市住宅用地成交面积分别同比下降38%、5%、34%、66%、4%、23%和22%。

　　成交价格也非常理性，今年以来底价、低价成交贯穿整个土地市场。1至6月，全国130个城市成交楼面均价为1061元/平方米，同比下跌20%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为1451元/平方米，同比下跌13%。上半年，住宅用地每月成交楼面均价均低于去年同期。

　　中国指数研究院报告认为，导致住宅土地市场出现冷清，一方面是受国家政策限制、地方政府以设定地价上限、配建保障性住房等手段尽量将地价定在合理范围之内，另一方面开发商对于目前市场理性的态度，也是地块低价成交的重要原因。

　　美联物业全国研究中心主任徐枫接受《经济参考报》记者采访时表示，整个房地产是一个循环关系，在产业链末端销售这块是死气沉沉，这必然会影响开发商对未来的预期。加之开发商会通过股权交易、收购等各种方式增加土地储备，并不缺地。

　　她预测，与上半年相比，下半年宅地的推出量会呈上升趋势。但从土地性质来说，单纯住宅用地在整个土地市场的比例会越来越小，未来的趋势是综合用地为主。而随着单纯住宅用地推出数量相应减少，开发商会更加关注单个地块的性价比，也不排除个别地区、个别时期会出现“地王”的争夺。

　　趋势　多城市将迎供地小高潮

　　土地市场尤其是住宅用地成交乏力的背后，供应量减少也是一个重要因素。1至6月全国130个城市共推出住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)3495宗，面积为19463万平方米，同比减少15%。

　　四大一线城市中，北京3月份住宅用地市场交易量为零。另有统计显示，前5个月北京通过招拍挂方式出让的非保障房住宅用地量为87.4公顷。在深圳，住宅市场5月才首次破冰，整个上半年共推出住宅用地3　宗，共计76万平方米。

　　进入6月，部分城市开始集中大量推地，成为今年供应量最大的单月。中国指数研究院统计显示，6月全国130个城市共推出土地2764宗，面积13285万平方米，环比增加43%，同比增加50%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)751宗，推出面积4203万平方米，环比增加38%，同比增加7%。

　　下半年伊始，北京等地土地市场便迎来推地高潮。根据北京市土地整理储备中心公布的信息，7月4日共有7宗地块进入挂牌竞价阶段，其中4宗地为居住用地，总出让面积超过42万平方米。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，目前从整个市场来看，僵持、盘整的态势还是很明显，购房者、企业的观望氛围仍很明显，政府作为土地供应方，推地也会讲究策略和节奏，推地的力度不会贸然加大，因此今年应该和往年类似，在下半年特别是四季度才会加速推地。

　　中原集团研究董事程澐认为，随着成交的逐渐恢复以及各地大规模土地供应的开启，近期开发商拿地意愿有所复苏。从6月整体数据来看，标杆房企拿地态度亦较5月更为积极。6月，中原监测的15个城市中，共有14家标杆房企于10个城市中踊跃拿地，总可建面积达632.94万平方米，环比增幅高达80.4%。标杆房企的拿地举动，或将刺激土地市场逐步趋于活跃。

　　缺钱　下半年土地市场恐难火爆

　　虽然普遍预测下半年推地数量将有较大幅度增加，但专家认为，土地市场恐怕还难以出现此前的火爆。

　　“下半年火热肯定谈不上，整个房地产市场的气氛还是很淡，这种情况下，大家都不可能太乐观。”徐枫告诉《经济参考报》记者，从需求来看，现在相当一部分开发商资金链比较紧张，也在很大程度上制约了其大规模拿地。陈国强也表示：“多数企业在调控之后，不得不面临资金的压力。”即便土地比过去更便宜，但由于自身缺乏相应的投资能力也没办法拿地。

　　统计显示，1至5月，房地产投资自筹资金到位同比增速由年初的21.4%回升至30.9%。房地产销售额同比增长18.2%，较去年18.3%增速略降。广发证券认为，随着房地产调控的继续实施，销售增速面临回落压力，进一步将对房地产投资构成减速压力。

　　陈国强预测，“商业金融用地的出让可以有更积极的预期，但对住宅用地来说，企业参与的意愿就要差一些。”整体而言，在严厉的调控形势，房企会比较谨慎，过去多轮激烈竞买及溢价率高企等火爆情形很难在下半年再现。徐枫预测，成交量可能并不会随着推地数量大幅跃升而增加，楼面价也会保持平稳。

　　中国指数研究院报告的认为，一直处于低迷状态土地市场，如何回归到合理健康发展的道路，达到楼市与土地市场和谐发展，或将是下半年政策调控的走向。