每经记者 杨羚强 发自上海

　　编者按

　　最近一段时间，《每日经济新闻》持续关注价值地产的话题，引起许多业内人士和购房者的关注。判断地产的价值，或许有很多不同的标准，但最基本的标准不会随时代变迁而改变：地段、区域、环境等硬件指标，以及周边各种配套设施所共同构成的软环境。本期我们所关注的，正是在现代化的高速交通工具带着沿线房产高速升值的梦想呼啸而来时，高铁（地铁）概念房产，是否真的能为居住者带来梦想中的生活？

　　京沪高铁一通车，昆山一个临近高铁的楼盘，就以超过14000元/平方米的价格刷新昆山非城市中心普通公寓的价格最高纪录。

　　 上述楼盘的销售人员解释，该楼盘所在的中华商务区，将媲美上海的大虹桥、苏州的核心商务区，假以时日，房价将超过2万元/平方米。而《每日经济新闻》记者调查发现，愿意花高价购买这些有远景规划，暂无生活便利配套楼盘的主要是投资者。

　　创区域最高价

　　 昆山房产网、昆山搜房网、昆山新浪乐居等网站的信息显示，在昆山，售价超过14000元/平方米的普通住宅公寓位于当地市政府旁，全装修房的售价为15000元/平方米。而花桥、巴城等多个板块的住宅从未出现均价超14000元/平方米的公寓房售价。

　　 然而，在京沪高铁开通不到半周时间，这个名为象屿·珑庭的楼盘彻底改变了昆山的房价格局。目前，该楼盘在7月3日开盘的5号楼销售均价报价达到14500元/平方米，创下昆山非市中心地区的价格新高。

　　 销售人员向记者介绍，上述楼盘定价高有两个原因：一是楼盘采用3000元/平方米的精装修标准；二是楼盘所处的区域在昆山的中华商务园，依靠高铁的交通优势，上述商务园的远景有望和上海的大虹桥和苏州的核心商务区相媲美。目前，上海大虹桥附近的房价超过4万元/平方米，以此衡量象屿·珑庭所在的区域未来均价可能突破2万元。

　　 随后，这位销售人员向记者展示了一份楼书，楼书的第一页文字描述：“昆山，京沪高铁、沪宁城际第一站，18分钟瞬即对接”……同时，楼书对区域规划的介绍，侧重以高铁带动，衔接上海大虹桥为主要内容，给读者的体验是昆山的中华商务区未来将成为上海大虹桥的 “后花园”等。

　　 那么，中华商务区会成为上海大虹桥的“后花园”吗？记者在现场看到的是，中华商务园大部分仍是杂草丛生的空地。在临近该楼盘大约10分钟路程的巴比伦广场，有一所国际学校、医院及小型的超市。而楼书中所描述的3条商业街、7家超市、4家银行以及医院等还在图纸中。

　　投资客比例超半数

　　 虽然商业配套不给力，但上述楼盘依然销售不错。昆山房产信息网显示，该楼盘推出的514套房子已售出131套。

　　 对此，上海同策物业咨询顾问有限公司研究总监张宏伟认为类似象屿·珑庭这样的楼盘，由于价格偏高、配套欠缺并不容易吸引昆山和临近城市的自住客购买。

　　 不过，对投资者来说，该区域具有很大吸引力。他认为，类似象屿·珑庭的楼盘对整个区域的楼市而言，主要是起“抬轿子”的作用：首先为该区域树立一个价格标杆，然后让整个区域的价格行情慢慢上涨，最后新建的楼盘在此基础上再次拉高区域最高价，使整个地区的房价上涨。

　　 实际上，区域开发商相互“抬轿子”的做法由来已久。象屿·珑庭的销售人员表示，临近该楼盘位于中华商务区、创业路南侧的地块，竞得价为15690元/平方米，创下昆山土地市场有史以来最高单价纪录。在上述“地王”的映衬下，象屿·珑庭未来的售价预期被大大提高。

　　 汉宇房产研究中心主任付伟认为，在昆山的楼市发展历程中，投资者一直扮演着重要角色。若仅以昆山当地的购房需求，昆山楼市早已是供远远大于求。该观点被中原地产项目部的缪经理证实。他介绍，在部分楼盘中，来自上海等地区的购房者占购买人群五成以上，其中相当数量是投资者。

　　价格已透支未来价值？

　　 销售了100多套的成交数据，显示象屿·珑庭14500元/平方米的报价已被一部分购房者接受。不过，上述价格引起了业内的质疑，价格是否已经透支了未来的价值？

　　 付伟表示，就昆山的经济总量和城市的影响力看，昆山新发展的CBD中华商务区的前景，无论如何达不到上海的大虹桥或苏州的核心商务区的规模。如果该区域的房价和商务成本与上海近郊的青浦新城等接近，很难吸引企业。因此，该区域的房价必然要低于上海上述区域新城的楼盘售价。在他看来，中华商务区的未来最有可能发展的模板是昆山市中心或花桥。

　　 不过，记者在花桥现场调查发现，2006年开始建设，被认为发展最快速的花桥板块，目前的商业配套和生活环境离“成熟”的阶段有较大距离，与真正意义上的CBD更是差距巨大。

　　 昆山房产信息网显示，花桥地区的最大楼盘——绿地21世纪城已开发销售超过1万多套房屋，并且大部分都已经交房。而中原地产和汉宇房产的研究人员表示，这里的实际入住率仅为40%~60%。

　　 较低的入住率还影响了当地的商业建设。记者在绿地21世纪城的商业中心看到，尽管基本交房，但楼盘的商业街有多家店铺未开门，苏宁电器大卖场中的顾客也寥寥无几……昆山世茂广场一位负责人说，双休日上海购房者入住昆山所购买的房屋时，商场的消费人流仅比平时增加40%。

　　 谈到交通的问题，一位行业人士还指出，花桥因临近上海，交通成本低于昆山，从发展前景看，花桥也比昆山南站好得多。

　　 然而目前，花桥的次新房挂牌价为9500元/平方米，区域内新楼盘最高价为14000元/平方米。而上海青浦新城的部分区域房价也不过12000元~14000元/平方米。