探访大黄浦四大历史建筑——老洋房、石库门、里弄房、老公房

　　重点关注产权老洋房，待迁老公房

　　理财一周报记者/曹怡婷

　　　 卢湾区与黄浦区合并，设立新的黄浦区。自这一消息被披露之后，置业者的眼光重新投向了黄浦这一传统老区。业内普遍预计，合并之后或许将加速南黄浦区一些旧区的改造速度，老西门板块、原南市区地段的房价或将得以提升。

　　 在去年世博前后，黄浦区南滨江板块尤其是部分江景房项目已有一定程度的涨价，目前可挖掘的楼盘并不多。“大黄浦”诞生，投资、自住该选择哪里？为此，理财一周报记者寻访了黄浦区具有特色的四类历史建筑——石库门、里弄房、老公房、老洋房。

　　 对自住人群而言，黄浦区东南面的老公房房源仍处于价值洼地。业内人士分析指出，由于板块的规划发展，大部分石库门房都已拆除，仅剩的老公房在可预见的未来也极有被拆除的可能。考虑到黄浦区新盘价格高企，而二手商品房价格也正急速追赶一手房源，综合分析看来，购买1990年之后的老公房是比较划算的。

　　 老洋房和里弄房是上海两大特色建筑，两区合并后将进行整体的旧区规划改造，可能将使一些老洋房、里弄房的周边环境得到改善，提升其投资价值。伴随着高速的发展和大规模的城市更新，大量历史建筑即将消失，将来也不会有新供应增加。正是由于老洋房、里弄房市场供应有限，需求一直强劲并不断增长，这两类物业对投资人群来说是值得关注的。

　　上海仅存500万平方米历史建筑

　　 在上海现代建筑中间，点缀着林林总总的历史建筑，诉说着十里洋场的曾经。在过去30年经济快速发展中，成千上万的历史建筑已经消失。来自同济大学的报告指出，目前上海仅存约500万平方米的历史建筑。

　　 随着土地价格和住宅价格的持续上涨，这些历史建筑的价值也将水涨船高。在黄浦区，各式里弄房、石库门、老洋房和老公房或密布于林阴小道之中，或散落在小巷子里，共同构成了一组“上海风情”的画卷。

　　 里弄房是上海居民在上世纪50年代前主要的居住场所，可以分为旧里弄（石库门）和新式里弄两种。1929年是区隔新、旧里弄的一道分水岭。新里弄的兴起主要是由于上世纪20年代上海人口激增，不断壮大的中产阶级追求更为舒适的生活环境。与旧里弄相比，新里弄的建筑风格更为西式。

　　 两者之间最大的区别就在于生活设施上。石库门一般没有厕所、电和煤气，多在两三层楼高；而新里弄从石库门风格发展演变而来，设施更为完善，配备暖气、煤气和管道设备，有三五层楼高。

　　 老洋房是上海高端住宅中最受追捧的物业类型，主要指建造于1840年到1949年间的独幢别墅，建筑风格各异。第一太平戴维斯中国区研究部的一项报告显示，上海现存4000到5000幢老洋房，总建筑面积不大于170万平方米。具体而言，通常老洋房面积在250平方米到450平方米之间，花园面积在100平方米到400平方米之间。

　　 老公房，是指由政府和国有企业、事业单位投资兴建的住宅。老公房主要区别于1998年房改后的商品房，这些公有住宅的大量存在是我国长期以来实行住房福利化的结果。

　　老公房成交活跃

　　学区房、待动迁房应重点关注

　　 蓬莱公园板块是上海市知名的老城区，也是众多石库门房和老公房的聚集之地。该板块位于黄浦区东南部，北起陆家浜路，与老西门板块相依；南起中山南路和内环高架，紧邻世博浦西片区；西面为制造局路，而东面则止于海潮路。在这一板块内，有建于上世纪六七十年代甚至更早的工人新村，它们大多已经历改造工程，也留存着不少上世纪八九十年代竣工的老公房。

　　 记者走访后发现，黄浦区老公房的成交活跃度明显高于同区域内次新房。尤其是那些房龄稍短的老公房，往往挂牌数周后就可成交。老公房具有的价格优势是支撑其成交的主因。

　　 “老公房户型以一室户和小两室为主，面积在50-70平方米之间。黄浦区老公房价格多在100万元至200万元之间，这个价格区间是比较受自住人群欢迎的。”中房信上海事业部项目总监付琦表示。

　　 老公房更令自住型买家青睐的一大特点是其价格的稳定性。由于价格基数较低，在去年房价普遍上涨的情况下，老公房价格上涨的绝对值要明显小于周边次新房和一手房源。以区域周边标杆楼盘明日星城为例，去年年底时一手房均价为36000元/平方米，今年春节后已飙升至45000元/平方米，短短三个月不到的时间内，每平方米涨了近10000元，涨幅为25%。老公房方面，价格则暂时趋于稳定。如西凌家宅路上的西凌新村，目前报价为2.8万元/平方米，同比仅上涨了5%。

　　 汉宇地产老西门分行经理朱叶平指出，老公房通常面积较小，因而总价也更低。在价格上涨幅度上，老公房与次新商品房、一手商品房的差距拉得更开。在这样的情况下，当前以刚性自住需求为代表的群体几乎都将目标锁定在老公房上。

　　 业内人士建议，自住客群可重点关注黄浦区老公房房源中的学区房源和有动迁预期的房源。“与同样学区房密集的徐汇区相比，蓬莱板块显然处于价格洼地。”朱叶平表示。

　　老洋房极度稀缺 最受商业人士喜爱

　　 一名专业从事老洋房代理的中介人员告诉记者，上海大约一半的老洋房分布于前法租界地区。资料显示，前法租界东起成都路，西至华山路，北至延安路，南到肇嘉浜路。除徐汇区外，大量的老洋房散落在原卢湾区，其中思南路、巨鹿路、香山路等均是老洋房最集中的地段。

　　 2009年年初，严庆详老宅、严家花园高价易主一事，曾在上海的老洋房业内造成轰动。为买下这栋占地8.5亩、有着百年历史的独栋别墅，盛大网络CEO陈天桥不惜耗资近2亿元。据上海公恒房地产经理陆伟介绍，在完成交易后不久，陈天桥就立即重新挂牌出售，转手价是5亿元。尽管看房客并不少，但价格太过高昂，至今都未能成交。

　　 陆伟透露，像陈天桥这样出于投资目的的购房客并不鲜见。“商业人士购买洋房一种是纯粹的投资行为，另一种就是出于老洋房情结，多用于收藏自用。” 陆伟透露，他所接触过的客群以中国内地和港澳台的商业人士为主，少部分为外籍人士。

　　 “老洋房可以说是最昂贵的地产项目。”陆伟如是说。的确，拥有老洋房，特别是那些位于中心区域和修缮完好的老洋房，是身份地位的象征，同时也代表着财富以及对文化和历史的品味。

　　 外籍人士偏好老洋房的原因或许与老洋房所处的地段和各具特色的建筑风格不无关系。每栋老洋房都有着不同的建筑外观，尤其是都带有超大的室外花园，而这恰恰是外籍人士从小习惯的生活环境。另外，前法租界道路两旁种植着“法国梧桐”，树影婆娑，整体环境格外平和，尤其受外籍人士的喜爱。对高端置业人群而言，老洋房可谓是自住投资两相宜，但由于这种特殊物业的稀缺性和政策限制，想买老洋房，并非有钱就能买得到。

　　 由于有些老洋房的特殊存在性，其对购买者的背景也有一定要求。政府相关部门集中在天平路、湖南路、武康路等路段，因此限制境外人士购买上述地段的老洋房。