老公房，做好全额付款的准备

　　理财一周报记者 / 曹怡婷

　　　 2000年7月，随着一纸“撤二建一”的公告，承载700余年上海发展史的南市老城厢正式被黄浦区合并，从此只能留存在人们的记忆之中。

　　 现如今的黄浦区东南面、靠近江边的区域就是曾经的南市区。这一区域里成片的老公房，留下了许多80后上海人的儿时记忆，也沉淀下不少老上海人的生活轨迹。

　　　 “豫园”、“半淞园”这些曾被人所熟知的原南市区街道，在经历了动拆迁和改造之后已是今非昔比。相对而言，黄浦区老西门板块、蓬莱板块一带仍保留了许多本土特色。

　　 记者沿着西藏南路向北行走，沿途发现了不少各具特色的老式公房小区。据了解，老公房房源在二手市场里颇受刚需的追捧，老上海人、年轻的新上海人家庭更是偏好此类房源。

　　　 不过，对有意购买老公房的买家来说，可能需要做好贷款难甚至全额付款的准备。记者了解到，各大银行对老公房房源的贷款审批相对严格，尤其是房龄长、总价低的房源，部分银行甚至会拒绝放贷，或者仅仅给予相当低的成数。

　　老公房挂牌量少、问询度高

　　 站在西藏南路上，面朝斜土东路，马路两边成排的老式公房让人仿佛回到了上世纪七八十年代。

　　 记者的左手边是板块内知名的老公房小区——西凌新村，右手边则是年份更老的瞿二小区。

　　 尽管外立面才刷上喜庆的朱红色，但无论从哪个角度看，瞿二小区都透露出一份沧桑的年代感。

　　 透过新粉刷的砖墙往内张望，映入眼帘的是裸露在外的管道和几扇或缺了角或破了洞的老式花窗。一层多户是老公房的布局特点，在瞿二小区也是一样。不仅如此，每户的大门均朝向走廊一字排开，这一老式的结构更暴露了房子的陈旧。

　　 过去，这里的居民需要合用卫生间。经过2005年的“平改坡”工程后，尽管面积并不大，每户人家都用上了自己成套的卫生间和厨房。由于房型的局促，许多居民只好将衣物晾晒在走廊上。从远处望去，这些花花绿绿的衣衫倒成了一道别致的风景。

　　 “这些老公房的屋主都是正正宗宗的上海人。”汉宇地产老西门分行经理朱叶平对记者说。

　　 一些在老城厢住惯的老上海人，不愿轻易挪窝，而不少年份久远又没碰上拆迁的老公房房源的业主也不敢随意抛售。正因为此，黄浦区的二手老公房房源挂牌量并不大。

　　 “如果不是急缺钱用，或者有强烈的置换需求，业主是不会变卖中心地段的房子的。” 朱叶平补充说道。

　　 相比建于上世纪70年代的瞿二小区，西凌新村的房龄则小得多，在买卖和租赁市场上的行情也就相对好些。在西藏南路上的几个中介门店里，西凌新村的房源都被挂在了显眼的位置。

　　 进入今年7月，西凌新村的均价已突破了2.9万元/平方米。记者在中介门店看到，西凌新村一套位于5楼、50平方米的两房，挂牌价格是148万元，而这还是推荐房源的价格。

　　　 “由于总价较低、周边配套完善，老公房的问询度是比较高的，尤其是那些新上海人和年轻家庭，更是偏爱这样的房源。” 朱叶平透露。

　　选老公房，把握“金三银四”

　　 目前区域内老公房的起始价格是2.8万元/平方米，老公房价格在相邻的片区又有着细微的差别。

　　 “陆家浜路以北是老西门板块，老公房房源少、价格稍高。陆家浜路以南是蓬莱板块，房源较多所以价格最低。中山南路以南片区由于靠近滨江，老公房房源的价格最高。” 朱叶平告诉记者。

　　 　　　记者了解到，购买蓬莱板块、老西门板块老公房房源的绝大部分还是刚性需求，而购买客群则以上海人为主。据中介人员透露，在黄浦区生活的居民有着浓厚的上海情结，因而在二次置业时同样会选择这一区域。

　　 “黄浦区是城中心的中心，”朱叶平表示,“住惯黄浦区的老居民是不肯换到别的地段的。”

　　　 少量新上海人选择在这里购置老公房的原因，则是看中了老公房相对较低的总价。记者留意到，西藏南路一带二手商品房的报价是3.3万-3.7万元/平方米；同一区域内的一手房，比如尾盘在售的黄浦丽园，最低也要4.5万元/平方米。“相比老公房，许多一手楼盘的均价每平方米要贵上2万元，对经济实力欠缺的客群来说，首选自然是老公房房源了。” 朱叶平如是说。

　　　 老公房有着十分鲜明的年代特性，不同年份的老公房房源布局结构都有所不同，一般老公房多以六七层楼高为主。记者在走访时发现，在老公房买家之中，一直流传着“金三银四”的说法。

　　 “老上海人都知道，老公房最好住3、4楼，” 一位业主告诉记者，“老公房底层住户喝的是地下水，而顶层用的都是水箱水。顶层水压小，打开水龙头半天才能盛满一个脸盆，上海人都不喜欢顶层。”

　　　 对此朱叶平透露，底层也因为蚊虫、噪音的关系而不受客户的欢迎。“同一栋楼里，一楼和顶楼房源的价格也往往是最低的。会选择底层居住的，一般都是些腿脚不便的老年人，而顶层住的则都是年轻家庭。”

　　1990年前建造的老公房难贷款

　　　“现在有套60平方米的老公房，开价200万元可以还价到195万元，但不让贷款，您能接受吗？”在询问老公房房源时，这样的对话经常在中介与买家之间上演。

　　 “购买老公房对买家首付能力的考验要高于其他房源。”21世纪不动产西藏南路店置业顾问李亚龙告诉记者。

　　 “尽管各中介机构都有对口的合作银行，专门处理二手房源的贷款审批，但对老公房房源而言，普遍情况下在1990年之前建造的老公房就很难贷到款。”李亚龙介绍说。

　　　 即使购买的房源符合贷款条件，但如果买家未能通过还款能力测试，一样难逃贷款被拒的尴尬局面。不仅如此，银行还会视老公房的新旧程度和业主的还款能力来决定贷款成数。

　　 中介人员透露，由于不少老公房房龄较老，总价却比商品房低了不少，对这类房源，银行放贷的成数普遍偏低。

　　 “以门店最近成交的一套140万元的两房房源为例，业主最终只申请到四成贷款，也就是说为了购买这套房源，买家仅首付就需花费84万元。” 李亚龙表示。

　　　 购买老公房，除了银行贷款的限制之外，还得面对卖家设置的“门槛”。记者通过实地采访中介门店后发现，30%以上的挂牌房源都有“不能贷款”的硬性条件。

　　 记者获悉，黄浦区老公房业主绝大部分为上海人，选择出售黄金地段的产权房，有的是出于置换需求，有的则是急缺现金。在这样的前提下，房主都希望能在最短的时间内完成交易，一次性拿到房款，因此都会委托中介婉拒需要贷款的买家。

　　 首付提高、贷款成数减少意味着更大的支付压力。如果要买老公房，还需要做好全额付清房款的心理准备，这对刚需客群而言是不小的考验。

　　 入手老公房，也要三思而后行。

　　

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