田新杰

　　 朋友A，属于被限购的上海高收入阶层，这半年忙着尝试用各种方法突破限购，5月中旬通过用一个亲戚的身份新购了一套高档房产。他认为，楼市中长期绝对看好，“限购令迟早会取消，取消那天，还不是新一轮暴涨的开始？”

　　 朋友B，亦为被限购的上海高收入阶层，忙着在周边非限购的二三线城市购房，半年内，在昆山、嘉兴等地购入3套房产，全款，曰“二线城市的空间明显高于一线，且限购令下资金流向二三线城市，正是抢入房产的良机。”

　　 朋友A、B两位代表的是市场上真实存在的两类人，对行政调控“铁杆的嗤之以鼻者”。从理性的角度，A、B确实有过于乐观和偏激之嫌。但似乎又不得不承认，这样的“乐观情绪”，恰恰是对多年数轮收效甚微的“行政式调控”的正常反应。而这种“乐观情绪”背后潜藏的危机比调控不见效更为可怕。

　　 如今，以限购为代表的行政调控空前严厉，可主要标志性城市的房价依然未见明显松动，对调控的质疑，是继续还是转向，争论未曾止歇。

　　 本届博鳌·21世纪房地产论坛上，无论是任志强为代表的开发商群体对调控的猛烈炮轰，还是诸位教授专家对房地产的忧患，以及相关政府部门官员的一贯无奈，在转变经济增长方式、调整经济结构的大背景下，房地产的痛苦拷问从未停歇。

　　 土地财政“千夫所指”？

　　 “若要转变房地产多年以来的行政调控，土地改革始终是一个绕不过的坎。”担任嘉宾主持的知名财经评论家叶檀的这句话，令人意外地引爆了多位大鳄对土地制度和土地财政的“狂轰乱炸”。

　　 全国工商联房地产商会会长聂梅生直言，土地财政的体制已到非改革不可的地步，从制度设计的角度，不可能既收房产税又继续目前的土地财政制度，两者不可兼得。

　　 事实依据则是，土地财政的模式似乎已经不堪重负，难以支持全新的国民住房体系，弊端也不断暴露。最明显的是，土地财政大幅缩水且不可持续的迹象日益明显，已难以支持整个政府投资，尤其是庞大的保障房工程建设投入。

　　 7月5日，中国指数研究院发布的《2011年1-6月全国130个城市土地市场交易情报》报告披露，1至6月，全国130个城市土地成交溢价率为17%，较去年同期减少14%，其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）溢价率为19%，较去年同期少18个百分点。上半年，住宅用地溢价率每月均低于去年同期，一直处于低位水平。

　　 土地市场低迷直接带来地方土地财政危机，收入锐减。截至6月9日前，今年北京公开出让土地84宗，土地总收入266.6亿元，仅约为去年同期43%；21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2011年上半年，上海土地成交金额仅463.36亿元，同比减少27%。

　　 “土地出让金的大幅下滑，不仅会影响到地方的财政收入，更将大大影响银行等金融机构土地资产抵押物的安全系数，抵押物资产缩水、市值下跌，后果很严重。”聂梅生坦言，某种程度上，土地价格降不得，大幅下降可能引发中国式的金融危机。

　　 海尔地产集团董事长兼首席执行官卢铿抛出了他的建议：急需新土改，房地产众多问题根源在土地制度。30年改革开放，根本的动力之一就是土地带来的巨量资金推动中国经济向前。但是现在，土地资源的枯竭，是这个模式的最大危机。

　　 “需要大力增加土地供应，增加新的土地资源纳入建设用地。”卢铿甚至大胆假设，在充分调研的前提下，18亿亩耕地的“红线”某种程度上也可以适当“讨论”。

　　 中国房地产研究会副会长顾云昌也指出，城市土地资源紧张，农村土地体量庞大但无法入市交易，可考虑通过建立某种程序，连接起两者之间的土地供应“断桥”。

　　 不过，之所以“千夫所指”，各方权威人士几乎都已经认识到：通过各种方式增加土地供应依然只是权宜之计，并不能解决根本问题，需要的是对土地财政、土地出让制度的根本改革，这也是楼市调控成功的前提。

　　 房价去泡沫化依然无解？

　　 土地层面的改革尚未提上议程，而房价的去泡沫化却有些迫在眉睫。

　　 痛苦的拷问：调控继续抑或转向？

　　 “房价成本过高的危害正逐步显现。例如房价成本过高，已明显影响相关产业的消费和投资增长，房价必须去泡沫化。”作为房地产相关产业链的中山华帝燃具股份有限公司总裁黄启均告诉本报记者，例如就单个住宅消费者而言，在有限的总价承受范围内，房价过高明显会影响消费者在装修等层面的支出，面对绿色节能的开支只能选择放弃，高房价对整个产业链低碳升级的影响是存在的。

　　 通过挤去房价泡沫，让市场对房价的预期回归正常、理性，显得尤为关键。顾云昌说，“不可否认，不少城市确实存在较大的房价泡沫。调控要挤压楼市泡沫，要达到最好的挤出效果但又不能让泡沫破灭，这是一个技术活。”

　　 华远地产董事长任志强直言，目前的通胀压力很大，但目前的调控政策依然采取行政限制的办法，以房价为目标的调控，错误的指向必然带来错误的结果。“政府方面希望看到价跌量升的市场格局，北京有关部门近日就约谈了包括华远在内的10多家房企，明确希望企业主动降价。但是，这显然不能从根本上解决深层次的问题。”

　　 值得注意的是，以开发商这个房地产行业主要参与群体为代表的一方始终认为，房价去泡沫化并不等于房地产业走入下行通道，去泡沫和行业的发展是可以并存的。任志强再次表示，“为什么要让房地产业掉下去，想不通！”

　　 行政调控遮蔽下的行业前景

　　 土地制度改革的中长期难题、高房价去泡沫化短期依然无解，让越来越多的注意力投向调控本身存在的问题，行政色彩强烈的不少调控措施，让不少开发商直呼生存之难。

　　 路劲地产（1098.HK）董事局主席单伟豹直言，调控应该多用经济手段，少用行政手段。国务院参事、中科院可持续发展战略研究组组长、首席科学家牛文元说，“在房地产调控的问题上，需要找到市场规律和政府调控的平衡点。”任志强说，“政府老想着把保障房的任务塞到房地产市场层面，所以总找不到平衡点。”

　　 行政调控的效果究竟如何？央行金融研究所高级研究员梁猛表示，目前这套调控体系，肯定能够产生一些效果，但需要更长期更全面的思考和设计。

　　 复地投资集团CEO周纯表示，目前看来，尽管调控政策还有需要改进的地方，但调控会持续下去，房价也会出现一定调整，但出现激烈调整的概率并不高。“作最坏的打算，作最好的准备。”周纯的观点，正是目前不少开发商的无奈选择。

　　 对于“行政调控”的持续，业内外却几乎持一致的肯定判断。任志强说，不要期待政策在短期内如一年内会有松动，目前这套行政政策一定要“撞到南墙”才会反思和调整。

　　 眼下，调控对房地产业相关企业的业绩影响显而易见，企业的当务之急是活下去。

　　 欧派集团总裁姚吉庆就表示，调控影响的传递已经非常明显，对企业来说，首先要苦练内功，尽量将调控对业绩的负面影响降到最低。但对地产商而言，除了日益紧张的资金链之外，转型的空间似乎并没有想象的那么大、那么多。

　　 “旅游地产、养老地产，与住宅市场相比，规模和空间毕竟有限，不可能完全解决房企转型的问题。”任志强激动地表示，“为什么这么多年，这么多轮调控，房价没有调下去，行业却越调越乱，我们在调整什么、转型什么？”

　　 老任的心急或许不无道理，在行政调控迟迟未见理想成效的背后，整合房地产行业的发展前景却蒙上了一层阴影，而中国经济的一个不确定性或许也就在于此。

　　 “从经济转型的角度来说，中国经济必须从外需主导的增长转变为内需主导的增长。以城市化内需为主导的增长，足以拉动中国经济平均每年9.5%以上的增长速度。‘十二五’的增长速度是非常乐观的，未来10到15年都将是乐观的。”北京科技大学教授赵晓表示，中国房地产还有一个黄金发展前景，但并不等于可以按照过去的发展模式继续进行下去，而是到了必须转变发展模式的时候。“目前看到的是从香港的模式转向新加坡的模式，即使是这个模式的转变，也并不十分理想，而中国这样一个大国不应该走新加坡的道路。”

　　

分享到: