田新杰

　　 曾经多次在关键时刻发表悲观论的北京科技大学教授赵晓，在这次论坛上很明确表示，“我要发表一个比较乐观的观点，核心是房地产可能给中国带来发展机遇”，确实让不少等着听他“炮轰”的人感到意外。

　　 “尽管现在有很多唱空的论调，尽管开发商也喜欢鼓吹中国经济很危险，因此希望中国的房地产政策有所放松，但中国的经济风险其实不大，而机会很大。”赵晓直言，一般认为，一个经济体如果能够实现持续两个季度的增长，那么这种增长就有信心了。

　　 基于对中国整体经济发展趋势的乐观判断，赵晓认为中国房地产仍然存在黄金的发展时期，城市化必然带来这样的发展，这个产业仍然是中国的主导产业。

　　 房地产的积极变化

　　 赵晓分析，去年的第四季度，很多人认为中国会出现滞胀。因为滞胀是一个癌症、是一个毒瘤，没有一个经济学体系能够解决滞胀问题，如果中国经济真的走向滞胀那问题就非常严重了。

　　 很多经济学家担心滞胀，是担心中国经济有两个问题，一个是增长速度会一路下滑，去年曾经出现过这样一个趋势。另一方面，担心物价一路上涨。

　　 业内人士普遍注意到，2009年，基本上是由政府拉动了新一轮增长，到了2010年国有企业的投资占主导地位，今年民营的投资增长明确快于国有企业。今年，国家统计局相关经济调查显示，不再担心中国经济增长的问题，只担心物价会不会上涨，由去年的两个问题变成了一个问题。“尽管前一段时间货币的超额投放导致物价压力，但这种压力基本上可控。”赵晓说。

　　 通过对目前一些地方的调查，可以看到一些微妙的变化正在发生，微妙的政策、博弈好像达到了新的均衡。

　　 赵晓告诉记者，比如保障房建设，过去地方政府非常不喜欢，抵制情绪明显，但是现在很多地方政府开始喜欢保障房建设，因为他们发现可以通过这样的机会更大规模进行拆迁，并从中获得好处。

　　 这一变化的意义在于，保障房本来由中央政府推动，现在被一些地方政府接手，而且是主动性的，被不少人士看作是房地产逐渐走向正规的信号。

　　 个人房地产投资逆转

　　 赵晓坦言，中国经济一直发展很好，但是中国股市没有表现出来，房地产同样也是这样，当它附加了太多政策诉求，太多政策干预的时候，对房地产的预测变得很难。接下来不知道会出现什么政策，只有接近政策核心的人会清楚。

　　 基于对中国经济和房地产行业的走势判断，赵晓认为，炒房时代要转向理财投资时代，前一段时间是炒房投资，买房子就赚钱。中国投资住宅的平均年收益率大概在15%以下，投资商业地产的平均年收益率大概在10%以上。调控后，个人再去投资房地产，年化收益率可能不到9%。

　　 换句话说，炒房收益还比不上中国经济的增长速度。而商业地产的投资收益率，基本上能够跟政策转变之前差不多，因为它没有太多的变化。

　　 值得注意的是，有统计表明，如果是做房地产信托基金投资，收益率非常稳定，进入门槛也较低，收益率只有3%-5%；如果借助信托进行投资，收益率只有10%；但经过专家理财，收益率可以达到80%以上。赵晓指出，寻求最高投资的办法是专家理财，炒房投资的时代，就要转向理财投资时代。

　　 对于整个投资市场来说，不容忽视的个人投资能力因素日渐壮大。统计显示，国内个人投资资产在2010年达到了60万亿元，比2009年增长19%，资产在千万以上的高净值人群，可投资的资产规模达到了18万亿元。

　　 一个明显的趋势是，个人对不动产投资比重的增长不断下降，2008年到2009年个人不动产投资的增长速度是63%，现金存款只有19%；而去年，两项数据分别是大幅回落到21%和小幅回落到16%。

　　 “估计今年个人投向不动产的增长只有7%，相比之下现金存款的增长会高达16%，固定资产投资将明显收缩，而境外固定资产投资预计就会达到27%，中国人更愿意将钱投向海外市场。”赵晓预测。

　　 一个截然不同的中国投资格局，正在悄然形成。