本报记者 张睿 发自天津

　　金融街控股在天津培育6年的“巨子”—天津已建成项目中的第一高楼—天津环球金融中心，于2011年7月7日宣布试运营。

　　这个总投资达到65.4亿元、拥有一座高约336.9米、79层高的写字楼的城市综合体项目，让金融街在战略据点之一天津，抢下了制高点。

　　因为工期延误，让这个巨型项目逃过2008年的“地产滑铁卢”，而在2011年推出，恰好赶上“商业地产的春天”，金融街可谓因祸得福。

　　“垂直的金融街”

　　京津城际高铁缓缓驶入天津站，乘客稍往右一抬头，都能看见耸立在海河边的一座摩天大楼。这个号称“天津第一高楼”的项目，即天津环球金融中心的津塔写字楼项目。出火车站后向南步行10分钟，便可至项目所在地。

　　天津环球金融中心包括了津塔和津门两个建筑板块，前者除了摩天办公楼外，还有服务式公寓；而津门板块由豪宅公寓以及超五星级圣?瑞吉斯酒店组成。两大建筑区间以脚下2万平方米的商业区为过渡纽带。金融街天津置业有限公司相关负责人提供给时代周报记者的资料显示，两个项目总占地面积为55257平方米，总建筑面积为58万平方米，是包括了办公、公寓、商业及酒店的城市综合体。

　　天津市政府和金融街均对此项目寄予厚望，欲将其打造成天津的地标性建筑。在最初的宣传中，这将是一座从天津各个角度都能看得见的楼宇，而对于金融街而言，这也是个只有一次机会的项目。

　　从远处望去，整个天津环球金融中心的建筑剪影，像一座风帆停靠在门户旁，与海河水脉相呼应。近看，津塔外围还延承了中国传统折纸艺术的结构形式，而圣?瑞吉斯酒店则以拉德方斯门形设计作为建筑形态，寓意天津门户开放。

　　津塔写字楼高336.9米，地上建筑面积为20.5万平方米。内置天津首例双层轿厢电梯系统。时代周报记者换乘了一次电梯，即直接到达79层的观光大厅，天津的各个角落得以收入眼底。写字楼内采取了无柱办公空间设计、预留架空网络地板，并采用全空气变风量（VAV）空调系统、世界最先进的冰蓄冷技术作为系统冷源，做到低碳节能。

　　项目相关负责人告诉时代周报记者，整个项目将有约700家世界级企业进驻，办公人员将超过1万人，是名副其实的“垂直的金融街”。

　　阴错阳差躲过一劫

　　作为金融街在天津最浓墨重彩的一笔，天津环球金融中心对其业绩的影响显而易见。在2010年年报中，天津津塔和天津津门两个置业有限公司，均位列金融街控股旗下“对公司净利润影响达10%以上子公司”之列。

　　津塔、津门的公寓部分在2009年5月就已经开盘，并在当时周边房价14000-15000元/平方米时，以22000元/平方米的均价冲破大势，将天津楼市带入2万元/平方米的时代，并在当年创下25亿元的销售业绩。直到今年4月，津塔、津门的公寓以结盘价40000元/平方米售罄。

　　目前，津塔内部还在进行扫尾阶段的装修、调试。仅有两家企业开始入驻办公。而写字楼与商铺部分的招商工作还在进行中。

　　时代周报记者从金融街天津置业有限公司了解到，津塔写字楼的运营方式较为灵活，可租可售。30层以下出售，目前已基本售完，30层以上以出租为主，招租工作还在进行中。写字楼的租金为6元/平方米?天；而售价在27000-30000元/平方米之间。

　　2010年12月24日，金融街控股高调宣布，中信银行天津分行、中船产业投资基金等6家知名企业正式签约津塔写字楼，且各企业的签约面积均在半层或一层以上，“天津第一高楼”迎来第一批业主。

　　而今年3月30日，金融街又为津塔写字楼开办了一场面向京津两地世界级代理行的第三方代理推介会，正式启动该写字楼的全球招租工作。之后，中国投资担保有限公司正式成为其第一个租赁客户。

　　而贯穿津塔和津门之间的商业区，目前已有阿斯顿马汀、宾利和梅赛德斯奔驰等客户签约决定入驻。喜达屋集团旗下的圣﹒瑞吉斯(ST.Regis)酒店将于今年9月份开业。

　　根据专业房地产数据信息平台富思博得提供的数据，6月和5月的天津市写字楼成交金额排行中，津塔写字楼分别以2.94亿元和3.1亿元的成交金额，以及12100平方米和12600平方米的成交面积，位居第一。

　　天津环球金融中心显然赶上了好时机。

　　按照金融街刚拿到项目之后透露的计划，天津环球金融中心本来打算赶在2008年奥运会之前完工。正是迟来的竣工，让这个巨型项目逃过当时的“地产滑铁卢”，随即在2011年，步入业内人士所称的“商业地产的春天”。

　　天津仕一邦房地产咨询顾问公司市场研究部分析称，2011年预计是一个需求爆发的市场，各类资本均看好商业地产的发展前景，住宅限购导致的各路资金蜂拥，仅凭一级土地供应是无法完全满足的，必然也会在大宗收购上大显身手。

　　而易城中国的报告亦显示，从2011年第一季度开始，北京、上海、广州、深圳和天津五大城市甲级写字楼租金环比全线上涨，该季度五大城市优质写字楼售价环比去年四季度上升，增幅在4%-9%。其中，天津甲级写字楼市场继续保持稳定增长态势，平均租金达到每月每平方米141.4元，环比上升2.7%。与去年第一季度比较，年租金同比增长率达到5.4%。

　　金融街模式全国复制

　　津塔津门项目上半场战役告捷，似乎宣告着金融街模式从北京成功移植到天津。

　　2005年8月，金融街以7.34亿元总价、1350元/平方米的楼面地价竞得津塔津门项目用地使用权时，正值天津搭乘“北方经济中心”的东风，扩容解放北路金融城、打造天津金融城之际。

　　金融街控股此前在北京的作为为其买下了进入天津的门票。

　　1992年，北京金融街的建设规划出台后，公司身上背负的任务，就是在西城区圈地盖楼、引入金融机构，打造一个北京的“华尔街”。

　　“金融街控股的成功正源于对北京金融街的整体开发。”金融街（天津）置业有限公司营销中心总经理盛涛多次在公开推介会中表示，公司最终实现的是“以房地产开发为手段、以产业发展为目的并相结合的开发模式。”

　　这个使命完成之后，金融街经过一段时间的摸索，于2006年确立了“立足北京，面向全国重点城市和地区，以商业地产为主导，适当持有优质物业，以快速销售型项目为补充，实现公司持续、健康、稳定发展”的远景规划，前后确立了以商业地产为核心，以住宅为快速补充的战略发展模式。

　　2002年，金融街走出北京金融街一隅，西进打入重庆；2004年，又挥师南下进入南昌；2005年则先后进入天津和惠州，公司的业务模式发生过两次最大的转变：最初单纯的土地开发向房地产开发转变，再由房地产开发向“房地产开发 +持有经营”转变。

　　根据2010年年报，公司累计开发及在施的项目建筑面积约 850万平方米，业态涉及办公楼、商业、酒店、公寓、住宅等，其中商务地产的比重达到 70%以上。

　　偿债压力增大

　　7月8日，金融街（天津）置业有限公司通过挂牌方式以底价23.6亿元竞得天津市南开区一宗商住地块，出让面积为79599.4平方米，成为天津市今年以来总价最高的地块。

　　而6月25日，金融街控股有限公司刚刚宣布以60.18亿元收购北京中信城剩余30万平方米商业金融地块。加上年初40亿元购地，金融街以100亿元总价从中信地产手中整购中信城50万平方米商业用地，创下今年北京商业土地收购金额之最。

　　连续的买地以及持有物业沉淀的资金，加之目前房企面临的银根紧缩的大环境，金融街控股同样面临资金大考。

　　截至2010年末，金融街签约金额为162亿元，结算额为74亿元。其货币资金达到了139亿元，预收账款为89.58亿元，流动资产447亿元，流动负债209亿元。

　　而2011年，金融街的销售目标为200亿元。全年计划安排房地产项目投资约160亿元，资金主要来源于公司自有资金、现有房地产项目销售收入、物业租赁收入和借款等融资渠道。

　　中诚信证券评估机构在6月23日发表的一份研究报告中称，“关注到公司债务规模较快增长，财务杠杆比率持续增加，偿债压力增大，公司2012年有较大规模长期债务需要集中偿还，在房地产行业政策复杂多变，融资环境趋紧的情况下，公司财务控制能力面临一定挑战。”

　　

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