贾海峰 赵超

　　核心提示：霄云路8号的困境，表明合生创展战略严重不适应一线城市的房地产调控政策。

　　在日前举行的顺义新城建设及城市发展峰会暨《顺义空港城市价值白皮书》发布会上，北京房协副秘书长陈志表示，从北京人口资源环境的承载能力考虑，和住房保障制度类似，限购政策将纳入正在研究制订的北京市基本住房制度中，而对高端住宅项目，也会持续执行限购政策。

　　北京市住建委日前表示，将继续坚决贯彻落实国家和北京市制订的包括限购在内的一系列房地产调控政策，确保实现房价控制目标，限购政策决不会放松，也不会按照房屋档次、价格区别对待。

　　这意味着，让北京豪宅界期待已久的“解限”成了泡影。在限购条件下，外地富豪没有进京买房的资格，而本地富豪消化豪宅的能力有限。以曾经一度为北京豪宅销售冠军的合生霄云路8号为例，其2011年初至今，半年时间仅成交14套房。

　　“行宫”末路

　　北京朝阳区的“合生.霄云路8号”号称中国第一个真正意义上的世界级高端居住区。

　　记者查询北京房地产交易管理网获悉，这个以“新燕都家园”项目为名的豪宅项目，在2008年12月份就拿下了预售证，预售价格在8-12万元之间。但是，霄云路8号楼盘，实际的成交价格却只有5万元左右。

　　霄云路8号从2009年开盘的均价4万上涨到今天的天价，伴随的是销售量的一路下滑，今年年初截至6月22日，成交量仅为14套。

　　而在2010年底的时候，合生集团也曾传出声音，要将霄云路8号楼盘卖到12万元/平方米，后来遭遇限购政策，项目价格不升反降，最终掉在了目前5万元/平方米的均价，但是成交很少。

　　记者打电话联系了朝阳区霄云路8号项目的售楼处，一位自称是销售经理的女士自豪地表示，霄云路8号可以称得上是“京城第一豪宅”，销售状况非常良好，2009年3月到2010年3月，该楼盘的销售额达到了北京历史上的最高额，是高端地产和全楼市销售排名的“双料冠军”。

　　目前该项目D3、D5号楼正在销售，均价在8万-12万元/平米。不过，经记者查询，霄云路8号项目在北京市房地产交易管理网的实际成交均价仅为约5万元/平米。

　　其实，霄云路8号所在的燕莎使馆区是北京近年爆炒的高价楼盘集中地，其周边有CBD、亚奥、丽都、798、空港等多个经济、文化核心圈层，各路开发商通过炒作该区的商业价值和文化价值，不断地刷新北京高层塔楼与板楼交易的最高价。

　　开发商用尽各种奢华词汇宣传的配置与设施对于在这一带的楼盘来说只是标配，该区楼盘真正的核心价值是地段，其向高端人群定向发售和圈层活动促销手段曾为销售立下了汗马功劳。

　　据一位知情人透露，过去，该区高档楼盘70%的客户来自外地，京“十五条”出台以后，外地人购房要提供5年的纳税证明或社保证明，定向发售和圈层活动的范围因此受到了严重压缩，霄云路8号受到了直接的冲击。

　　“空城”与豪宅

　　霄云路8号的开发商合生创展集团，是有名的“一线城市开发商”与“豪宅开发商”。

　　据合生创展财报显示，该公司的土地储备大部分集中在“北上广”等一线城市，其开发的楼盘也大多集中在这些城市，只有在其大本营广东的惠州等有限的二三线城市有土地储备及楼盘开发。

　　据此前的媒体报道，合生创展曾以建设豪宅和“空城”而闻名，2005年曾在天津宝坻开发被誉为亚洲最大别墅区的京津新城。

　　合生创展已经投资20多亿人民币，建起1000座高端别墅，未来还规划建设9000栋，这个项目沉淀了合生多年的积累，但是资本回收的路途相当遥远。

　　上述知情人士表示，现在天津各区县的造城运动愈演愈烈，京津新城的销售压力越来越大。

　　霄云路8号的遭遇可以说是合生创展在京津新城项目上遭遇的翻版。

　　燕莎使馆区周边已经开发出了针对不同消费群体的多个楼盘：世茂工三与世茂宫园主打小户型与酒店式公寓；而首开铂郡、华远九都汇等项目与霄云路8号十分同质。

　　“京十五条”的出台，使得这个地段的小户型房产更能为北京本地客户所接受，外地人只能选择酒店式公寓。

　　周边开发商歪打正着的开发方案，使得他们能够更好地适应限购新政出台后的北京房地产市场，而霄云路8号的销售量则进一步被挤压。

　　合生创展公司2011年的销售额无缘全国30强，土地储备却在全国房企当中排名较高，其资产和周转严重不匹配。

　　2010年，该企业已经被挤出了房地产企业的“百亿销售俱乐部”，霄云路8号的困境，表明其战略严重不适应一线城市的房地产调控政策。

　　

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