新招标规则的不足，使得“吃透规则”的中信联合体成为北京CDB竞标的大赢家。北京改变土地市场价高者得的尝试之路依旧漫长

　　记者 魏洪磊

　　“C BD核心区的地块，我们跟踪了好多年，但感觉还是个局外人。”说出这句话时，SOHO中国董事长潘石屹坐在朝外SOHO的露天阳台上——这是当年CBD区域所拍出的第一幅地块，当时竞标者只有三家，SOHO中国以6400元的楼面单价轻松拿下。

　　今时不同往日。2011年7月6日，CBD最后9块“黄金宝地”集体入市，2天后各归其主，参与企业超过30家，楼面单价超过2万元。当日招标，SOHO中国参与了其中三地块的竞标，虽分别报出最高价，但颗粒无收。

　　最大的变故来自Z11地块。中信银行与中信集团组成的联合体为该地块唯一买家，并“恰好”压中底标价格，引发业内一片质疑之声。

　　7月8日，北京市国土局公布招标结果称，中信联合体投标文件中的有关内容违反了《中华人民共和国商业银行法》的规定，为无效投标。Z11地块被确定流标，将于近期再次入市。

　　中信集团一位参与招标全程的人士对《财经国家周刊》记者抱怨，“到现在都没收到国土部门的具体说法，说实话我也不知道流标原因”。而北京市国土局一位高层透露，具体原因与中信对该地块的设计方案有关，“中信要建一个高端会所，不符合我们的规划”。

　　接近中信集团的人士否认了此种说法，“在我看到的中信提供的Z11地块标书中，均无酒店或会所的规划。”

　　更多业内人士则推测，Z11地块的最终流标与中信底价成交有关，国土部门此举是为缓解各方质疑之声。

　　从两轮招标来看，北京正在试图改变价格为王的游戏规则。为稳妥起见，此种尝试始于商业地块。但从招标的诸多风波来看，每一步变革仍需细致考量。

　　关键的20分

　　在此次CBD竞标的第二阶段，一举拿下Z8、Z10、和Z12三块地的中信，风头最盛。

　　熟悉内情的人士对《财经国家周刊》记者透露，此结果在第一轮招标结束后就已经注定。

　　第一阶段招标时，清华美院的3块地尚未加入争夺，在当时推出的12块地中，中信一下子投了8块地，最终拿到五个第一，一个第二，一个第三。

　　客观而言，这份成绩单是用钱砸出来的。接近中信集团的人士称，中信在规划设计上的投入不少于5000万元，单幅地块的设计投入不少于500万元。所有这些，都为了在第一阶段方案设计的20分上做文章。按照北京市国土局的规定，第一阶段的方案设计分数最高为20分，之后依次为15分、12分、8分和5分。

　　分析人士表示，在第二阶段的80分中，价格占40分，因设置价格拐点，并不能拉开差距。“最多只能差2、3分。”而剩余40分如开发经营理念、过往业绩等，虽更有弹性，但中信并不吃亏。“参与竞争的都是中国乃至世界最好的企业，除了价格之外，他们的实力都不相上下。”

　　“四两拨千斤，就靠这20分，却左右了整个结局。”上述人士说，“这是中信最后胜出的核心因素。”

　　关键在于，既然所有的规则都被放到台面上，为何独有中信在第一阶段评标中大获全胜？

　　接近评标小组的人士对《财经国家周刊》记者分析了详情：在这20分的设置中，区域贡献方案占30%，个体楼宇方案占70%，即分别占6分和14分。“中信区域方案做得很优秀，比如交通如何设置、怎么做连廊等。CBD区域将来交通怎么安排，中信不仅请了国外的设计公司，甚至还有交通专家。”

　　上述人士称，很多企业虽然个体方案很出色，但全部输在了区域整体设计方案。“中信的交通方案做得尤其好，这是第一轮评标中所有专家的一致意见。”

　　不可忽略的一个大背景是，就在CBD地块招标之际，北京市治堵方案也在紧锣密鼓地进行之中，恰恰为中信的设计方案增添了砝码。

　　底标之谜

　　“中信更关键的是吃透了这次招标的规则。”接近北京市政府的人士说。

　　唯一说不过去的只有26.32亿元这个令中信难堪的数字。压中底标，这个万里挑一的“意外”冲淡了中信拿地大获全胜的喜悦，也令“内定”之说风生水起。

　　全程参与招标的中信地产人士对《财经国家周刊》记者表示，这一数字是“经过专业分析，客观判断得出”。

　　“反过来说，我们知道底价为什么一定要冒险投底价？不现实！而且我们参加6块地，为什么只有这一块地很准？”上述人士颇为无奈。

　　而质疑者则认为，即使中信并未得知具体底标数字，也应该掌握了某种计算方式。此前出让的六块地的平均单价为14500元，而此次北京市国土局所设置的价格拐点系数为1.3。两者之积恰好为Z11地块的最终单价。

　　“关键就在这里，中信怎么就肯定要用这个系数？按照正常思维，这次的土地价格会在原来基础上提高20%左右。”一位参与地块争夺的上市公司高层表示。

　　另一位参与招标的人士对此种看法表示赞同，“从它拿到5个第一名，可以看出中信这次下了多深的功夫。”

　　北京市国土局一位高层在电话中对《财经国家周刊》记者表示，“提前透露底价是绝对不可能的”，但他对中信是否获知价格计算公式未做回应。

　　Z11地块的最终流标，成为CBD地块收官阶段最大的悬念。北京市国土局公开表示，流标原因是招标不符合《中华人民共和国商业银行法》的相关规定，但不少业内人士认为，流标或与底价成交不无关联。接近中信高层的人士表示，中信集团对Z11的流标结果并无任何准备。他透露，在第二轮招标之前，中信已经从相关渠道得知只有自己一家竞标。这或是中信报价偏低的重要原因。

　　他转述中信高层的说法，“如果写明不允许底价中标，我们也认了，现在给我们的说法都是幌子”。

　　也有消息人士透露，北京市政府对中信一下拿到4块地并不满意。“从政府层面看，当然希望能引进更多有实力的企业，被一家公司垄断并不是理想结果。从中信来看，拿到的地足够多，可能也没有其他更好的业态了。”

　　该人士表示，第一阶段6幅地块招标完成后，北京市政府已经发现了招标规则的不足，即设计方案获胜者，最终将成为赢家。政府方面也试图做出一些改变，但遭遇相关企业的阻力，“最终博弈结果是，价格分数提高到50分，希望能有所弥补。”

　　上述人士分析，这也许可以解释中信为何押中底价。“这块地对中信而言不是必须拿到的，干脆报个偏低的价格。”

　　Z11地块最终入市时间尚未确定，分析人士认为，结局可能有两个：第一，招标规则不变，中信银行退出，中信集团重新选择一家合作伙伴；第二，推翻原有招标规则，重新竞标，满分重新定为100分。“但这需要几个月的时间，让有意向的企业重新准备方案。”

　　中信地产人士表示，是否继续参与该地块争夺还无定论，因此事涉及到集团，“仍在和上面协调沟通”。

　　新规则显得粗糙

　　今日招标的种种风波，在一年前就已经埋下诸多伏笔。

　　CBD核心区4块地，过去被称作中服地块。在北京市国土局原来的规划中，该地块将整体出让，总建筑面积为42万平方米，其中地上面积为32万平方米。

　　此前，中服地块屡屡被北京市土地储备中心列入“拟入市地块”名单之中，但始终未能入市交易。

　　中服地块的一级开发商为远洋地产，按照土地市场一、二级联动开发的惯例以及当时苛刻的竞买人资格，远洋最有可能拿到该地块的二级开发权。

　　2010年1月，北京市土地整理储备中心发布公示，中服地块的竞买人须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体。其中，金融机构的注册资本不少于50亿元人民币，并在联合体中绝对控股；房地产开发企业应具备房地产开发一级资质，且注册资本不少于30亿元人民币。

　　1月13日，中国人寿入主远洋地产，成为最大股东。两周后，北京市土地整理储备中心随即宣布中服地块即将入市的消息，并规定了竞买人资格，从而陷入舆论漩涡中。SOHO中国联席董事长潘石屹当时曾言辞激烈地表示，“设定的招拍挂条件只是为一家公司量身定做”。

　　3月19日，北京市土地储备中心暂停了中服地块的出让，并在4月30日将中服地块拆分为4块，连同周边8幅地块打包出让，这12块地就是今日的CBD核心区地块。

　　接近北京市政府的人士透露，最终实行的两轮招标制，出自北京市主管领导的建议。一则可吸引更多名企共同开发，二则避免出现总价地王。这也成为北京土地出让的一次创新尝试。

　　潘石屹对这一决策过程记忆犹新。在招标方式确立之前，他曾与相关主管人士深谈过一次，“主管领导的结论是，北京土地市场不确定因素太多，招拍挂唯一的标准就是要合法。”

　　对北京市而言，中服地块化整为零出让，已经是土地市场上一次大的突破。在此之前，一级开发商继续做二级开发，理所应当。知情人士称，远洋地产当时投资20亿到30亿元之间，用于此地一级开发，其合作公司为CBD国际商务中心开发有限公司，后者为朝阳区国资委的全资子公司，占股30%。

　　“如果按照原来的游戏规则，这块地就是远洋的。”上述人士说。但“8•31”土地大限后，所有二级开发用地必须走招拍挂程序，中服地块得以入市。

　　又逢北京市政府出台新举措，土地一级开发须由政府主导，远洋地产在领到一笔补偿款后撤出，与诸多开发企业站在了同一起跑线上，终成今日局面。作为“CBD最后一块蛋糕”，北京市政府对此地的期望不言自明，而其特殊性也使之成为土地出让新模式的试点。

　　“这块地，我们已经不考虑土地收益了，更多考虑CBD区域的整体规划。”时任北京市土地储备整理中心主任叶向忠曾对《财经国家周刊》记者表示。

　　站在城市规划的角度，此种做法无可厚非。但CBD地块招标风波背后换来的是企业的不信任。一位参与全程招标的人士表示，在第一阶段北京市政府的目标很明确，“就是怕出地王”；但第二轮出让阶段，行政之手还是深度介入。

　　“政府目前的处理方式没有错，只是没有经验，显得粗糙。”高策地产董事长李国平对《财经国家周刊》记者表示。在他看来，这是一次“阳谋”，不求价格，只求土地到合适的企业手中。“目的是把产业引进来，完成金融中心的定位。”

　　但在潘石屹看来，如果政府意在规划，大可在前期征集最优秀的规划设计方案，而后进行招标，中标者按确定的规划来执行。接近北京市政府的人士则表示，“政府开始并没有考虑这么多，两轮招标已经是个大创新。”他同时表示，此种方式既可做到统一规划，又避免了地王出现，已经得到国土资源部的肯定。

　　“这种模式是好的，适合在城市中心区域复制。”一位土地专家表示，CBD地块出让并无普遍意义。对住宅用地而言，摒弃价高者得的惯例值得肯定，但土地出让的变革之路无疑还很长。

　　(实习生于言对此文亦有贡献)

　　

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