每日经济新闻记者 杨羚强

　　第一是地段，第二是地段，第三还是地段。李嘉诚著名的地段三段论，是行业信徒最多的金科玉律。在不知道多少次的业内争论中，一旦有人祭出“地段论”，所有参与争论的人都会偃旗息鼓。

　　很多时候，当消费者走进售楼处问“价格为什么这么贵？”，售楼员只要一句“地段好”的解释，购房者就会以默声作为认同。这就是地段论的魔力。有了好地段，地块就可以拍出地王价；有了好地段，房价就可以超出想象。

　　但问题是，所谓的“好地段”是一成不变的吗？

　　答案也许有些残酷。经济活动和城市规划造就了好地段，而在城市经济中心和产业格局的不断变化，今日第一流的地段，很可能在若干年后沦落为二流、三流，乃至末流。而今日的二三流，在十年后也许变身顶级地段。

　　比如，苏州新城建设之初，所有人都不相信那是一个“好地段”。然而，当金鸡湖在那里崛起，成为当地房价最高的一流地段，连香港四大地产商之一的新鸿基都在此建造湖滨四季这样的超高端楼盘时，谁敢说金鸡湖不是一个“好地段”？

　　过去十年乃至二十年间，中国房地产业充斥着这样的案例。上海的陆家嘴、佘山、滨江、新江湾均是最近十年新崛起的一流地段。同样，在这些新崛起的楼盘竞争之下，古北、豫园甚至是南京东路这些曾经上海最顶级住宅地段，却有渐渐没落之势。

　　同样的案例也曾经发生在中国很多的大城市里。因为动迁、改造成本过于高昂，市政府不得已变更了规划，把新经济动力中心放在了新城或者新城区。而随着经济中心的迁移，原来的城市地段也就此发生了改变。

　　一个烦恼购房者的问题由此而来：当好地段不再一成不变，它还能成为作出购买决定的最重要因素吗？

　　有地段论的支持者认为，规划和经济活动的变更所发生的地段等级变化，恰恰说明地段的重要性。只不过地段的变化提醒购房者注意，购买所谓的顶级地段住宅，要有一定的预见力，能够预见未来五年、十年乃至几十年，区位随着经济活动和城市规划的变更，进而判断地段的价值。

　　但也有人从地段论粉丝的队伍里脱离，认为开发商的能力会比地段更重要，因为前者甚至有能力重塑地段。过去的十年，上海就曾有多个这样的案例，其中瑞安的新天地，万达的五角场、嘉定和周浦商业广场，以及浦东及上海星河湾的成功，均说明了有能力的开发商仅凭政府的产业规划支持和企业自身的能力就可以重塑地段。

　　即便自身没有运营的经营能力，如果能和其他开发商一起抱团开发，也有可能塑造顶级地段。比如，2006年还只是上海普通市民青睐的新江湾城地区，在华润、九龙仓、仁恒、富力、银亿等地产巨头的抱团开发之下，已经成为上海中环线附近唯一一个高端住宅聚集群落。

　　在新的经济趋势之下，我们的地段观念或许真有必要改变，在某些情况下，价值地产的开发商，可能比地段本身更重要。